El Congreso retomará durante el mes de noviembre la discusión acerca del proyecto de ley sobre casas de lujo, propuesta que pretende aumentar el impuesto a las construcciones residenciales con un valor superior a los ¢133 millones.
La iniciativa, que forma parte de la agenda con el Fondo Monetario Internacional (FMI) para el financiamiento del Estado, establece una tasa anual equivalente al 0,5% del valor de la propiedad, incluyendo la construcción y el lote.
Actualmente, en cambio, el esquema de tarifas es progresivo: las tasas de impuesto van de un 0,25% a un 0,55% conforme más valiosa sea la propiedad.
En torno a esta propuesta existen interrogantes sobre cómo se cobraría ese impuesto, por ejemplo, en propiedades familiares donde puede haber varias casas catalogadas de lujo. También, hay dudas con respecto al cálculo del tributo para casas y apartamentos en condominios, en las cuales se comparten áreas comunes como piscinas, gimnasios, ranchos y salas de cine.
Para responder a estas inquietudes, La Nación revisó el texto sustitutivo presentado por el Gobierno y planteó consultas al Ministerio de Hacienda y a la firma de consultoría Ernst & Young (EY).
Cálculo de impuesto en condominios
En el proyecto de reforma al impuesto a las casas de lujo, el valor de las áreas comunes debe incluirse proporcionalmente en el avalúo de los apartamentos o casas que estén en régimen de condominio.
De esa manera, puede que una unidad habitacional no alcance el valor mínimo de ¢133 millones para pagar el tributo, pero que sí lo supere al agregarse el valor proporcional de las amenidades.
No obstante, esto no representa mayor cambio con respecto a la legislación actual, según coincidieron Elian Villegas, ministro de Hacienda, y Randall Oquendo, director regional de impuestos de EY.
“En el caso de los condominios el tratamiento que establece el proyecto es muy similar al de la ley actual. Básicamente, quienes habiten en casas o apartamentos que estén en un condominio y tengan áreas comunes, deberán sumar el valor (proporcional) de esas construcciones a efectos de determinar si sus viviendas o unidades habitacionales superan el monto de ¢133 millones”, afirmó Oquendo.
Esta práctica se hace actualmente para determinar el valor de esos inmuebles.
“Es lo normal que así se haga en todo condominio. Aquí se valora la unidad habitacional y se distribuye el valor de las áreas comunes en forma proporcional entre todos los condóminos”, agregó Villegas.
Para los propietarios de condominios que califiquen como casas de lujo, las principales diferencias planteadas en el proyecto de ley están en el aumento del impuesto y en la forma de valorar la propiedad.
El plan duplicará el impuesto para las casas valoradas entre ¢133 millones y ¢335 millones, las cuales representan dos terceras partes del total de viviendas gravadas.
Por ejemplo, el tributo subirá de ¢337.000 a ¢675.000 anuales para un condominio de ¢135 millones.
Según el proyecto de ley, si una construcción supera el valor de ¢133 millones, para calcular el impuesto se debe agregar el costo del terreno que alberga los metros cuadrados construidos.
En el caso de un condominio en edificio, en donde no existe terreno, se debe agregar el valor de las áreas comunes. En tanto, si se trata de un condominio horizontal, se debe agregar el valor del terreno y de las áreas comunes.
El segundo cambio importante, planteado por Hacienda en su último texto sustitutivo, es que Tributación estimaría el valor de la propiedad con base en la información declarada por cada propietario ante su respectiva municipalidad.
Así, ya no se exigirá una declaración específica ante Hacienda sobre casas de lujo.
Vacíos sobre terrenos con varias construcciones
En el caso de las propiedades familiares con varias casas, lo primero que se debe tener en cuenta es que el proyecto de ley descarta sumar el valor de cada una de las viviendas ubicadas en un mismo terreno, para saber si se pagaría o no el impuesto. Es decir, cada casa se valoraría por separado.
“El impuesto se debe calcular sobre cada unidad habitacional, para eso el proyecto prevé el apoyo de los gobiernos locales en la identificación de este y otros supuestos similares”, dijo el ministro de Hacienda, Elian Villegas.
Sin embargo, para el director regional de impuestos de EY, Randall Oquendo, el proyecto actual tiene vacíos que podrían ir en detrimento del contribuyente.
Un ejemplo es el caso de una propiedad donde hayan tres casas: dos que no son catalogadas de lujo, pero otra que sí lo sería, pues superaría el valor de ¢133 millones.
De acuerdo con Oquendo, la casa de lujo asumiría el valor de todo el terreno. “En estos casos, la ley no establece una excepción que le permita asignar a la casa que sí tiene que pagar el impuesto, una proporción del terreno, aspecto que debería aclararse en la propia ley o eventualmente en el reglamento porque, según la redacción actual, pareciera que la casa que sí paga el impuesto en el ejemplo concreto; tendría que sumar el 100% del valor del terreno”.
Oquendo manifestó que la interpretación del texto se volvería más complicada cuando se estudian casos donde hay más de dos casas de lujo en una misma finca registral.
“La pregunta que surge es ¿qué pasa en un supuesto donde tres casas sean de lujo? Cada una tendría que sumar el 100% del terreno. Pareciera que esto no tiene sentido porque se estaría gravando la misma capacidad contributiva hasta tres veces, al tener que sumarse el valor completo del terreno para cada casa individualmente.
El texto sustitutivo del proyecto aclara que no deben contemplarse para el cálculo del monto a pagar del impuesto aquellos espacios de terrenos dedicados a actividades agrícolas, pecuarias, forestales, de conservación, agroindustriales, de servicios o comerciales, algo que no aclaraba el texto base.
Por su parte, el ministro Elian Villegas añadió que, en el caso de que exista un único avalúo para un conjunto de casas familiares, los propietarios tendrían que acudir a Tributación a hacer la aclaración, con el propósito de que puedan hacer el cálculo de forma individual.
“Lo que habría que ver es si están presentado cada vivienda en particular o en conjunto, es una situación muy particular en específico y hay que verlo en cada caso concreto. Porque puede ser que haya seis casas superen ese valor, pero que individualmente consideradas no lleguen al valor mínimo. Entonces, ahí lo que habría que hacer es plantear ante Tributación para que resuelva”, afirmó el jerarca.
