Créditos de vivienda se concentran en personas de entre 30 y 60 años

El Cenfi basó su análisis en los datos proporcionados por la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef) para evaluar el comportamiento de la cartera de crédito hipotecario, tanto por tipo de moneda como por grupo de edad, durante los primeros seis meses del año 2023.

De acuerdo con este estudio, los adultos de entre 30 y 60 años son los principales deudores en el ámbito de préstamos residenciales en Costa Rica, concentrando el 78,9% de los créditos destinados a vivienda, mientras que 5,4% de estas operaciones recaen en personas mayores de 60 años.

Melizandro Quirós, director del Cenfi, explicó que el fenómeno se repite en otros países debido a la estabilidad económica que suelen disfrutar las personas mayores de 30 años. “Después de los 30, generalmente se presume que las personas tienen empleos más estables y una deuda más manejable, lo que les permite endeudarse con mayor facilidad”, añadió.

El director del Cenfi subrayó que las familias que tienen créditos hipotecarios en Costa Rica suelen pertenecer al cuarto quintil de ingresos, con un promedio de ¢1.162.000 mensuales, según el cálculo del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).

Un informe reciente sobre la situación de la vivienda en Costa Rica, elaborado por el programa de posgrado de Arquitectura de la Universidad de Costa Rica, la Fundación Gestionando Hábitat y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), reveló que más del 40% de los hogares no tienen la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario de ¢35 millones o más, ya que esto implicaría destinar más del 35% de sus ingresos.

Este presupuesto, en comparación con el costo promedio del metro cuadrado (m²) de construcción establecido por el Banco Central de Costa Rica (BCCR) para viviendas de interés social (construidas en bloques de concreto), se traduce en una vivienda de 95 m², sin tener en cuenta el terreno ni otros gastos asociados. Si debe adquirir un lote las dimensiones se reducirían.

Según el reporte publicado a finales de agosto, es difícil encontrar soluciones de vivienda con el terreno incluido por un monto igual o menor a esa cifra, que ya se escapa de las posibilidades crediticias de más de 40% de los hogares (I, II, y parte del III quintil de ingresos).

Si el ejercicio se realiza para un crédito de ¢50 millones, la situación es aún más adversa, pues para ese monto se requiere un ingreso familiar de ¢1.185.409, para que la cuota de ese préstamo, que en promedio es de ¢414.893, no consuma más del 35% del ingreso del hogar.

El informe también resaltó que en Costa Rica existen 136.850 viviendas en mal estado y 15.882 familias que viven en condiciones de hacinamiento, mientras que otras 11.400 carecen por completo de una vivienda digna. En tanto, la categoría de viviendas en condición “regular” pasó de 701.507 el año trasanterior a 760.170 en 2022.

Dificultad para jóvenes

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La situación es muy diferente para la población más joven del país, ya que los menores de 30 años apenas representan el 15,7% de la cartera de crédito hipotecario en Costa Rica. En otras palabras, menos de dos de cada diez préstamos hipotecarios se otorgan a este grupo demográfico.

Verónica Alfaro, directora ejecutiva del Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), afirmó que esta falta de acceso al crédito hipotecario por parte de los jóvenes no es exclusiva de Costa Rica, sino que es una tendencia que se observa a nivel mundial y que se está acentuando con el tiempo.

Carlos Montes, jefe de Planificación Financiera de Mucap, agregó que otra dificultad para los jóvenes es la falta de ahorros suficientes para cubrir el pago inicial del precio de la vivienda, conocido como “la prima”. Usualmente, este monto asciende a varios millones.

Según Alfaro, otros factores que influyen en este comportamiento es la falta de historial de crédito, pues esta población carece de un registro sólido en las entidades. Esta situación dificulta que los prestamistas evalúen su capacidad de pago y riesgo crediticio.

También se puede asociar a la capacidad de pago relacionada con sus ingresos, que suelen ser más bajos respecto a otros grupos; el desempleo; y el estancamiento salarial, que provocan que las personas en un rango menor a 30 años tengan menores posibilidades de optar por un crédito para vivienda

Montes añadió que la capacidad de compra también se ve afectada por la relación entre el precio de la vivienda y el salario, lo que a veces hace que sea imposible formalizar un préstamo hipotecario con un solo solicitante, ya que la cuota mensual supera el 30% de sus ingresos.

El jefe de Planificación Financiera de Mucap destacó que las nuevas generaciones también tienden a preferir el alquiler antes de adquirir una propiedad, debido a la alta rotación laboral, empleos a tiempo parcial y otras preferencias, como viajar, antes de comprometerse a largo plazo con una propiedad.

Caída de cartera

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El estudio del Cenfi reveló que la cartera total de crédito residencial en Costa Rica, tanto en colones como en dólares, disminuyó 5,8% interanual hasta junio del 2023, principalmente debido a una disminución del 22,8% en la cartera en dólares. A pesar de esta caída, los préstamos residenciales siguen siendo la categoría más importante, el 28,3% del total.

Montes explicó que esta disminución en la cartera en dólares se debe a factores de mercado y regulaciones. Uno de los factores de mercado es la internalización del riesgo cambiario entre los deudores costarricenses, una idea que también respaldó Alfaro.

El jefe de Planificación Financiera de Mucap agregó que otra razón es la implementación de medidas por parte de los reguladores para desdolarizar la economía, exigiendo mayores estimaciones sobre los créditos otorgados en moneda extranjera a prestatarios no generadores de divisas.

Quirós añadió que la disminución también podría deberse a que las personas están optando por convertir sus deudas a la moneda local, o que las entidades financieras están siendo más rigurosas en sus análisis de la capacidad de endeudamiento de las personas, en moneda extranjera.

En términos geográficos, la caída de la cartera de crédito residencial ha sido más pronunciada en San José, donde el saldo de la cartera residencial disminuyó 16,4% en el último año (junio 2022-junio 2023), pasando del 65,7% del crédito hipotecario total al 58%.

Por otro lado, durante el primer semestre del año en curso, los préstamos residenciales aumentaron significativamente en Heredia y Cartago, con un aumento del 29% y el 13%, respectivamente, lo que representó un incremento neto de préstamos en esas provincias de más de ¢220.000 millones.

A escala nacional, la cartera de crédito residencial está en su mayoría en manos de hombres, con 60,2% del total, mientras que las mujeres representan el 39,8%.