La Superintendencia General de Valores (Sugeval) investiga las compras de inmuebles de los últimos cinco años efectuadas por el Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado, gestionado por BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), para determinar si hubo alguna irregularidad en los procesos.
Tomás Soley Pérez, jerarca de la entidad supervisora, confirmó a La Nación que se efectúa en estos momentos una revisión del portafolio de propiedades como parte del proceso de fiscalización iniciado a raíz de la denuncia de supuestas anomalías en la adquisición del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), en Puntarenas.
“La Superintendencia hace una evaluación más amplia del proceso de adquisiciones de inmuebles (...) el portafolio de inversiones de ellos (BCR SAFI) estuvo muy activo a partir del 2018, por ende, se hace un muestreo representativo de algunas de las adquisiciones de esas fechas”, manifestó el funcionario.
El jerarca luego precisó las razones de la fiscalización: “Poder descartar o verificar algún tema o algún desvío en la gestión de la SAFI (...). Cuando a nivel de supervisión se encuentra un elemento que llama la atención, pues se revisan los procesos ampliamente para descartar si es un tema puntual o generalizado”.
El objetivo, explicó, es revisar la debida diligencia de los trámites de compra y si se cumplió con la normativa vigente. Por ejemplo, se evalúan aspectos relativos a conflictos de interés en la toma de decisiones, o que se cumpliera con la política de inversión aprobada para el fondo inmobiliario.
Entre el 2018 y 2023, la subsidiaria del Banco de Costa Rica adquirió, para este fondo inmobiliario, ocho edificios que requirieron una inversión de $190,5 millones, según los estados financieros auditados de este producto financiero.
Durante el periodo de análisis, además del PEP, se incorporaron propiedades comerciales, de oficinas y bodegas. En esos años se vendieron tres inmuebles entre los cuales estuvo el Hospital La Católica, muestra la información financiera de BCR SAFI.
Soley Pérez ratificó a este diario que ya requirieron información de los procesos de adquisiciones a la sociedad administradora. Esto incluye desde la valoración previa en el Comité de Inversión hasta la autorización de compra. Sin embargo, no reveló en específico de cuáles inmuebles solicitaron detalles.
El superintendente también detalló que, a finales de julio anterior, se dio la apertura del procedimiento administrativo sancionatorio de manera formal contra BCR SAFI, a raíz de la denuncia sobre el PEP presentada en setiembre del 2022.
La compra de este parque empresarial, ubicado en Caldera, en Esparza, se dio en marzo del 2020 por un valor de $70,8 millones. El Ministerio Público también tramita una denuncia penal por este caso.
El precio de compra del inmueble de 540.000 metros cuadrados es fuertemente cuestionada por un grupo de inversionistas del fondo inmobiliario. De hecho, contrataron a la firma Constructora Costarricense S. A. (Cocosa) que tasó en $27,4 millones el valor del PEP, según un informe de junio pasado.
Pesquisa en proceso
La subsidiaria del banco estatal corroboró a La Nación el requerimiento adicional de información de otras propiedades hecho por la Sugeval, pero tampoco precisó cuáles edificios se trata.
“BCR SAFI no ha sido notificado formalmente de un proceso de investigación más allá de las consultas recibidas”
La entidad añadió que a lo interno de la institución ya se había solicitado una pesquisa sobre el mismo tema por el cual preguntó la Superintendencia.
“La Junta Directiva de BCR SAFI solicitó a la Auditoría Interna que realice una revisión de todas las compras y ventas llevadas a cabo por los fondos de inversión inmobiliarios desde el 2017 a la fecha, en aras de confirmar el apego al ordenamiento jurídico aplicable a cada una de tales transacciones”, recalcó por escrito.
Adicionalmente, la entidad aseveró que las compras de propiedades se ejecutaron mediante diferentes líneas de crédito con la banca.
En el periodo bajo análisis, la entidad había suscrito préstamos por $203,8 millones con cuatro instituciones financieras.
Con el BCR fueron $119 millones; con Davivienda, $48 millones; con el Banco Internacional de Costa Rica (Bicsa), $20 millones; y con el Banco Nacional, $16,8 millones.
A junio pasado, el saldo pendiente de pago era de $143,5 millones. La línea con el Nacional es la única que se canceló completamente, según los estados financieros.
Un año de investigación
La denuncia contra BCR SAFI, por la compra del PEP, está por cumplir 13 meses de investigación en la Sugeval, pues un grupo de inversionistas del fondo inmobiliario planteó las supuestas anomalías en la adquisición, en setiembre del 2022.
Ellos cuestionan el alto valor de compra de la propiedad, supuestas anomalías en el arrendamiento del edificio y que el endeudamiento contraído para adquirir la propiedad drena las ganancias de los inversionistas.
También pidieron que se revise las inversiones hechas al edificio pues, por su complejidad, aseguran que se asemejan más a lo que hace un fondo de desarrollo inmobiliario, es decir, aquel en que se invierten recursos para la construcción y venta de un proyecto. Por el contrario, en un fondo inmobiliario de renta, como en este caso, se adquieren los edificios terminados para alquilar y generar un retorno a los inversionistas.
Hasta el momento no hay ningún pronunciamiento formal de la Superintendencia sobre contra cuáles personas se abrió el procedimiento administrativo sancionatorio, en julio pasado. Tal detalle se informará mediante un hecho relevante, según la entidad.
El jerarca de la Sugeval aceptó que el caso del Parque Empresarial del Pacífico es complejo y, durante el último año, recibieron constantes ampliaciones del proceso por parte de los inversionistas.
“La denuncia tuvo una seguidilla de adiciones e información complementaria, llevamos 65 (escritos). Toda esta información hay que analizarla y pedir información a la entidad para resolver. Es una denuncia compleja, sin duda”, dijo Soley Pérez.
Además, enfatizó que la salida de funcionarios en BCR SAFI, sea por renuncia o despido, no los exime de eventuales responsabilidades administrativas.
“Si se llegan a determinar responsabilidades, las personas que hayan estado en el proceso (de compra) son parte de la investigación y de posibles sanciones”, confirmó el jerarca.
La entidad supervisora aún evalúa si el resultado de la investigación amerita el envío del expediente al Ministerio Público.