Columnistas

Página quince: Gestionar la ciudad

El país necesita herramientas de gestión del suelo para orientar el desarrollo inmobiliario

Uno de los grandes retos en la construcción y renovación de nuestras ciudades es tener una visión de desarrollo urbano y llevarla a cabo.

Del dicho al hecho hay mucho trecho. Hemos visto propuestas que van y vienen, pero por alguna razón una escasa minoría logra ver la luz del día. No es falta de plata, sino de herramientas suficientes.

Los instrumentos con los cuales contamos para gestionar el suelo y los proyectos que pueden desarrollarse en él son muy limitados.

De hecho, para un país un 80 % urbano, me atrevo a decir que es un talón de Aquiles enorme para el desarrollo del país, cuyo buen funcionamiento, atractivo de inversión y eficiencia dependen en gran medida de nuestras zonas urbanas.

Estamos urgidos de herramientas que den tracción a proyectos generadores de los incentivos apropiados para que el desarrollo urbano se dé en las formas y los lugares correctos.

No podemos continuar dando riendo suelta a una ciudad que se ensancha más, que consume más tierra, que requiere más infraestructura y se vuelve cada día más costosa.

Si no logramos gestar apuestas atractivas que se materialicen, seguiremos en una senda expansiva de ciudad que huye de sus centros en abandono.

Financiar el desarrollo. Nuestra política pública precisa ampliar y habilitar nuevas herramientas de captura de valor de la tierra (land value capture) y modelos financieros que faciliten un reparto justo de costos y beneficios para infraestructura pública que habilite el desarrollo. Ya el Plan GAM 2013 había llamado a incorporar varias de ellas. Es hora de hacerlo.

Uno de esos mecanismos, que bien haríamos en incorporar, es el financiamiento por incremento impositivo (tax increment financing) mediante el cual se titulariza el recaudo futuro del aumento del impuesto predial para hacer obra. Este mecanismo sirve tanto para el financiamiento de obra pública como para dar aportes a inversiones de carácter privado.

Otra herramienta fundamental es la transferencia de potencial constructivo (air rights). Esta política pública ayuda a las municipalidades a otorgar incentivos en forma de más altura o pisos a partir de la venta del potencial constructivo perdido por otras edificaciones.

Es decir, si una zona permite 10 pisos, pero existe un edificio patrimonial de 4 que no puede elevarse a 10, se vende el derecho del sobrante a terrenos aledaños con la autorización municipal.

Los gobiernos locales podrían ofrecer incentivos de desarrollo en centros de ciudad —que tienden a concentrar una mayor cantidad de edificios antiguos— y que normalmente expresan mayores valores de suelo. En algunos casos, el intercambio del potencial constructivo se da en forma de mantenimiento de un edificio patrimonial.

Existe multitud de mecanismos adicionales: desde los bancos de tierra —para recuperar predios o edificios abandonados y transformarlos para que vuelvan a ser productivos— hasta las contribuciones por mejoras, a través de las cuales el Estado recupera la valorización que produce una obra pública sobre los inmuebles.

De igual forma, por lo menos en centros urbanos, bien haríamos en procurar un cambio en el esquema impositivo que usamos. Pasar de un sistema de impuestos sobre los bienes inmuebles —que se construyen a partir del valor de la tierra y la construcción— a un esquema de impuesto sobre el valor del suelo, que se basa en el valor de la tierra y su potencial constructivo. Es decir, dos propiedades del mismo tamaño, una vacía y una construida, pasarían a pagar el mismo monto.

Esto tiene dos efectos altamente deseados. Por un lado, no penaliza más a quienes maximizan la utilidad de la tierra y, por ende, brindan mayor valor agregado. Por otro, sí penaliza a quienes tienen terrenos ociosos al pagar sobre el valor y el potencial de su tierra, no lo que decidieron dejar de hacer.

En otras palabras, una de sus ventajas radica en desincentivar terrenos ociosos de carácter especulativo a la espera de un futuro promisorio que nunca llegará (muchos inmuebles en el centro de San José, por ejemplo).

Mejorar la movilidad. Algunos otros esquemas, no necesariamente de uso del suelo, que debemos ir considerando son herramientas para mejorar y financiar nuestro sistema de transporte público y redes de movilidad: aceras, bulevares y ciclovías.

Los centros de ciudad ganarían con un sistema de tarifas de congestión. Existen varias formas de hacerlo y las hemos realizado en algunos casos.

La más conocida y común es el peaje, pero para pagar autopistas. Una cosa buena sería reconceptualizar nuestra restricción vehicular en una forma más similar a la que existe en ciudades como Londres, donde cobran tarifas de área por el derecho a circular en un lugar particular en vez de prohibir el tránsito.

Este tipo de esquemas posibilita que el permiso de circulación en ciertas partes sea dedicado exclusivamente al mejoramiento del transporte público y otra infraestructura de movilidad alternativa.

En varias ciudades ha contribuido a la reducción de la congestión y los accidentes de tránsito, al mejoramiento en la calidad del aire, al repoblamiento y a la reactivación económica.

Debemos ir pensando en crear un fondo de transporte público redirigiendo una porción de los impuestos a la gasolina y algunos de los nuevos instrumentos de gestión del suelo.

Incentivos y participación. Necesitamos movernos hacia políticas zanahoria y no solo garrote. En ese sentido, algunas de las herramientas de gestión del suelo pueden ser verdaderos imanes para orientar el desarrollo inmobiliario hacia algunos centros urbanos, generar plusvalía capaz de financiar obra pública que contribuya a la renovación urbana y reconceptualizar nuestras ciudades para que sean más eficientes.

De igual forma, necesitamos asegurarnos de que dentro de esos esquemas de transformación del suelo existan oportunidades de gestión conjunta con el sector privado y el no gubernamental.

Esta es una práctica común en distritos especiales de renovación o de mejoramiento de negocios que infunde confianza y promueve la transparencia y el apoyo para que las operaciones de renovación produzcan valor para todas las partes. Es hora.

fedecartin@gmail.com

El autor es economista y planificador urbano.