La Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) pagó $35,2 millones de más por el Parque Empresarial del Pacífico (PEP), en febrero del 2020, con el dinero de los inversionistas que pusieron recursos en uno los fondos inmobiliarios bajo su administración.
A esta conclusión llegó la Auditoría Interna de BCR SAFI en una relación de hechos que remitió a la Junta Directiva de la Sociedad, en junio del 2023, luego de realizar una investigación sobre la compra de ese inmueble de 540.400 metros cuadrados (m²), ubicado en Espíritu Santo, en Esparza de Puntarenas.
La compra de estas bodegas empresariales se hizo al grupo del exdiputado del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC), Humberto Vargas Corrales, ingeniero eléctrico de 64 años que ejerció el cargo entre 2014-2018 por la provincia de San José.
De acuerdo con la Auditoría, en la operación se incluyeron “edificaciones inexistentes” y se sobrevaloró el perímetro de los predios que eran realmente utilizables, distorsionando “la correcta determinación del valor pericial adecuado al momento de la compra del PEP”.
El Fondo de Inversión Inmobiliaria No Diversificado adquirió el proyecto en $70,8 millones, cuando en realidad su valor “debió ser de aproximadamente $34,8 millones” (101% menos).
En el oficio UD-SAFI–030-2023, se detalla que, en el momento de la adquisición, tres bodegas de enfriamiento no estaban construidas y, para el área de predios, se consignó que abarcaba 399.000 metros cuadrados (m²), cuando en realidad su extensión era de 89.029 m², un 77,7% menos.
Los auditores también determinaron que el parque empresarial no debió ser comprado en ese momento, porque el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión, en su artículo 77, establece que “los fondos inmobiliarios solo pueden invertir en bienes inmuebles construidos”.
La Auditoría Interna identificó esos hallazgos con base en imágenes satelitales, inspecciones en el sitio, una valoración retrospectiva del proyecto y la revisión de contratos y adendas. En el documento de 94 páginas, del cual La Nación tiene una copia, se fundamenta la denuncia que la Junta Directiva de BCR SAFI presentó, el lunes 26 de agosto, ante la Fiscalía Adjunta de Probidad, Transparencia y Anticorrupción.
Allí se puntualizó una serie de aparentes hechos irregulares sobre la actuación de cinco personas de apellidos Díaz Méndez, Sequeira Gamboa, Garro Acuña, Carbajal Soto y Gutiérrez Chaves. Ellos, al momento de la compra, ocupaban cargos en la sociedad administradora. Además, se cuestionó los resultados de un avalúo externo contratado a la empresa Grupo Ingenio AIC S. A., que, según la Auditoría, también sobreestimó el valor del PEP.
El informe no hace ninguna mención al vendedor del inmueble. Solo dice que quien está vendiendo la propiedad “es el grupo de Humberto Vargas (exdiputado), un grupo que anteriormente ya nos ha vendido proyectos acá”. Añadió que el hijo del exlegislador, Humberto Vargas Sotres, estuvo presente en una inspección que realizó la Auditoría Interna de BCR SAFI, el 17 de marzo del 2021, como representante de HVC Inmobiliaria, una de las empresas del grupo vendedor.
Este diario contactó este martes a Eric Ramos, abogado del excongresista Vargas, quien dijo desconocer el contenido del informe de la Auditoría Interna y del resto de denuncias sobre la venta del PEP. Insistió en que en reiteradas ocasiones, sin éxito, ha intentado acceder a las pesquisas.
“En este momento lo que voy a decir es que, desde el 2023 le hemos solicitado al Ministerio Público acceso al expediente; no obstante, en seis o siete ocasiones se ha señalado que Humberto no es imputado, pese a que la materialidad de los hechos y la evidencia que establece en los medios de comunicación indican los contrario. Para nosotros este ir y venir nos ha colocado en un completo estado de indefensión.
“Con respecto a la presunta denuncia que se presentó el lunes, hoy mismo gestionamos ante el Ministerio Público para que nos dé acceso y poder referirnos puntualmente a lo que se denunció con la existencia de la Auditoría. En este momento estamos en un completo estado de indefensión”, dijo Ramos.
Edificaciones inexistentes, ‘prácticamente no había nada construido’
Con base en imágenes satelitales de setiembre y octubre del 2019, cuando ya se gestaba la compra del PEP, la Auditoría detectó que, en una estimación del valor del inmueble realizada por el Área de Ingeniería de BCR SAFI, se incluyeron edificaciones que no existían. Las fotografías mostraron que para ese entonces, “prácticamente no había nada construido”.
Pese a ello, en el informe se consignó que el parque tenía un valor estimado de $69 millones.
Otras imágenes de febrero del 2020, mes de la compra, muestran que el proyecto tampoco estaba concluido para ese momento. De hecho, las tres naves de enfriamiento no se habían edificado.
Un año y un mes después, en marzo del 2021, tras recibir la primera de tres denuncias anónimas, personal de la Auditoría Interna de BCR SAFI realizó una inspección en el sitio y corroboró que, para esa fecha, “las naves en frío aún no estaban terminadas y no estaban operando. Observamos personal y maquinaria trabajando en la instalación de los equipos”.
