Posiblemente se ha topado estos meses con alguna de las grúas que se pueden observar en diferentes partes de la Gran Área Metropolitana (GAM). Posiblemente también se ha cuestionado si es un buen momento para levantar nuevas construcciones en el país.
La respuesta es que, contra el pronóstico de muchos, actualmente están en construcción varios inmuebles dedicados a oficinas en zonas como San Pedro, Calle Blancos, Belén y Escazú.
Sumado a ellos, hay proyectos que están en etapa de comercialización o que pronto empezarán a edificarse en barrio Escalante, Los Yoses, Sabana o Lagunilla, a pesar de la pandemia y la incertidumbre económica que el país ya arrastraba y que la propia covid-19 agravó.
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Los datos de las firmas consultoras de bienes raíces respaldan el crecimiento del mercado inmobiliario corporativo.
Para el cuarto trimestre del 2020, Colliers contabilizaba 13 proyectos en construcción en la GAM, que suman 119.000 metros cuadrados (m²) de nuevas oficinas, principalmente de categoría A.
Por su parte, la firma Newmark registra 14 proyectos en levantamiento que agregan 108.000 m² al sector de oficinas.
Uno de estos edificios dedicados a oficinas es el Centro Corporativo 100, que se construye en Calle Blancos. Está compuesto por 10 pisos y contempla 4.400 m² para oficinas.
Estará enfocado a instituciones privadas y públicas, cooperativas y empresas del régimen de zonas francas.
Además de características como control de ruido, planta eléctrica y paneles fotovoltaicos, su principal apuesta es la ubicación: próximo al centro de San José y el nuevo arco norte de la carretera de Circunvalación, precisó Randall Fernández, consultor y responsable de la comercialización.
Según Fernández, ya hay tres clientes potenciales: dos privados, uno de ellos de zona franca, y una institución pública.
En Belén se edifica La Ribera Business Hub, el complejo en construcción más grande actualmente, pues tendrá 26.000 m² arrendables y estará listo a finales de este año.
Por su ubicación, el concepto está dirigido a zonas francas y empresas de inversión extranjera directa, comentó Priscilla Argüello, directora de Agency Leasing de Cushman & Wakefield, encargados de la comercialización.
También en Belén se levanta el conjunto Cityzen, un desarrollo de uso mixto con comercio y residencias, y que cuenta con 25.000 m² destinados a oficinas.
Entre sus características están las certificaciones LEED y EDGE que avalan la eficiencia en el consumo energético.
Según Ernestina Carman, directora de Leasing Agency de Newmark para Centroamérica, ya hay contrato con la cadena Marriott y con Starbucks para el área comercial. Para la parte de oficinas están en negociaciones, aseguró Carman, aunque el proyecto está dirigido mayormente a multinacionales que ocupan espacios amplios.
La primera etapa se entregará en octubre próximo.
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Finalmente, hacia el este, en San Pedro, está finalizando la construcción de San Pedro Business Center, de 11 pisos y 12.000 m² de área para oficinas.
Este se trata de un proyecto clase A+, dirigido a empresas de primer nivel tanto nacionales como extranjeras, aseguró Daniel Solano, gerente general de Urban Edge, misma desarrolladora de otros complejos cercanos como mall San Pedro o Sigma.
Solano destaca la ubicación del centro corporativo, pero también resalta que el diseño se ha centrado en la tecnología, la sostenibilidad y amenidades tales como un centro gastronómico y médico. Además, han apostado a soluciones de llave en mano, lo que implicaría una baja inversión inicial para los inquilinos.
En otras fases
A la vista están también otros proyectos que se encuentran en etapas previas y contribuirán a cambiar el paisaje urbano de la GAM.
Por el oeste, se proyecta la construcción de One Sabana, un edificio de cuatro pisos que se ubicará en una de las esquinas diagonales al parque La Sabana. Sin embargo, desde inicios de año se encuentra en pausa, según Carman.
Hacia el este, Newmark también trabaja en la comercialización de Buró, una torre de 10 niveles y 10.000 m² en Los Yoses, pensada como estilo boutique, con oficinas más pequeñas y personalizadas para cada empresa.
Entre sus novedades están los parqueos mecanizados en los que el carro se acomoda en racks por medio de ascensores. Además, tendrá una azotea con amenidades y restaurantes.
El proyecto se encuentra en detalles finales de diseño y están en negociación las primeras precolocaciones de espacios.
También se aproxima la llegada de Luz Centro Empresarial en barrio Escalante. Será un edificio de 4.000 m² y ocho pisos, siete de ellos para oficinas.
