Todos los negocios tienen riesgos. Lo usual es que, mientras más especulativos y rentables sean, mayores posibilidades existirán de súbitas caídas, retrocesos y hasta quiebras, con perjuicios para sus inversionistas, que deben estar preparados para asumir las consecuencias de sus decisiones. Los fondos inmobiliarios no escapan a esta realidad. Sin embargo, tienden a ser más estables y con rendimientos moderados. Por esto, se convierten en opciones para personas con actitudes conservadoras en sus decisiones financieras.
Si adquieren inmuebles a precios de mercado, tras adecuados análisis de absorción, demanda por sus alquileres y proyecciones bien fundadas sobre plusvalías o minusvalías de sus activos, las posibilidades de grandes pérdidas y agudo impacto sobre quienes adquieren participaciones en ellos son remotas. Si a esto sumamos una razonable administración, adecuada gobernanza interna y supervisión profesional y oportuna de los entes reguladores, es razonable esperar que no sufran grandes descalabros.
Por años, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, subsidiaria del Banco de Costa Rica (SAFI-BCR), ofertó y cumplió con esta propuesta de valor, mediante dos fondos que atrajeron a centenares inversionistas. Entre ellos están operadoras de pensiones, que siempre apuestan a la estabilidad, lo cual da una buena medida de la confianza que existía en su desempeño.
Sin embargo, en febrero de 2020, el patrimonio y la viabilidad de su Fondo de Inversión Inmobiliaria No Diversificado (FIIND) sufrieron un fuerte golpe. Su disparador fue la decisión de comprar, por $70,8 millones, el Parque Empresarial del Pacífico (PEP), en Esparza, Puntarenas, que aún no estaba terminado. El vendedor, un grupo encabezado por el exdiputado Humberto Vargas Corrales, lo había adquirido, poco más de un año antes, en $16 millones.
Cuando, como era inevitable, la pérdida patrimonial producto de esta transacción comenzó a afectar el desempeño del FIIND, varios de sus inversionistas iniciaron una campaña para que el BCR, como su matriz, lo capitalizara y sacara del PEP de su portafolio, y evitar así un mayor deterioro. La realidad sobre el daño, sus implicaciones y posibles responsables comenzó a ser mucho más clara e inobjetable cuando, hace poco más de dos años, la Auditoría Interna del BCR-SAFI emitió un informe que desveló las irregularidades en la compra.
Por su parte, en enero de 2023, la Superintendencia General de Valores (Sugeval), confirmó el desarrollo de una investigación sobre la transacción. Posteriormente, ordenó como “medida prudencial”, tanto al BCR como a su SAFI, aportar $70 millones al fondo. En el ínterin, la Procuraduría General de la República había establecido la responsabilidad de las entidades públicas sobre sus subsidiarias. Una apelación de la medida, presentada por el Banco, fue rechazada, como órgano superior, por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (Conassif).
Los intentos del BCR-SAFI por demorar el cumplimiento de la orden se activaron entonces en la jurisdicción Contencioso Administrativa. Sin embargo, fracasaron cuando, el 21 del pasado mes, el Tribunal anuló una medida cautelar “provisionalísima” que lo había bloqueado. El Banco ha activado otros recursos legales para demorar el cumplimiento de lo ordenado por Sugeval, aunque el gerente actual de la SAFI aseguró que sí convocarán a una asamblea de accionistas del FIIND, para determinar las acciones por seguir.
Tales son, en esencia, los hechos que han rodeado los reclamos financieros de los inversionistas, ya plenamente justificados por las instancias administrativas y regulatorias correspondientes.
A lo anterior se une un proceso penal, contra representantes del grupo vendedor y algunos exfuncionarios del Banco y el fondo, que se inició tras una denuncia de la Directiva del BCR-SAFI, presentada ante la Fiscalía en agosto de 2024. Esta trasciende el caso del PEP, incluye a 14 imputados e involucra otras adquisiciones. De acuerdo con la acusación ya presentada, la suma de la compra del PEP y otras propiedades más podrían haber generado un presunto “beneficio injustificado” de $92 millones. Es algo que está por verse y corresponderá decidir a los tribunales.
Más allá de lo que ocurra en la vía penal –un proceso relacionado, pero independiente de la dimensión financiera–, lo mejor que podría hacer el BCR es no utilizar más medidas dilatorias y asumir su responsabilidad fiduciaria. Es obvio que cumplir de manera expedita con la orden de Sugeval afectará en lo inmediato sus índices de desempeño y patrimonio. Sin embargo, además de ser una decisión justa, no pondrá en riesgo su solvencia como banco, de sobra asegurada y, más importante aún para la organización, reforzará su reputación, un activo intangible fundamental para cualquier entidad financiera.