También, detectaron que tampoco estaba operando ninguna de las tres empresas que serían las inquilinas iniciales y que garantizaban la ocupación total y rentabilidad del proyecto, según se había dicho en informes entregados al Comité de Inversiones y la Junta Directiva de BCR SAFI.
Se trataba de las empresas Almacén Fiscal PC S. A. (Cotrosa-Naves de Frío), Rhino Waste Management Corp. y Albosa S. A.
Las imágenes satelitales, suministradas por GEOINN Geospatial Innovations S. A., también contradijeron unas declaraciones dadas por Marlon Sequeira, quien para ese momento era gerente interino de Negocios y Proyectos de BCR SAFI, ante el Comité de Inversiones de esa sociedad, el 9 de enero del 2020. En aquel momento, él dijo que el parque estaba a un 90% de su desarrollo, que le faltaba un mes para que estuviera terminado y que, al momento del pago, se iba entregar al 100%.
“Tal y como se aprecia en las fotografías, especialmente las del 20 febrero del 2020 (fecha de la compra de PEP), las naves en frío no estaban construidas y, por lo tanto, el proyecto no estaba al finalizado al 100%”, determinó el órgano auditor.
Sobrevaloración de predios
Para determinar el área real del PEP, la Auditoría Interna contrató a la firma Grupo Tecno para realizar un evalúo de la propiedad al momento de la adquisición. Esa valoración se realizó mediante una técnica de retrospectiva de ingeniería, que conllevó un levantamiento topográfico, utilizando instrumentos satelitales.
De esa forma, se determinó que los predios utilizados “eran de aproximadamente 89.029 m², con un valor razonable de $1,8 millones” y no de 399.000 m², con un valor de $20 millones, como estimó el Área de Ingeniería de BCR SAFI, en octubre del 2019.
De acuerdo con Grupo Tecno, dentro de los predios se incluyeron ”área boscosa con topografía irregular” y “áreas protegidas y quebradas por 60.133 m²”.
Esa empresa también hizo una valoración a setiembre del 2022 y determinó que el valor pericial adecuado era de $46,6 millones, según las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF).
Desde setiembre del 2022, la Superintendencia General de Valores (Sugeval) investiga la compra del PEP que posteriormente se amplió a otros inmuebles adquiridos por la subsidiaria del BCR para varios de los fondos inmobiliarios administrados.
La pesquisa se inició a raíz de una denuncia de un grupo de inversionistas que cuestionaron el valor del inmueble y la caída en la rentabilidad por la desocupación del parque empresarial.
En julio pasado, la Sugeval ordenó al BCR capitalizar a su subsidiaria con ¢22.000 millones con el fin de reforzar la capacidad financiera de la administradora de fondos de inversión en caso de que se vea impactada por la pérdida de valor del PEP.
Cuestionamientos a evaluador externo
La investigación de la Auditoría Interna también cuestionó un avalúo externo contratado a la empresa Grupo Ingenio AIC S. A., que valoró el proyecto en $71,5 millones, 10 días antes de la compra, el 10 de febrero del 2020.
Al igual que el Área de Ingeniería de BCR SAFI, esta firma tampoco alertó en su estudio que las naves de frío no estaban construidas y que las áreas de predios eran mucho menores.
Por esa razón, la Junta Directiva de la sociedad administradora, en julio pasado, denunció a esta empresa ante la Fiscalía del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y a dos de sus arquitectos “en cuanto al componente pericial de las valoraciones, por sus actuaciones y omisiones”.
Sobre el accionar de la empresa, la Auditoría consignó: “Con su actuación omisa, dieron por válida el área de predios por 399.000 m² y las naves en frío como terminadas, por lo que contribuyeron a vulnerar el sistema de control interno asociado a realizar una valoración que reflejara el estado real constructivo del inmueble, lo que es reprochable, ya que fueron negligentes y faltaron al deber de cuidado y diligencia de reportar en sus informes —con el detalle que un proyecto de estas proporciones ameritaba— y advertir o denunciar sobre la situación constructiva real del proyecto al momento de la valoración pericial”.
En junio del 2023, un avalúo externo contratado por un grupo de inversionistas tasó el inmueble en $27,4 millones, es decir 2,6 veces menos del costo de compra.
Posteriormente, la tasación anual contratada por BCR SAFI reveló una caída del 60% en el valor del inmueble en 2024, en comparación con 2023. Según el resumen del informe, el valor razonable de la propiedad disminuyó de los $70,24 millones en 2023 a $28,08 millones en 2024, es decir, una caída de $42,16 millones.
Demanda por ‘daños y perjuicios’ en la vía civil
La Auditoría señaló a cinco funcionarios y exfuncionarios de BCR SAFI como los posibles responsables de los aparentes hechos irregulares en la compra del Parque Empresarial del Pacífico y recomendó “que se proceda a tomar las acciones pertinentes”.
Indicó que existe la posibilidad de que la sociedad administradora “sea demandada por ‘daños y perjuicios’ en la vía civil, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 73 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores”.
Además, señaló, se expone a que la Sugeval abra un procedimiento administrativo sancionatorio.
El Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado fue creado por BCR SAFI en setiembre del 2000, y su moneda operativa son los dólares. Se denomina inmobiliario porque se especializa en la compra de propiedades para alquiler, aunque también puede invertir una parte de su cartera en títulos valores. Hasta setiembre del 2022 contaba con 904 inversionistas.