Imagine que en lugar de alquilar una casa en ¢400.000 al mes, por ejemplo, usted pudiera alquilarla en menos, ¢350.000, y utilizar los ¢50.000 restantes para hacer un ahorro de una prima para comprarla y pagar el seguro de la vivienda.
Eso sí, tendría que firmar un contrato en el cual se compromete a comprar la vivienda en un plazo definido y a un precio establecido y si no lo hiciera, el propietario se dejaría ese ahorro.
Si no quiere perder el ahorro podría ir al mercado a negociarlo. El que compre el ahorro, asumiría también la compra de la casa en el plazo y precio convenidos en el contrato.
Esta opción es un alquiler con opción de compra, o leasing en inglés y es parte de lo que se pretende regular en un proyecto de ley que se presentará en las próximas semanas a la Asamblea Legislativa.
Dicho proyecto lo elaboran el economista Melizandro Quirós, especialista en el sector inmobiliario; el economista Rodrigo Matarrita y la diputada liberacionista Karine Niño.
Ganancia para el propietario
En este esquema, ¿qué ganancia tendría el propietario? El propietario tendría un contrato más flexible que el de un alquiler.
Por ejemplo, detalló Quirós, la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos solo permite realizar incrementos en el costo de alquiler que no sobrepasen la inflación y como este indicador ha sido tan bajo en los últimos años, los ajustes que puede hacer son muy limitados y eso desincentiva este negocio.
Esta ley también establece un plazo mínimo de arrendamiento por tres años, por lo que no se pueden hacer alquileres con opción de compra a otros plazos.
Aún así, actualmente se ofrece la figura de alquiler con opción de compra, pero no existe un marco legal que lo regule.
“El proyecto de ley, si se constituye en una ley, traería un nuevo producto financiero que sería el leasing habitacional con opción de compra, ¿qué es la ventaja que tendría para el propietario, y para todas las partes? Viene a hacer algo que no ha podido hacer el alquiler, que es formalizar el mercado de arriendos”, manifestó Quirós.
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El texto de la iniciativa todavía no está terminado, pero algunas de sus características son que haría del leasing habitacional un producto financiero; esto significa que el producto está regulado en términos de las responsabilidades de las partes, el inquilino y el dueño de la propiedad.
Además, los bancos, cooperativas, mutuales e inmobiliarias, debidamente autorizadas, podrían ofrecer este tipo de producto financiero que permitiría a los interesados tener acceso inmediato a una solución de vivienda, sin tener que tener la prima completa hoy; con ello la industria de la construcción seguiría generando nuevas obras, comentó Quirós.
El mercado de la vivienda
Actualmente, aseveró Quirós, del total de viviendas que había en el país en el 2020, 1.581.585 casas, el 62% están totalmente pagadas; le siguen las alquiladas, con 18% y la financiada es la mitad de la vivienda alquilada, según información obtenida de la Encuesta de Hogares 2020 que realizó el Instituto Nacional de Estadística y Censos.
Quirós comentó que, según los datos históricos, casi el 45% de la vivienda totalmente pagada es producto de Banhvi (Banco Hipotecario de la Vivienda), que trabaja con los estratos más bajos, prácticamente que no superan los ¢400.000 (al mes de ingreso), entonces la clase media, de ¢400.000 hasta ¢1.000.000 de ingreso mensual, le ha costado tener vivienda.
Por edad, el grupo que más alquila en Costa Rica, es el de 20 a 29 años y el segundo que más alquila, es el de 30 a 39 años, lo cual indica que los jóvenes, y más con la situación actual, tienen pocas oportunidades de tener vivienda.
El golpe en los ingresos de los hogares que ha generado el coronavirus empeora esta situación.
Según información recopilada por Quirós de las encuestas de hogares 2019 y 2020, el ingreso promedio de los hogares bajó 12,5% en esos años. Pasó de un promedio de ¢1.019.509, en el 2029, a ¢891.934, en 2020, cerca de ¢125.575 menos.
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Opiniones externas
A criterio de la ministra de Vivienda, Irene Campos y de Franklin Solano, sociólogo especialista en el sector vivienda y asentamientos urbanos, esta puede ser una herramienta útil.
“Sin conocer la propuesta que están elaborando, le puedo indicar que conceptualmente, estoy de acuerdo con el leasing habitacional. Es una modalidad que se utiliza en otros países y específicamente Colombia, por ejemplo, la ha usado mucho. Es un instrumento, una herramienta más para familias costarricenses, que de hecho es válida y se había tratado de plantear anteriormente, con otros esquemas de vivienda”, indicó la ministra de Vivienda, Irene Campos.
Solano consideró el desarrollo de la figura del arrendamiento con opción de compra como válida y necesaria, porque el mercado inmobiliaro es dinámico, así como el mercado laboral.
“Yo creo que los jóvenes con cierta capacidad de empleo y de ingreso piensan más en vivir en un lugar que les guste y no tanto en si es propio o alquilado, creo que el leasing permitiría a las personas vivir en tales lugares y ver si les conviene y de repente, seguir con una opción de compra, o de repente, buscar otra alternativa”, comentó Solano.