La valoración anual más reciente realizada por BCR SAFI al Parque Empresarial del Pacífico (PEP), propiedad del BCR Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, revela una caída del 60% en el valor del inmueble en 2024, en comparación con 2023.
Así lo confirma un comunicado de Hecho Relevante enviado por esta subsidiaria del BCR el viernes 16 de febrero a la Superintendencia General de Valores (Sugeval), documento remitido por Allan Marín Roldán, gerente de BCR SAFI.
Según el resumen del informe, el valor razonable de la propiedad ubicada en Puntarenas disminuyó de $70,24 millones en 2023 a $28,08 millones en 2024, es decir, una reducción de $42,16 millones, representando así una disminución del 60% en su valor.
En el oficio número BCR SAFI–40–2024, enviado por Marín Roldán al superintendente de Valores, Tomás Soley Pérez, se menciona que la empresa evaluadora fue la firma estadounidense Logan. La valoración anual de los inmuebles está establecida en la normativa sobre Fondos de Inversión Inmobiliarios.
La adquisición de este parque empresarial, situado en Caldera, Esparza, se efectuó en marzo de 2020 por $70,8 millones. El precio de compra del inmueble es fuertemente cuestionado por un grupo de inversionistas del fondo inmobiliario.
Incluso, el año pasado contrataron a la firma Constructora Costarricense S. A. (Cocosa), que tasó en $27,4 millones el valor del PEP, según un informe de junio anterior. Esta cifra es similar al avalúo elaborado por la compañía Logan en 2024.
Según el Hecho Relevante, BCR SAFI procedió a ajustar y registrar el nuevo valor en libros de dicha propiedad, lo que impactó las participaciones de este fondo inmobiliario. El valor en libros de cada título pasó de $1.087,18 a $944,88, equivalente a una disminución de $142,30 por participación (-13%).
En respuesta a consultas de La Nación, BCR SAFI manifestó que el impacto a los inversionistas está relacionado específicamente con este ajuste a la baja en sus participaciones. En la sociedad gestora aseguraron que es un registro contable y no una pérdida realizada.
La subsidiaria del BCR añadió, por escrito, que continúan trabajando para que el inmueble en cuestión mejore sus niveles de ocupación e ingresos, con el propósito de que la rentabilidad de los inversionistas se vea incrementada.
“La administración mantiene el compromiso para potenciar el Parque Empresarial del Pacifico, con el fin de mejorar la ocupación del activo y que se traduzca en un aumento del flujo vía alquiler, tanto del área de terrenos como del área de las bodegas congeladas. Este esfuerzo permitiría no solo mejorar el ingreso del Parque, si no que podría mejorar en valoraciones futuras, su resultado”, indicó BCR SAFI.
Hallazgos
De acuerdo con el documento enviado por el gerente de BCR SAFI a la Sugeval, hubo un reajuste del área de predios del Parque Empresarial de Pacífico, que se redujo de 399.000 metros cuadrados (m²) a 106.197 m².
Además, se menciona que esta área no se puede calificar como predios, sino como terrazas. Sobre este punto, BCR SAFI explicó a La Nación que esta variación responde a que en el avalúo se identificó la necesidad de intervenir el terreno en términos de compactación, para permitir mayor capacidad de soporte con el objetivo de albergar diversos negocios.
El hecho relevante también menciona que el valor que tenía el terreno del PEP era mayor al de propiedades en los alrededores. En relación con ese señalamiento, la subsidiaria del BCR aseguró que el análisis que realizó la firma Logan identificó que los precios de terrenos similares en la zona han mostrado una afectación a la baja.
Según su explicación, esto obedece a un aumento de oferta que no es absorbido por una adecuada demanda. “Esta caída de los precios en los últimos años es de hasta 50%, según se indica en el avalúo”, afirmó BCR SAFI.
En relación con los valores de las construcciones, el informe señala una variación en el valor por m² debido al aumento de depreciación y al estado de conservación de los inmuebles.
También se menciona que actualmente hay un cuarto frío operativo en el proyecto, lo que implica que la puesta en marcha de los demás requiere inversiones por parte del Fondo Inmobiliario gestionado por BCR SAFI.
“A pesar de que Logan identificó rentas de $23 por metro cuadrado para cuartos fríos y hasta $39 para cuartos congelados, en la proyección de ingresos se estima un valor de $5 por metro cuadrado, reflejando la situación actual de las bodegas”, se lee en el escrito.
En setiembre de 2022, un grupo de inversionistas presentó una denuncia contra BCR SAFI ante la Sugeval por esta compra. Entre los cuestionamientos se incluyen el valor de compra de la propiedad y supuestas anomalías en el arrendamiento del edificio.
El caso también se investiga en el Ministerio Público. La subsidiaria del BCR enfatizó en que mantienen la mejor disposición de brindar toda la información que se requiera para colaborar con las investigaciones.
Allan Marín, quien ocupó la gerencia de BCR SAFI en fecha posterior a las denuncias, fue llamado a comparecer ante la Comisión de Control de Ingreso y Gasto Público de la Asamblea Legislativa, el pasado 13 de diciembre.
En este foro confirmó que el BCR SAFI compró el PEP y otras ocho propiedades al exdiputado Humberto Vargas, quien estuvo en la Asamblea Legislativa durante el periodo 2014-2018.
En ese momento, Eric Ramos, abogado del exdiputado Vargas, afirmó a La Nación que hubo manifestaciones por parte de miembros de la comisión legislativa con un “evidente interés político”, donde se “deforman circunstancias de carácter técnico”. Afirmó que esto se hace para provocar en la opinión pública una realidad que no se apega a los elementos técnicos que posee la SAFI