La Superintendencia General de Valores (Sugeval) ordenó a la Junta Directiva del Banco de Costa Rica (BCR) y a su subsidiaria, BCR SAFI, aportar $70 millones para retirar el Parque Empresarial del Pacífico (PEP) del Fondo Inmobiliario No Diversificado. Este edificio fue adquirido por dicha suma pero se investiga si en la adquisición se pagó un sobreprecio.
El dinero se debe emplear para pagar pasivos del fondo de inversión, reducir el nivel de endeudamiento y bajar los gastos por intereses. El objetivo de la medida es restablecer la situación del fondo al momento previo a la adquisición del PEP, en febrero del 2020, y evitar mayores perjuicios a los inversionistas.
Así lo dispuso Tomás Soley Pérez, jerarca de la Sugeval, en el oficio SGV-R-179-2024, del cual tiene copia La Nación, y fue enviado a las directivas de BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) y BCR, este martes 29 de octubre.
“Que se realicen las gestiones necesarias para que el costo financiero incurrido para la adquisición del Parque Empresarial del Pacífico sea eliminado del Fondo de Inversión y sea asumido por la Sociedad Administradora; sin embargo, si por razones de suficiencia patrimonial, no es posible para BCR SAFI llevar a cabo esta acción, entonces Banco de Costa Rica en su condición de controladora deberá asumirlo en forma subsidiaria", argumentó la Superintendencia, en un oficio de 24 páginas.
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La Sugeval otorgó un plazo de 30 días hábiles para que ambas entidades entreguen un plan de acción cuyo objetivo debe ser normalizar la situación de BCR SAFI, previo a la compra del PEP. Además deberá convocar a una asamblea de inversionistas del el Fondo Inmobiliario No Diversificado para informarles las disposiciones.
Como parte de las justificaciones de la decisión, la Superintendencia indicó en el oficio que la subsidiaria del banco estatal adquirió un terreno sin construcción contrario a la normativa del mercado de valores, según la cual, los activos autorizados en un fondo inmobiliario deben estar construidos. Además de que así lo supo la propia BCR SAFI en el informe AUD-SAFI-030-2023, el cual luego utilizó para denunciar penalmente a exfuncionarios en el Ministerio Público.
En ese informe se explica que el Fondo de Inversión Inmobiliaria No Diversificado adquirió el proyecto en $70,8 millones, cuando en realidad su valor debió ser de aproximadamente $34,8 millones. La propiedad se encuentra ubicada en Esparza, en la provincia de Puntarenas.
En el oficio de la Sugeval se detalla que la sociedad administradora conoció y reconoció que el PEP no era una propiedad que podía ser parte del fondo inmobiliario.
“Ha quedado plenamente documentado que la compra del Parque Empresarial del Pacífico no corresponde a un inmueble propio de un fondo inmobiliario, realizándose en contra de la política de inversión y la normativa del mercado de valores, hecho además reconocido por parte de la Sociedad Administradora", se explicó en el documento.
El BCR confirmó este miércoles que recibió el oficio SGV-R-179-2024 por parte de la Sugeval. “En este momento tanto la Junta Directiva como la administración se encuentran analizándolo", indicó la entidad.
La Superintendencia informó de que no se puede referir al fondo del asunto porque es un documento confidencial resguardado por la Ley Reguladora del Mercado de Valores.
En julio pasado, la Sugeval ordenó al BCR capitalizar a su subsidiaria en ¢22.000 millones (alrededor de $42,7 millones a tipo de cambio del día), para reforzar la capacidad financiera de la administradora de fondos de inversión en caso de que se vea impactada por la pérdida de valor del PEP. El banco estatal acató la orden de manera inmediata.
Responsabilidad subsidiaria
La Superintendencia aseguró que el Banco de Costa Rica sí cuenta con responsabilidad de las actuaciones de su subsidiaria, lo cual sustentó en un reciente dictamen de la Procuraduría General de la República que ratificó la obligación del banco sobre su sociedad anónima.
Además, cuestionó al BCR porque, en una respuesta dada a un grupo de inversionistas, manifestó que no tenía ninguna responsabilidad tangible.
“El BCR en su condición de entidad controladora mantiene un deber de velar por el buen funcionamiento de sus subsidiarias. En el asunto en valoración, esta responsabilidad debe concretarse mediante acciones claras y contundentes ante el conocimiento de los hechos acontecidos y que han afectado el correcto funcionamiento del referido fondo de inversión propietario del PEP", se señaló en el reporte de Sugeval.
La Superintendencia también recordó al BCR y a BCR SAFI que de las 1.514 cuentas abiertas a inversionistas en dicho fondo inmobiliario hay varios fondos de pensión, lo cual incluye a miles de afiliados. La afectación económica es relevante y tiene un impacto amplio.
Polémica compra
La compra del PEP se hizo, en el 2020, a un grupo empresarial vinculado al exdiputado del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC), Humberto Vargas Corrales.
Según la Superintendencia, la compra fue indebida porque el inmueble no estaba terminado y provocó un costo financiero porque la sociedad contrajo un crédito por $25,2 millones con Banco Davivienda, otro de $22 millones con el BCR y entregó otros activos del fondo valorados en $15,7 millones para concretar la transacción.
El endeudamiento provocado por el PEP obligó a BCR SAFI a liquidar varios inmuebles en 2023. Por ejemplo, se vendió el edificio del Hospital La Católica en $36,7 millones. En julio de este año, ejecutó la venta de siete de sus propiedades al Grupo Comercial El Lagar, por un monto total de $25,9 millones.
El resultado fue que el nivel de endeudamiento del fondo inmobiliario pasó, en un periodo de un año, de ser equivalente al 40,7% del activo total a comienzos del 2023, al 35,26% a mediados de este año.
