BCR SAFI muestra dudas en crear comité de vigilancia de fondo inmobiliario

En el informe para la Asamblea Extraordinaria de Inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, que se hará el próximo 11 de diciembre, del cual tiene copia La Nación, la subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR) brinda una serie de argumentos legales, de confidencialidad y de conflicto de interés para cuestionar la medida.

“No se cuenta con las condiciones normativas para establecer un comité de inversionistas que garantice que no hayan conflictos de competencias con los órganos ya existentes (...) tampoco se cuenta con los medios para que BCR SAFI vele por un adecuado uso y circulación de la información privilegiada y por lo tanto, no podría establecerse bajo el auspicio de BCR SAFI”, se argumenta en el documento de 93 páginas enviado a sus clientes.

BCR SAFI fundamenta su posición en que, a nivel normativo, no se contempla la existencia de un comité de inversionistas. Además, porque se genera un conflicto de competencia con los comités existentes (riesgo o inversiones), no hay claridad de cómo se puede conformar entre inversionistas institucionales, como las operadoras de pensiones, y los individuales.

Otra interrogante fue que, en la eventual conformación de un comité de inversionistas, la obligación de los participantes es cumplir con las reglas para el uso y distribución de información privilegiada o confidencial.

“No se cuenta con las condiciones normativas para establecer un Comité de Inversionistas que garantice que no hayan conflictos de competencias con los órganos ya existentes”, concluyó BCR SAFI.

A raíz de los aspectos argumentados, la entidad propondrá que, en vez del comité de vigilancia ad hoc y ad honorem, los inversionistas se agrupen de forma privada para que puedan “analizar por su cuenta la información del fondo de inversión que por normativa es de suministro público y periódico”, se explica en el documento en poder de este diario.

Carlos Arias, director ejecutivo de la Junta de Pensiones del Magisterio Nacional (Jupema), fue quien planteó la creación del comité dentro de la estructura de BCR SAFI en marzo pasado. En ese momento, Arias propuso acceso a la sociedad y al fondo inmobiliario para llevar a cabo una debida vigilancia, contratos y seguimiento de los inmuebles.

La subsidiaria del Banco de Costa Rica confirmó por escrito que, el próximo 11 de diciembre, informará a los clientes la posibilidad de la creación y conformación del comité para “la observación y seguimiento de la gestión de los activos propiedad del fondo”.

Asimismo confirmó que la asamblea extraordinaria del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado se hará a raíz de la solicitud de inversionistas institucionales, como fondos de pensiones.

La adquisición del Parque Empresarial del Pacífico y de las Bodegas Comerciales Uruca 02 están bajo investigación por parte de la Superintendencia General de Valores (Sugeval), después de que fueran denunciadas por inversionistas. La institución fiscalizadora actualmente revisa ambas compras y la del resto de edificios desde el 2018.

BCR SAFI adquirió el PEP, en el 2020, por un monto de $70,8 millones. En junio pasado, un avalúo contratado por inversionistas tasó el inmueble en $27,4 millones, es decir, casi una tercera parte del costo de compra. Pero BCR SAFI rechazó dicho avalúo.

En tanto que en el caso de la propiedad BC Uruca 02 se compró, en el 2018, por $26,2 millones. Sin embargo, la sociedad vendedora la compró ese mismo año, en $6,6 millones, según la escritura de compraventa aportada en la denuncia presentada a la Superintendencia.

Reestructurar deuda

Mario Carazo, uno de los inversionistas que denunció a BCR SAFI en Sugeval, afirmó que pedirán un plan de acción a la entidad para afrontar el alto nivel de endeudamiento del fondo inmobiliario.

Carazo recalcó que hay vencimientos relevantes de créditos con Davivienda, el Banco Internacional de Costa Rica (Bicsa) y el BCR.

A la primera entidad se le deben cancelar $44,2 millones, entre abril y mayo del 2024. Mientras que, a la segunda, son $19,2 millones en mayo del 2025, según el informe de la sociedad administradora.

En tanto que, a su casa matriz se le deben pagar $77,5 millones en abril del 2025.

“El tema más importante que no veo en la agenda es el endeudamiento. Y tiene obligaciones de pago altas”, afirmó Carazo.

Actualmente el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado posee un saldo de deuda de $144 millones, es decir, el equivalente al 36,1% de su activo. El PEP significa casi una tercera parte de los compromisos.

“Actualmente, la administración se encuentra reestructurando las operaciones con dicha entidad (BCR), con el fin de buscar una mejoría en el costo, así como una ampliación en el plazo de las mismas”, se indica en el informe enviado a sus clientes.

Además, busca un ajuste en la tasa de financiamiento que permitiría al fondo inmobiliario generar un ahorro trimestral de $173.097.