El concepto es también boutique, ofrece espacios para venta exclusivamente y está enfocado en empresas nacionales con necesidades de expansión o de mejorar sus instalaciones. Además, tienen el reto de escoger el mix comercial que se ubicará en el primer piso en una zona con bastante oferta.
“No queremos competir con nada de lo que ya existe en Escalante, sino más bien sumar oferta”, afirmó Argüello.
El proyecto está cerca del 20% de precolocación y tienen ya tres empresas confirmadas, todas nacionales, relacionadas con la industria médica y la ingeniería, pero aún no hay fecha de inicio de la obra.
Fuera de la GAM, existen pocos desarrollos de este tipo. El más grande es Solarium, ubicado frente al aeropuerto Daniel Oduber en Liberia. Se trata de un plan que se construye por etapas y en total son 100.000 m² de construcción. En el lugar ya opera una sede de Sykes, además de un hotel de la cadena Hilton y otras compañías.
La zona que concentra más metros cuadrados en construcción, en este momento, es Heredia, pero con base en los proyectos a futuro, la región de mayor dinamismo será el este de San José, de acuerdo con Colliers.
Construir en pandemia
El año anterior cerró con una tasa de disponibilidad del 13,77% en oficinas, lo que significa un aumento de cinco puntos porcentuales más respecto al cierre del 2019.
Por encima del 10% se considera un mercado “insano”, según precisó Bertha Mora, gerente de Inteligencia de Mercado de Colliers.
Y, aunque Mora admite que la pandemia desaceleró la construcción, lo cierto es que la ejecución actual tiene su explicación.
Existían proyectos que ya venían colocando sus cimientos incluso antes de la pandemia y que no se frenaron.
Ese es el caso del Centro Corporativo 100, cuyo encargado de comercialización indicó que “cuesta irse para atrás” cuando el proyecto ya está avanzado. Además, agregó que el hecho de que otros inmuebles hayan sido puestos en pausa dio oportunidades para cubrir la demanda insatisfecha.
Habían, asimismo, otros desarrollos que ya tenían parte del espacio precolocado, lo cual da más certeza para empezar a construir.
Otros, sin embargo, iniciaron a comercializarse en plena pandemia.
“Le están apostando a que su salida al mercado será en un momento cuando la economía se encuentre en una posición distinta”, explicó Mora. Es decir, se construye con la expectativa de que en uno o dos años la situación sea más favorable y se puedan ocupar los espacios.
No obstante, después de casi un año de pandemia y meses de teletrabajo, existen razones para volver a ocupar oficinas que pueden girar en torno a tres factores: seguridad, infraestructura y el factor psicológico, explicó Danny Quirós, director de Market Research de Newmark.
Para muchas empresas la conexión a Internet y el ancho de banda son fundamentales para mantener sus actividades, situación que desde las casas puede ser más inestable.
También, el manejo de datos requiere buenas medidas de seguridad cibernética y es preferible tener la información centralizada.
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Finalmente, la oficina ayuda a salir de la rutina de la pandemia y a socializar.
“La oficina debería seguir siendo el lugar óptimo para trabajar”, aseguró Quirós.
Eso sí, ambos especialistas ven a futuro un modelo más flexible o híbrido entre teletrabajo y presencialidad y además existen nuevas demandas de amenidades en oficinas.
De hecho, Quirós puntualizó que durante el 2020 se registró una mayor migración de empresas hacia edificios más nuevos, con un uso más eficiente del espacio.
“La pandemia ha venido a cambiar el uso a las oficinas. La idea es que se vuelvan, más bien, un espacio donde se pueda colaborar, innovar, intercambiar ideas. Vemos una oportunidad”, explicó Priscilla Argüello, de Cushman & Wakefield.
Las áreas de servicios, como call centers o back office, de tecnología y de finanzas están entre las que están demandando nuevos espacios, según Quirós. Sumado a ello está la expansión de operaciones de empresas multinacionales en el país.
“Costa Rica es un mercado que se comporta sumamente extraño. Todos los países de América Latina donde Colliers tiene oficina cerraron con más desocupación que ocupación, pero Costa Rica no fue el caso”, dijo Mora.
Los analistas coinciden en que Costa Rica sigue siendo competitiva en el sector de oficinas y, aunque las construcciones actuales sumarán oferta que se irá ocupando paulatinamente, los 100.000 m² adicionales no representan un exceso en un mercado de más de dos millones de metros cuadrados a nivel país.