Tener un techo es una necesidad humana básica, al igual que el alimento o el descanso. Tal es su relevancia que el derecho a la vivienda se reconoce en diversos instrumentos internacionales sobre derechos humanos e, incluso, la Constitución Política dispone el acceso a una casa digna como un derecho fundamental (artículo 65) y encarga al Estado la obligación de promover su construcción.
Sin embargo, en Costa Rica existe un porcentaje significativo de la población que sin acceso a una vivienda acorde a las necesidades. El déficit habitacional (déficit cuantitativo y cualitativo) se ubicó en un 11,8% en el 2019 y el déficit habitacional real (que incluye viviendas en estado regular sin hacinamiento) alcanzó un 54,7%, de acuerdo con datos de la Fundación Promotora de Vivienda (Fuprovi).
Además, al menos el 41,3% de los hogares cuentan con una vivienda en estado físico regular o malo, según la Encuesta Nacional de Hogares 2020, del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
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La Nación recopiló una serie de criterios para dimensionar las cinco urgencias en vivienda para el próximo gobierno, tomando como base las consideraciones del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) y el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi).
1. Accesibilidad para comprar casa
En la actualidad, alrededor de un 30% de la población no tiene acceso a crédito para comprar vivienda de acuerdo con la oferta existente. Además, según la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef), el 22% de la población no accede a un crédito porque no cumple con los requisitos que le solicitan (entre ellos la capacidad de pago).
Algunas de las limitantes son los altos costos de las casas producto de los elevados precios de la tierra, el exceso de trámites, costo de los materiales de construcción y la necesidad de cumplir con altos estándares regulatorios en materia de seguridad (Código Sísmico y Código Eléctrico, entre otros).
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De acuerdo con el Cenfi, comprar una casa financiada se ha complicado en los últimos dos años debido al aumento en los costos de construcción y las tasas de interés. Desde el 2019, el costó de comprar una vivienda de clase media se incrementó en un 17%, pues pasó de unos ¢54 millones a casi ¢60 millones.
Para la Cámara de la Construcción, es urgente facilitar el acceso al crédito para vivienda de clase media, por lo que solicita mantener bajas tasas de interés para la compra de primera casa, reducir los costos financieros (como comisiones y servicios notariales) y ampliar beneficios y condiciones que se han otorgado a viviendas de interés social.
También, recomienda valorar el otorgamiento de incentivos fiscales para compra de primera casa, por ejemplo, la deducción del pago de intereses por préstamos de vivienda del impuesto de renta.
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2. Reforma del marco institucional
Otra de las necesidades que urge el sector es someter al Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV) a un proceso de reingeniería. De acuerdo con las entidades, la falta de rectoría y definición clara de competencias entre las instituciones involucradas ha generado ineficiencia, duplicidad de funciones y problemas de coordinación que afectan el desarrollo de este sector.
Señalan que, actualmente, el Ministerio de Vivienda carece de un sustento legal que le permita consolidar sus funciones a largo plazo; al INVU la consideran una institución débil que sufre un importante grado de atraso en recursos tecnológicos y capacitación de personal; mientras que el Banhvi sienten que se ha separado de su rol de banco de segundo piso que establece la Ley N° 7052.
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Por lo tanto, proponen que se revise y modifique la estructura y procesos de articulación institucional, para consolidar las funciones en una institución única, central y medular del SFNV. También plantean revisar qué funciones y procesos son relevantes y cuáles, por el contrario, son transferibles a otros entes o pueden ser eliminados. Incluso el presidente Carlos Alvarado está a favor de revisar este tema.
Sin embargo, el INVU, rescata que ha renovado su plataforma tecnológica por completo y que cuenta con canales digitales para que los usuarios hagan sus gestiones totalmente en línea. Además, destaca que sus funcionarios tienen un amplio conocimiento y actualización en materia de vivienda y urbanismo.
