Óscar Rodríguez. 27 abril
La renegociación de contratos de arrendamiento por la pandemia ocurrió, principalmente, en el sector comercial. BCR SAFI tiene entre su portafolio de inversiones varios inmuebles ubicados en el centro comercial Paseo de las Flores, en Heredia. Fotos: Jorge Navarro
La renegociación de contratos de arrendamiento por la pandemia ocurrió, principalmente, en el sector comercial. BCR SAFI tiene entre su portafolio de inversiones varios inmuebles ubicados en el centro comercial Paseo de las Flores, en Heredia. Fotos: Jorge Navarro

Los fondos de inversión inmobiliarios frenaron, en el 2020, el ritmo de adquisición de propiedades, luego del fuerte impulso que mostraron en años anteriores; además, la pandemia les obligó a renegociar contratos de alquiler con sus inquilinos.

Estos tipo de fondos son productos financieros cuyo objetivo principal es la compra de edificios para luego darlos en alquiler, así que parte del rendimiento de los inversionistas está determinado por estos ingresos.

Las sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI) invirtieron $71 millones en la compra de propiedades el año pasado, es decir, menos de la tercera parte de los $252 millones del 2019, según el Informe del mercado de valores de Costa Rica, de la Superintendencia General de Valores (Sugeval).

Rosnnie Díaz, gerente de BCR SAFI, explicó que la reducción en la compra de activos se dio en todos los tipos de inmuebles como los destinados a uso comercial, para industria y para oficinas.

“Las nuevas adquisiciones se valoran basados en una visión estratégica de acuerdo a la capacidad de adaptarse a diferentes necesidades (de los clientes)”, enfatizó Díaz.

Sin embargo, la reducción en la compra de edificios no fue la única decisión implementada por las SAFI a raíz de la pandemia de la covid-19.

La renegociación a la baja de los contratos de arrendamiento a los inquilinos para retenerlos; y la disminución de las comisiones de administración que cobran a los inversionistas, fueron otras de las acciones ejecutadas por las sociedades gestoras de fondos.

Al cierre del 2020, las SAFI reportaron activos por un valor de $2.580 millones lo cual significó un incremento del 1,6%, comparado con los $2.538 millones del 2019, según datos de la Sugeval.

Cambios contractuales

Las nuevas condiciones de los contratos de alquiler provocaron una baja en los ingresos de los 15 fondos inmobiliarios en operación.

Al 31 de diciembre anterior, los arrendamientos ascendieron a $190 millones, es decir, una reducción del 6,4%, frente a los $203 millones del 2019, según la Sugeval.

La mayor reducción ocurrió en los locales comerciales, pues de generar ingresos por $50 millones, en el 2019, bajó a $30 millones el año anterior.

“Desde el inicio de la pandemia se ha mantenido una cercanía con los inquilinos, brindándoles opciones y oportunidades para que puedan dar continuidad a sus negocios; en algunos casos se brindaron prórrogas para el pago de la renta y en otros se negociaron descuentos temporales para los meses de mayor afectación”, explicó Luis Diego Jara, gerente de Popular SAFI.

Algunos fondos inmobiliarios reportaron renegociaciones relevantes de contratos.

Improsa SAFI, por ejemplo, detalló que en el Fondo Crestones hicieron modificaciones en el 47% de los contratos; en el Fondo Gibraltar, del 45%; o en el Fondo Cuatro, del 41%.

“A pesar de que tuvimos un porcentaje importante de arrendamientos renegociados, la variación total de ingresos por alquileres entre el 2019 y el 2020, si sumamos todos los fondos que administramos, fue de 0,15%, es decir, fue positiva”, destacó Jaime Ubilla, gerente de Improsa SAFI.

El año pasado, la empresa tuvo ingresos por $56 millones, en comparación con $55,9 millones reportados en el 2019.

Los menores ingresos por alquileres de toda la industria provocaron una reducción en la rentabilidad del año anterior, destacó la Superintendencia en su informe de cierre del 2020.

Los fondos inmobiliarios finalizaron, el año anterior, con un rendimiento promedio ponderado, de los últimos 12 meses, del 3,37% lo cual significó una caída de 1,45 puntos porcentuales (p. p.), frente al 4,82% al mismo periodo del 2019.

El nivel reportado, al primer trimestre del 2021, fue de 3,50%, según la Superintendencia.

A pesar de la emergencia sanitaria que inició en el 2020, la desaceleración en los rendimientos de los fondos inmobiliarios data de los primeros meses del 2018.

Ubilla explicó que la contracción de la economía costarricense y la reducción de las tasas de interés internacionales influyeron la rentabilidad de los fondos de inversión inmobiliarios.

El 98% de los fondos inmobiliarios tienen sus activos en dólares.

“Un factor que se suma a la contracción de la actividad económica, en el 2020, es el fuerte aumento en el gasto de impuesto sobre la renta en los fondos inmobiliarios como resultado de la aprobación de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (…) lo que generó que la tasa pasara de 5% a 12%”, afirmó el gerente de Improsa SAFI.

A pesar de los efectos económicos de la crisis sanitaria no hubo un nivel elevado de salida de inquilinos.

A diciembre pasado, la tasa de ocupación de la industria cerró en 87,8%, lo cual fue una reducción de 0,9 puntos porcentuales respecto al mismo periodo del 2019.

El cese de contratos por parte de arrendatarios ocurrió principalmente en los sectores de parques industriales y comercial, según Sugeval.

La industria también ajustó, durante el año anterior, las comisiones cobradas a los inversionistas.

Los 15 fondos inmobiliarios facturaron, el año pasado, $26,6 millones por la administración de las inversiones de sus clientes mientras que, en el 2019, fueron $29 millones lo cual significó una baja del 10%.

Siguen los ajustes en el 2021

Para Douglas Montero, economista y consultor financiero, este año será un periodo donde las SAFI de los fondos inmobiliarios deberán pensar con estrategia de largo plazo, igual los inversionistas con participaciones en dichos instrumentos.

“Este es un momento para bajar las velas, claramente se debían reajustar los contratos de arrendamiento, porque el fondo debía dar oxígeno a sus clientes. Pero muy probablemente esos ajustes deberán realizarse de nuevo en el 2021 o, por lo menos, mantener el monto pactado durante el año pasado”, afirmó Montero.

El especialista destacó que las personas con inversiones en estos fondos debe analizar su participación al largo plazo y reconocer este periodo como de “vacas flacas”.

Algunos fondos inmobiliarios han aprovechado para remodelar edificios y posicionarlos de nuevo en el mercado, pues prevén que paulatinamente algunas compañías volverán al trabajo presencia, como en las oficinas localizadas en zonas francas.

“Hemos visto como muchas empresas ya se están planteando volver a la oficina (…) y consideramos que muchas empresas van a empezar a utilizar un modelo híbrido (virtual-presencial) en sus negocios”, dijo el gerente de Improsa SAFI.

La Superintendencia destacó que los fondos inmobiliarios lograron una estabilidad, durante el año pasado, cuando se flexibilizaron las restricciones sanitarias.

Mientras que el mayor impacto ocurrió cuando se dieron los cierres de actividades no esenciales y el confinamiento.