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Precios en alquiler de vivienda enfrentan fuertes presiones al alza

Centro de estudios financiero e inmobiliario proyecta aumentos por tres factores: inflación, alto costo de construir y baja en disponibilidad de viviendas. Monto de rentas sube solo en colones.

Los precios de los alquileres de vivienda en el 2022 continuarán al alza y según un informe trimestral del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), existen tres factores relevantes que influirán en este aumento, en los próximos meses: la subida del índice de precios al consumidor, los mayores costos para construir casa propia y una oferta de propiedades en alquiler en descenso respecto al inventario total de viviendas.

Estos tres elementos podrían incidir en la vida de hasta 288.000 hogares, compuestos por unas 900.000 personas, que rentan casa en el país. De un total de 1.650.000 viviendas, el 17,5% las habitan personas que pagan el alquiler, indica la Encuesta Nacional de Hogares.

En cuanto al primer factor, el incremento en el índice de precios al consumidor, este se utiliza como valor de referencia para los ajustes de alquiler de vivienda en colones y en junio del 2022 alcanzó un 10,06% respecto a junio del 2021. Por ello, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en el inciso b del artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos de Costa Rica, confirmó que el ajuste anual máximo del alquiler de vivienda en el país, para junio del 2022, equivaldría a 10,06%.

Dicho artículo establece que cuando la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al 10%, el Mivah, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación.

El Ministerio publicará, entonces, la decisión cada mes siempre que la inflación supere el 10%. El dato de junio, por ejemplo, fue la referencia para calcular el eventual aumento en el monto de la mensualidad dentro de los contratos que vencen en ese mes.

La obligación de la publicación está en el artículo 2 de la Ley 9354 (Reforma Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos), la cual establece: “El Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) deberá publicar (...) un anuncio el primer día de cada mes, que especifique claramente el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes; dicho cálculo estará basado en el contenido de esta ley”.

“En este caso, de junio, fue de 10,06% y el Ministerio dijo: se aplica 10,06%. Si en julio la inflación fuera, por ejemplo, de 15%, Mivah podría decir que es 15% o un valor que puede estar entre el 10% y el 15%, pero nunca por debajo del 10%, eso es lo que la norma le permite”, explicó Melizandro Quirós, director del Cenfi.

En julio la variación interanual del índice de precios al consumidor fue de 11,48%.

El Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), es una plataforma para la generación de datos, información y pensamiento sobre el desarrollo del mercado inmobiliario, integrada por profesionales en economía y de la construcción.

La ley también establece que cualquier reajuste de la renta superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho y también permite que las partes acuerden un reajuste de precio menor.

En el caso de los alquileres en dólares, estos no tendrán ajuste. “Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste”, indica la ley.

El informe de este Centro aclara que aunque el índice de precios del consumidor (IPC) aumentó 10,05% entre junio del 2022 y junio del 2021, el valor de aumento efectivo en el alquiler de una casa, para ese mismo periodo, es muy inferior, apenas de 2,81%.

“El desajuste entre el valor específico de aumento de alquiler de vivienda (2,81%) versus el aumento general de precios (IPC) del 10,06%, muestra en la actualidad un diferencial del 7,05%. Este gap (brecha) de ajuste para años anteriores apenas había superado el 2,5%, lo cual sugiere que esta magnitud de diferencial difícilmente se podría sostener y aunque no esperaríamos aumentos por el valor de todo ese diferencial, es muy predecible que los precios de los alquileres tiendan a aumentar a lo largo del año 2022, e incluso, hasta el 2023, en una parte de este diferencial”, detalló el Cenfi en su informe.

Para Cenfi, el segundo indicador que podría dar luz de la tendencia del precio del alquiler de vivienda este año es el aumento en los valores de venta de una vivienda.

Según los ajustes de costos de la vivienda de clase media que mide trimestralmente el Banco Central de Costa Rica, al segundo semestre de los años 2021 y 2022 se tienen aumentos significativos, de más del 10% en cada periodo, en los costos de la construcción.

Quirós detalló que entre junio 2021 y junio 2022 el aumento en el costo de la vivienda de clase media es de 11,54%, pero lo destacable del caso es que la variación entre diciembre 2021 y junio de este año ya alcanza un 7,54%, solo este semestre, por lo cual, para el economista, es muy presumible que el aumento anual de costos del 2022 esté por encima del año anterior.

