Ninguna crisis en épocas recientes se acerca a la que enfrenta el mundo por la covid-19. Hoy la constante son calles vacías y negocios cerrados, cientos de millones de personas trabajando desde sus casas y el servicio exprés a la orden del día.
Costa Rica es solo una pequeña parte de este escenario global que aún no ha sido superado, con menos oficinas en funcionamiento, negocios cerrados y los que sobreviven, vendiendo en línea y con servicios de entregas a domicilio.
El sector de alquileres es uno de tantos que podría cambiar completamente en el tiempo postpandemia, y aunque el coronavirus es todavía reciente, crisis anteriores pueden arrojar luces sobre posibles efectos en la industria de los arrendamientos.
“Va a ser un golpe más fuerte que la crisis del 2008 porque viene muy seguido del último semestre del 2019 que hizo que los negocios decrecieran hasta 30%”, lo resumió Christian Zúñiga, director comercial de InHaus Bienes Raíces.
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La repercusión más grande podría darse en negocios que no van a poder reabrir sus operaciones porque no tenían ahorros para superar el tiempo de cuarentena. Ese impacto ya se empieza a notar. Los locales desocupados dan una pequeña idea de lo que podría venir para el sector.
Como en cualquier industria, los alquileres se ven afectados por la oferta y la demanda. Aunque la demanda no será la parte más afectada de la pandemia, según Justin Stein, presidente y fundador de InmoInfo, la oferta sí sufrirá mucho más.
“El Banco Central (BCCR) pronostica una tasa de crecimiento de -3,6% en el PIB para 2020. Las predicciones para Estados Unidos son peores. El sector inmobiliario sentirá esta contracción”, explicó Stein.
Cada mercado inmobiliario tiene una dinámica propia con un impacto distinto. ¿Qué porción de trabajadores nunca volverá a la oficina a favor de un acuerdo de teletrabajo permanente? ¿Cómo afectará eso al mercado residencial? ¿El fuerte aumento del comercio electrónico y la entrega a domicilio afectará la demanda de espacio comercial local pero aumentará la necesidad de propiedades de distribución y logística? Esas son solo algunas de las dudas que arroja el panorama futuro.
Sin embargo, la caída en las ventas repercutirá, definitivamente, en los dueños de los locales, de acuerdo con Zúñiga.
Las personas que alquilaban locales que estaba empezando a respirar tras el cierre del 2019, posiblemente van a tener que cancelar ese alquiler tras la pandemia. Entonces, el problema se trasladará al propietario quien tendrá que bajar el precio del inmueble si lo quiere volver a alquilar, pero las consecuencias podrían desencadenar otras acciones.
“Si el local tiene mucho tiempo desocupado y además el dueño tiene un crédito en el banco, va a tener que ponerlo a la venta. Esos locales van a cambiar de manos, a personas con más capital y grandes inversionistas, que sí puedan pagar”, explicó Zúñiga.
La demanda de locales y oficinas no desaparecerá, pero sí se reducirá. Es decir, habrá menos inquilinos que busquen alquilar locales, pero seguirán existiendo la misma cantidad de locales para elegir. “Eso va a aumentar la competencia entre espacios. Los propietarios sofisticados se asociarán con sus inquilinos para crear soluciones y promover una relación a largo plazo sobre ganancias a corto plazo”, detalló Stein
La etapa postpandemia también tendrá efecto en los dueños de los negocios.
Volverse pequeño
Para Stein, los locales comerciales serán gravemente afectados ya que algunas empresas no sobrevivirán al cierre temporal y nunca volverán a abrir. InmoInfo espera un aumento breve y agudo de la demanda acumulada, seguido de un retorno extenso y lento de la confianza del consumidor y los patrones de gasto.
Una posible consecuencia que se visualizó en crisis anteriores es que los comerciantes se hagan pequeños para resguardar sus negocios. Por ejemplo, muchos empresarios podrían optar por pasarse a un local más pequeño, o en caso de que tuvieran dos locales, uno de tienda y otro de almacenamiento, podrían dejarse solo uno.
Sumado a esto, la pandemia posicionó con fuerza la entrega de compras, de todo tipo, a domicilio. Esta dinámica ayudará a que el espacio de atención al público no tenga que ser tan amplio como hasta ahora, otro aliciente para que los comerciantes busquen alquileres más pequeños y baratos.
Es posible, entonces, que parte de la demanda nunca se recupere por completo porque justamente el avance del comercio electrónico y la entrega a domicilio alterarán permanentemente una parte de los hábitos del consumidor, de acuerdo con Stein.
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Pero no solo los comercios se podrían hacer más pequeños en la etapa post coronavirus. Las oficinas también. El inicio del teletrabajo en muchos negocios, y su fortalecimiento en otros, pone sobre la mesa la posibilidad de optar por oficinas más pequeñas, donde no tengan que convivir todos los colaboradores a la vez.
Esta opción significa un ahorro importante que en la etapa postcoronavirus las empresas no van a despreciar. Otra posibilidad que se podría visualizar pronto en el mercado, según Zúñiga, es que las empresas sobrevivientes opten en definitiva por dejar de alquilar en oficentros y pasen las oficinas a casas.
Las casas “son más baratas y tienen más espacio. Rebajan los costos operativos, pero eso significa también una pérdida de estatus”, detalló.
En consecuencia, otros espacios como las áreas de coworking donde convergen distintos trabajadores, van a tener un auge, de acuerdo con Inhaus, especialmente para empresas pequeñas que van a empezar desde cero o las que tuvieron que reducirse de golpe a un par de empleados podrían aprovechar estos espacios que resultan mucho más accesibles que un alquiler.
¿Y las casas?
El impacto económico del coronavirus también podría afectar el alquiler de viviendas. Muchas personas ya optaron por reducir el costo de sus rentas a través de negociación con los arrendatarios.
Como en crisis anteriores, los alquileres desocupados van a reducirse de precio, de acuerdo con Zúñiga. “Ahora las personas van a reducir su presupuesto de alquiler”, detalló.
Hay un escenario nuevo que plantea el coronavirus y es que las personas opten por cambiar sus residencias para alejarse de la Gran Área Metropolitana (GAM). El objetivo sería buscar casas más grandes, con zonas verdes incluidas, por el mismo precio o incluso menor al que pagan actualmente.
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Esta alternativa salta a la vista después de que las empresas se acogieron al teletrabajo.
“Esto nunca lo habíamos vivido porque ninguna otra crisis nos había obligado al distanciamiento social”, explicó Diego Simón, director administrativo de Inhaus Bienes Raíces
Tanto para locales comerciales, oficinas y alquiler residencial el impacto existirá una vez que pase la covid-19 y será global. Lo que no se puede asegurar es si los cambios previstos serán permanentes o simplemente un impás del mercado.
“Vivía en Manhattan el 11 de setiembre y era responsable de analizar el mercado inmobiliario de Nueva York. Después del 11 de setiembre, muchos pensaron que el mercado inmobiliario del Bajo Manhattan nunca se recuperaría y las compañías ya no querrían estar en los rascacielos, y mucho menos en un nuevo World Trade Center. Ninguna de estas predicciones se hizo realidad”, detalló Stein.