EscucharComprar una casa o un terreno es un proyecto que debe considerarse con detenimiento, preferiblemente con la asesoría de expertos. Las opciones en el mercado son diversas, incluyendo la compra directa, con los desarrolladores y con las instituciones financieras en colaboración con la inmobiliaria.
Pero, ¿cuál es la mejor elección? Optar por la compra directa al desarrollador implica que el interesado cuente con los fondos disponibles para adquirir la propiedad o el terreno. Esto no requiere la contratación de financiamiento, siendo una venta inmediata que podría incluir un descuento por parte del vendedor.
Este descuento podría rondar el 5% sobre el precio de venta, aunque dependerá de la urgencia del desarrollador por colocar la unidad habitacional.
Por otro lado, si se negocia mediante financiamiento bancario, el descuento podría ser aproximadamente del 3%, según Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi).
Sin embargo, la opción de obtener financiamiento a través de un banco garantiza el análisis de la capacidad financiera y las credenciales tanto de los proyectos de desarrollo como de los posibles clientes. En ambos casos, se realizan análisis de crédito y avalúos de precalificación de los desarrollos.
Quirós señaló que los proyectos de desarrollo buscan alianzas con entidades financieras para analizar el crédito de los potenciales compradores. Además, la persona interesada, considerada como un prospecto, tiene la oportunidad de negociar un descuento para asegurar el contrato en el corto plazo.
Joylie Ramírez, jefe de Crédito Hipotecario y Prendario de Banco Promérica, indicó que a los clientes directos se les ofrece un financiamiento del 80% del valor de compra o avalúo, el que sea menor. Quienes son atendidos por los desarrolladores, el financiamiento puede ser de hasta el 90%.
La venta directa con los desarrolladores también permite negociar descuentos o plazos para el pago de la prima. Mediante las alianzas bancarias, es posible establecer un plazo de espera hasta completar la prima.
El Banco Popular, a través de su Oficina de Comunicación, informó que actualmente tiene más de 60 convenios activos con empresas constructoras, desarrolladores o proyectos inmobiliarios.
Estas alianzas ofrecen hasta un 50% de descuento en comisiones, formalización con notario de planta sin considerar cuantía, avalúo genérico y avalúo gratuito sin monto mínimo.
Por su parte, el Banco Nacional mantiene una relación comercial con desarrollos urbanos y atiende a más de 100 proyectos inmobiliarios.
Vanessa Flores, directora de Productos de Crédito en el BN, afirmó que los requisitos son los mismos, independientemente de la ubicación del plan de inversión. Como ejemplo citó que para comprar una vivienda se requiere la opción de compraventa, estudio de registro, documentos de ingresos y estar al día con los impuestos.
Sin embargo, añadió que el proceso es más ágil debido a las precalificaciones de los proyectos. Estas alianzas ofrecen descuentos en tasas de interés, sin honorarios de notario ni avalúo, y pólizas de hogar y vida sin costo para el cliente.
Descuentos en propiedades construidas
Melizandro Quirós, del Cenfi, señaló que los mayores descuentos se obtienen cuando las casas ya están construidas. Los desarrolladores necesitan venderlas para asegurar ingresos con los que pagarán los financiamientos obtenidos de los bancos.
“Cuanto más tiempo pase el desarrollador con casas sin vender, acumulará más intereses que no podrá cubrir”, explicó Quirós.
Por lo tanto, este tipo de desarrollo es más propenso a ofrecer descuentos para colocar las propiedades en un plazo más corto, ya que mantenerlas sin vender representa un costo financiero.
Quirós enfatizó que la ganancia de un desarrollador puede estimarse en un 15% con respecto a los precios de venta de las propiedades. Por lo tanto, descuentos superiores al 10% deberían ser motivo de cautela.
“Cuando un descuento excede lo razonable, entre el 5% y el 7%, es necesario tener precaución”, comentó el especialista.
Debido a esto, Quirós recomendó a las personas verificar las credenciales de los proyectos con los bancos.
En julio de 2021, se publicó el Reglamento de Ventas a Plazo de Ejecución Futura para Proyectos Inmobiliarios, que regula la oferta de proyectos inmobiliarios al consumidor mediante el establecimiento de una serie de requisitos.
La normativa establece un mecanismo de protección al consumidor en la custodia, manejo y administración de las primas, pagos extraordinarios o abonos para la modalidad a plazo de ejecución futura.
El sitio web del Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) proporciona la lista de proyectos autorizados a partir del 18 de octubre de 2021.
Las iniciativas de desarrollo comprueban su solvencia económica a través de un fideicomiso de manejo de primas, que protege el dinero de los consumidores hasta que el proyecto se complete, según la entidad.
¿Cómo funcionan las alianzas?
Joylie Ramírez de Banco Promérica, explicó que atienden a los clientes interesados en dos vías. El banco brinda atención cuando la persona solicita información sobre financiamiento, identificando al interesado como “cliente de ventanilla” o “uno a uno”. También se aborda a través de proyectos inmobiliarios.
Este enfoque se inicia después de que la entidad financiera brinda financiamiento al proyecto desarrollador residencial, de condominios o venta de terrenos. Desde allí, se asiste en la colocación de productos.
Por otro lado, hay desarrollos con los que no tienen relación de crédito, pero desarrollan alianzas precalificando los proyectos. Esto pone a disposición el financiamiento a los clientes interesados y respalda las credenciales del desarrollo.
En cuanto al comportamiento del crédito hipotecario, Ramírez indicó que durante el primer semestre del año, las colocaciones aumentaron un 10% en comparación con el mismo período del año anterior. Esto se debe a la activación de nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario.
Alejandra Golcher, gerente de Ventas del proyecto residencial Azenza Towers, comentó que trabajan con varias entidades bancarias públicas y privadas del país, además de dos cooperativas. Tienen avalúos de cada banco. El proyecto cobra el 10% del valor de la prima o el pago inicial de los apartamentos, que puede pagarse en cuotas.
Cada entidad tiene asignado un ejecutivo al proyecto, y cada una ofrece sus propias tasas de interés y beneficios. Una vez acordada la prima, se inician los trámites de formalización.
Azenza Towers, construido por la desarrolladora Garnier & Garnier, ofrece 265 apartamentos en dos torres, con precios desde $130.000 para apartamentos de una habitación y desde $141.500 para los de dos habitaciones. El financiamiento del proyecto es proporcionado por BCT, según Golcher.
También ofrecen la opción de alquiler con opción a compra por un año, así como la alternativa de alquiler.