3. Acceso al suelo y sostenibilidad
Por otro lado, el CFIA y el Mivah advierten de que uno de los principales retos del país es la definición de una Política Nacional de acceso al Suelo, ya que los altos costos de los terrenos ubicados en las áreas centrales de la ciudades, obligan a los ciudadanos a tener que acudir a opciones muy alejadas de los centros urbanos. “Las barreras de acceso al suelo, constituyen uno de los aspectos que da pie a la aparición de asentamientos informales”, dice el Colegio.
También, el CFIA manifiesta que es necesario que la construcción de casas considere aspectos de sostenibilidad y su estrecha vinculación con el urbanismo, de manera que se puedan alcanzar resultados positivos desde la perspectiva social, ambiental y económica.
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“La desvinculación de aspectos ambientales, por ejemplo, ha producido que se autoricen proyectos en zonas de riesgo o de alta fragilidad ambiental, que es precisamente lo que se busca evitar. Asimismo, la tendencia de vivienda unifamiliar debe migrar hacia modelos de mayor densidad para atender las necesidades asociadas al crecimiento futuro de la población, así como al déficit cualitativo actual”, argumenta el CFIA.
Irene Campos, ministra de Vivienda, dijo a La Nación que esta problemática también es la causante de muchos asentamientos informales.
4. Recursos para vivienda de interés social
Otro aspecto que rescata el sector es que, en los últimos años, se ha promovido el recorte o la reasignación de recursos destinados a vivienda social para otros fines.
Por lo tanto, señalan que urge asegurar un flujo constante de recursos para impulsar los distintos programas del SFNV y que su acción seguimiento tenga la más alta prioridad gubernamental.
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Destacan que es necesario investigar, analizar y proponer fuentes alternas de recursos, que permitan robustecer y garantizar los distintos programas de financiamiento dentro del SFNV.
Además, piden establecer la recuperación del subsidio entregado a las familias para coadyuvar a la sostenibilidad futura del SFNV y ampliar la cantidad de beneficiarios. “Solo en casos debidamente calificados, en los que no es posible hacerle frente a la devolución del dinero, continuaría siendo un subsidio estatal a las familias”, mencionan.
Incluso, el propio Banhvi reconoce que es necesario simplificar los trámites en su banco y en las demás entidades autorizadas, en lo relacionado al proceso de aprobación de bonos familiares de vivienda y bonos comunales.
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5. Atención de asentamientos informales
Por último, pero no menos importante, recuerdan que es determinante intervenir la Región Central del país, que concentra cerca del 60% de los tugurios y alrededor del 70% de los asentamientos informales del territorio nacional.
Argumentan que a pesar de la magnitud del problema, se carece de una política de Estado para su atención y coordinación interinstitucional. Y que tampoco existen metas claras que permitan evaluar la eficiencia de las organizaciones involucradas en la erradicación de precarios.
Recomiendan que debe constituirse una política que se refleje en normativas y recursos, y que integre tanto a los entes del Poder Central como a los autónomos, de manera que les permitan realizar planes conjuntos de largo, mediano y corto plazo.
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Además, urgen utilizar las herramientas normativas existentes en renovación urbana para flexibilizar las exigencias urbanísticas y lograr una mejora sustancial de los asentamientos en este estado.
El CFIA explica que uno de los aspectos más poblemáticos en la atención de estos asentamientos es la heterogeneidad de los ingresos y condiciones socioeconómicas y migratorias de los pobladores.
“El tema es complejo y tiene muchas aristas, por lo que hace indispensable que se instauré una instancia desde Casa Pesidencial, que integre a varias instituciones que trabajen en forma integrada, lideradas por el Ministerio de Vivienda, el Banhvi, el IMAS, el INVU, el Ministerio de Seguridad, el INAMU, y el AyA entre otros, todo en alianza con las municipalidades locales. Este sin lugar a dudas es un tema de absoluta prioridad que se ha dejado de lado en los últimos años, y debe ser uno de los énfasis principales que deben brindar la próximas administraciones”, concluyó el colegio profesional.
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