Esto genera una presión al alza sobre los precios de viviendas alquiladas por dos vías. Una es que si al constructor la casa le resulta más cara, entonces va a cobrar más por el alquiler, y el otro es que los ingresos de los hogares se han quedado rezagados respecto al aumento que ha tenido el costo de construcción de las viviendas, lo cual reduce la accesibilidad para comprar y por lo tanto provoca una mayor demanda de alquiler, lo cual causará una presión al alza en este tipo de tenencia de vivienda en el transcurso de los próximos meses.

El tercer elemento es la oferta de viviendas de alquiler, la cual ha decrecido en los últimos años.

“Un análisis comparativo de cuanto representa el volumen de la vivienda en alquiler para cada año respecto al parque total de vivienda, sugiere que la vivienda en alquiler no ha crecido en los últimos cinco años; e incluso, si se compara respecto al año 2012 queda en evidencia que la oferta de vivienda en alquiler ha decrecido en una década dentro del parque habitacional, pasando de representar un 20,5% del total (2012) a pasar a 17,5% del total de viviendas actuales”, indica el informe del Cenfi.

Para Cenfi, con estos resultados es presumible que este mercado residencial se encontrará con fuertes presiones al alza en los alquileres para los próximos años.

Sin embargo, Franklin Solano, investigador en el campo de la vivienda, comentó que también hay que tomar en cuenta la demanda de casas de alquiler.

Indicó que en otros estudios han encontrado que antes había una tendencia hacia los hogares más pequeños, lo cual quiere decir que hacían faltan más viviendas para poder brindar soluciones a todas las personas que quieren independizarse, pero con la pandemia se redujo la cantidad de hogares nuevos, posiblemente muchos pospusieron sus planes para ir a vivir solos o en pareja y creció la cantidad de hogares con más miembros.

La conclusión del Cenfi es que los resultados de los tres indicadores permiten predecir que, actualmente, el mercado de los alquileres está sujeto a una muy fuerte presión; por lo cual, hay señales claras de que deberían darse aumentos más fuertes en los alquileres en lo que resta de este año; sin embargo, podrían ser menores a la variación del índice de precios al consumidor registrada a la fecha, esto por acuerdo entre propietarios e inquilinos.

“El anterior panorama hace necesario buscar medidas para que las presiones de este tipo se puedan atender en el mediano plazo, lo cual pareciera enfocarse, como lo han hecho otras economías, en la necesidad de fomentar y estimular, a través de políticas públicas y de financiamiento, una mayor oferta de la vivienda para alquilar en Costa Rica”, indicó el Centro.

Solano comentó que cuando se habla de fomentar la vivienda de alquiler, se debe preguntar: ¿favoreciendo a quién? Si es al dueño de la vivienda sería darle un subsidio a alguien para que usufructúe un bien que da un servicio, pero por otro lado esa persona, que sería beneficiada con una alternativa de vivienda, nunca va a ser dueño de ese bien y el beneficio le estaría quedando al propietario.

“Creo que lo que hay que mejorar es la posibilidad de que haya mayor oferta de vivienda, que haya mayor construcción y más cantidad de viviendas de calidad dignas, adecuadas, para la población, unas serán propias y otras serán alquiladas”, comentó Solano.

Consultado sobre el estudio del Cenfi y su propuesta, Roy Jiménez, el viceministro de Vivienda, comentó que la cartera es consciente del impacto que está teniendo la oferta de vivienda de alquiler como consecuencia del aumento en la inflación.

“Es por este motivo que mediante el cálculo del reajuste al precio del alquiler se busca modular el impacto que el costo de la vida está teniendo en esta modalidad de vivienda”, indicó.

Añadió que desde el Gobierno se busca impulsar políticas que ayuden a diversificar las formas de tenencia que se ofrecen a la ciudadanía mediante el impulso a la vivienda cooperativa, el usufructo, el leasing habitacional y otras modalidades.

“Asimismo, con recursos del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda se puedan financiar y ejecutar proyectos de alquiler. Aumentar la oferta de modalidades de tenencia en el mercado permitirá que más familias puedan acceder a una vivienda adecuada, segura y asequible”, añadió Jiménez.

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