La Superintendencia General de Valores (Sugeval) investiga a BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), subsidiaria del Banco de Costa Rica, por la compra de un inmueble en Puntarenas, en $70,8 millones, para uno de sus fondos inmobiliarios administrados. La revisión se inició después de una denuncia planteada por un grupo de 10 inversionistas.
Reyner Brenes, jerarca interino de Sugeval, confirmó a La Nación que analizan los cuestionamientos presentados por la adquisición del Parque Empresarial del Pacifico (PEP) por parte del Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado, en febrero del 2020. Se trata de unas bodegas industriales en un terreno de 540.400 metros cuadrados (m²), ubicadas en Caldera, en el cantón de Esparza.
Los denunciantes, liderados por el exdefensor de los Habitantes, Rodrigo Alberto Carazo, objetaron en su reclamo, presentado en setiembre del 2022, el alto valor de adquisición de la propiedad, supuestas anomalías en el arrendamiento del edificio y que el endeudamiento contraído para comprar el inmueble drena las ganancias de los inversionistas.
También cuestionaron a BCR SAFI por las inversiones hechas al edificio adquirido pues, por su naturaleza, afirman, se asemejan más a lo que hace un fondo de desarrollo inmobiliario, es decir, aquel en que se invierten recursos para la construcción y venta de un proyecto, en vez de un fondo inmobiliario de renta, en el cual se adquieren edificios para alquilar y generar un retorno a los inversionistas.
Peticiones
El grupo de inversionistas solicitó a la Superintendencia la intervención de la subsidiaria del banco público a raíz del daño generado al fondo inmobiliario, manifestó Carazo.
“En Sugeval denunciamos el precio de compra por excesivo. En diciembre, le pedimos a la Superintendencia que interviniera porque se disparó el gasto en mejoras en el inmueble sin ningún plan, se cobren rentas no pagadas y evitar la venta de activos del fondo para inyectar recursos al Parque Empresarial del Pacífico”, recalcó.
La Nación solicitó información sobre el estado actual de las diligencias de Sugeval en relación con este caso, pero el jerarca interino de la institución se negó a revelar detalles concretos del proceso porque ostenta carácter de confidencialidad.
Sin embargo, en el oficio G41/0-2379, del pasado 23 de diciembre, Brenes reconoció que en la investigación en curso revisan las evidencias recibidas sobre las actuaciones de la sociedad administradora de fondos de inversión (SAFI).
“El equipo de supervisión asignado se ha abocado a valorar estos documentos presentados, así como la documentación que se ha requerido a la sociedad administradora de fondos relacionados con los hechos y la solicitud que nos ocupa a fin de determinar en el momento oportuno, de ser necesario, si se configuran las causales que la ley establece para ordenar una intervención”, se reseña en el documento enviado por el superintendente Brenes a los denunciantes, del cual tiene copia La Nación.
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Rosnnie Díaz, gerente general de BCR SAFI, dijo que ya suministraron los datos requeridos por la Superintendencia. Además, confirmó que, hasta el momento, no les han comunicado la existencia de un proceso administrativo formal contra la institución.
La Sugeval requirió bajo el oficio I30/0/178-2022, en noviembre pasado, información sobre la compra del inmueble en Puntarenas, según consta en el acta de la sesión ordinaria n.°27-22 de la Junta Directiva de la subsidiaria del Banco de Costa Rica. El tema fue declarado confidencial.
Las sociedades administradoras de fondos de inversión operan con la autorización de la Sugeval y deben estar inscritas en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, para administrar recursos y ofrecer fondos de inversión en el país.
De acuerdo con la Ley Reguladora del Mercado de Valores, entre las atribuciones que tienen estas entidades se encuentra la asesoría de inversión para sus clientes en la compra de títulos valores, inmuebles o desarrollo de proyectos inmobiliarios.
La SAFI tiene la potestad para comprar y vender sus inversiones sin autorización previa, pero debe establecer las características básicas del fondo en el documento denominado como prospecto, en el cual se informa a sus clientes sobre los riesgos, comisiones y condiciones de la inversión.
Efecto en fondo
El Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado fue creado por BCR SAFI en setiembre del 2000, y su moneda operativa son los dólares. Se denomina inmobiliario porque se especializa en la compra de propiedades para alquiler, aunque también puede invertir una parte de su cartera en títulos valores.
Hasta setiembre anterior, contaba con 904 inversionistas quienes en conjunto se repartían 251.852 participaciones, cada una con un valor de $1.000. Es decir, el capital social de este instrumento de inversión ascendía a $251,8 millones y tenía activos totales por $498 millones, según los estados financieros del fondo.
Uno de los principales argumentos en la denuncia presentada por los inversionistas es que la compra del Parque Empresarial del Pacifico está entre las razones de la pérdida de valor de sus inversiones.
Al momento de la compra del inmueble, cada participación generaba un rendimiento de $17,2. Sin embargo, para el cierre del 2022, el monto de la participación reportó una rentabilidad de $4,8, según la información publicada por la institución.
Carazo insistió en que esta inversión es la responsable del deterioro sufrido en la inversión de todos los participantes en el fondo.
Los estados financieros del fondo de inversión muestran que, a setiembre del año pasado, este inmueble era el que registraba la mayor pérdida de valor. De los $70,8 millones que costó, en el 2020, su valoración ahora es de $69,5 millones, a lo cual se debe agregar la inversión en mejoras en el inmueble por $491.956.
Asimismo, el proyecto es el que muestra el mayor nivel de impago de alquileres, pues arrastra una cuenta por pagar de $1,65 millones.
El gerente de BCR SAFI afirmó que la baja en la valoración del inmueble corresponde a un efecto cambiario y a los ajustes de precio en el mercado inmobiliario, riesgos que se detallan en el prospecto del fondo, insistió.
“El inmueble no presenta deterioro alguno y la minusvalía corresponde al monto de la valoración anual, realizada por profesionales externos a BCR SAFI, que toman en cuenta las condiciones vigentes en el mercado que pueden afectar el resultado y que son circunstanciales (...), lo que se refleja es el valor contable del inmueble, el cual no materializa pérdidas o ganancias reales sino hasta que se llegue a dar una venta del inmueble”, aseguró Díaz.
Citó, a manera de ejemplo, aspectos macroeconómicos como la pandemia de la covid-19, la crisis de contenedores, la alta inflación y la guerra entre Rusia y Ucrania.
Además, aseguró que el inmueble tiene actualmente seis inquilinos y su ocupación es del 97%. Sin embargo, en la página de Sugeval se indica que el PEP no tiene arrendatarios.
El vocero de la sociedad dijo que los alquileres por cobrar corresponden a un inquilino anterior, cuya deuda está incorporada dentro de un fideicomiso de garantía entre las partes y que respaldan los montos adeudados.
Díaz no detalló cuál es la garantía a favor de este instrumento de inversión.
