En mayo de 2019, 14 meses antes de que la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS) comprara el edificio Océano, construido en 1998 en Sabana norte, San José, la Auditoría Interna advirtió de un sobreprecio en el avalúo de ese inmueble.
No obstante, la Gerencia de Infraestructura y Tecnologías desechó las observaciones y continuó con la adquisición por $4,5 millones (¢2.786 millones) en julio de 2020 a favor de Corporación Andina de Inversiones S. A.
Este inmueble de 3.142 m², adquirido por contratación directa, tiene tres pisos superiores y tres niveles subterráneos o sótanos donde se ubican los estacionamientos.
A casi un año de la transacción, la CCSS mantiene la edificación sin uso, pues para poder ocuparla requiere mejoras por $1,2 millones.
El objetivo de la compra era trasladar con urgencia a 138 trabajadores que laboran en el edificio de oficinas centrales, en avenida segunda, el cual requiere de reformas antisísmicas.
Según la Auditoría Interna, el perito de la Gerencia de Infraestructura y Tecnologías que fijó el valor de Océano no se apegó a las tipologías del Manual de Valores del Ministerio de Hacienda y tasó el precio del metro cuadrado (m²) para el sótano ¢525.000 por encima de lo debido.
Así consta en el informe AD–ASAAI-1277-2019, firmado el 20 de mayo del 2019 por Ólger Sánchez Carrillo, auditor Interno de la CCSS.
En el documento, los auditores previenen que José Joaquín León, funcionario a cargo de la valuación, utilizó una tipología errónea para determinar el monto a pagar por los 881 m² del sótano para estacionamientos.
Detallan que se basó en la tipología EO06 (¢775.000 por m²) y no en la EP02 (¢250.000 por m²).
La tipología de ¢775.000 por m² se aplica a estructuras con columnas y vigas de concreto, dos baterías de baños por piso, amplios ventanales, pisos de cerámica o alfombras, dos ascensores, tanques de almacenamiento de agua potable y muy buenos acabados, entre otros.
La segunda, de ¢250.000 por m², se asigna a sótanos de una o varias plantas para uso exclusivo de parqueos, columnas y vigas de concreto, rampas, escaleras o ascensores y pisos de concreto, entre otros.
Otro aspecto cuestionado por la Auditoría Interna es que el avalúo se efectuó antes de que la Caja inspeccionara el inmueble. Por lo tanto, no se tomó en cuenta que el edificio requería mejoras millonarias.
También criticaron el análisis de mercado elaborado para precisar el coste del terreno.
“La ubicación descrita para cada uno de los terrenos es muy general, lo que no permite identificar si están dentro de la zona en estudio o con características semejantes, lo cual podría conllevar a la utilización de valores separados de la realidad”, apuntó el órgano fiscalizador.
Sánchez solicitó que “se adopten las acciones que sean legal y técnicamente pertinentes con el fin de garantizar la eficacia y eficiencia en el uso de los recursos institucionales”.
Jorge Granados, gerente de Infraestructura y Tecnologías de la CCSS, desacreditó lo dicho por la Auditoría.
“El hecho de que la Auditoría crea que se puede poner menos plata; que se ahorra un monto y que se puede usar una tipología más barata no quiere decir que esa sea la realidad. La realidad la dicta el precio de mercado a partir del avalúo que se hace”, declaró.
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¿Por qué se aplicó la tipología de oficinas al sótano?
“Yo no soy el perito que hizo el avalúo. Los peritos tomaron sus determinaciones, hicieron sus análisis y establecieron el valor de mercado de ese edificio en las condiciones en que estaba en el momento de la valuación”, respondió el gerente.
De acuerdo con el expediente de compra, el perito visitó el edificio Océano el 9 de marzo de 2018.
Rechazo a segundo avalúo
Ante los riesgos señalados por la Auditoría Interna, la Gerencia de Infraestructura y Tecnologías envió, el 5 de julio de 2019, un documento de 41 páginas en las que refutó los argumentos de los fiscalizadores.
“Con respecto a este avalúo, el argumento de la Auditoría de que se pueden reducir los valores de los bienes inmuebles generando un ahorro para la Institución, no es compartida ni aceptada por la Dirección de Arquitectura e Ingeniería (DAI)”, subrayaron.
Agregaron que los valores expuestos por los auditores “no son realistas ni son cercanos a los de mercado, contrario a los determinados por los avalúos efectuados”.
En las conclusiones, los funcionarios de la Gerencia afirmaron que se apegaron a “metodologías de ingeniería, siguiendo un criterio profesional y procedimiento de investigación de valores de mercado”.
Por último, enfatizaron que no realizarían un nuevo peritaje.
Al consultarle sobre ese punto, Granados comentó que no consideró necesario buscar una segunda valoración, ni una investigación preliminar para aclarar si se cometieron irregularidades en la compra del inmueble.
Sin embargo, en un oficio firmado en julio de 2020, cuando la Caja ya había comprado la edificación, el auditor interno Ólger Sánchez afirmó que era responsabilidad acatar las normas.
“(...) Esta Auditoría no omite en manifestar a la Gerencia de Infraestructura y Tecnologías, las Direcciones de Arquitectura e Ingeniería y Administración de Proyectos Especiales que se encuentra bajo su entera responsabilidad la aplicación de las acciones tendientes a cumplir con la normativa vigente”.
Nueva investigación
Por medio de un correo electrónico remitido a La Nación este miércoles 30 de junio, la Auditoría Interna indicó que ejecuta una investigación sobre la compra del edificio Océano.
“(...) La Auditoría Interna se encuentra efectuando un proceso de investigación para revisar lo actuado por la administración con la finalidad de determinar, de ser procedente, las eventuales responsabilidades por presuntos incumplimientos al marco legal de la contratación administrativa, y de requisitos técnicos en materia de ingeniería y arquitectura en la adquisición y uso del inmueble”.
Además, afirma que en los primeros análisis no correspondía la solicitud de apertura de pesquisas disciplinarias.
“En este sentido, no era pertinente en el momento en el cual se emitió el informe de advertencia a la administración activa, requerir la apertura de una investigación administrativa, debido a que no se había materializado la compra del edificio Océano, ya que se encontraba en una etapa de análisis previo para definir la eventual adquisición de esa edificación”.
Desocupado desde 2016
Datos oficiales indican que el edificio Océano le pertenecía a Corporación Andina de Inversiones S. A., pero estaba desocupado desde 2016. Antes de ese año fue alquilado a una empresa dedicada a impresiones editoriales y una academia de idiomas.
Corporación Andina de Inversiones S. A. era representada en Costa Rica por el mexicano José María González Saravia.
La búsqueda de la CCSS para mover a sus 138 trabajadores se inició en mayo de 2017, cuando publicó en un diario su intención de comprar un edificio en la capital.
Entre las condiciones expuestas estaba que la edificación debía ubicarse a no más de 5 kilómetros de las oficinas centrales de la CCSS, cercanía con rutas de transporte público, contar con “condiciones de conectividad y tecnología” y “disponibilidad inmediata o en el menor plazo posible”.
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En esos últimos puntos no cumple el inmueble seleccionado.
En ese proceso, la institución pública asegura que analizó 61 propuestas, pero no constan en el expediente de contratación evaluaciones detalladas.
Lo único que aparece en el archivo son cinco páginas con una tabla que se limita a indicar el nombre del inmueble, el área y una breve explicación de la razón para descartarlo. La mayoría fueron relegados sin una visita de valoración.