Política Económica

Edificios en San José acumulan años vacíos pese a esfuerzos de repoblamiento

Inmuebles en sitios tan céntricos como la Avenida Central o Segunda suman más de una década sin inquilinos

Caminar por el centro de San José y alzar la vista para observar algunos edificios es ver una estampa que pareciera ya propia de la ciudad: pisos vacíos, que suman incluso más de una década en esas condiciones.

Edificios así se ubican a lo largo y ancho del centro histórico de San José y se trata, en su mayoría, de estructuras construidas en la década de los años setenta, principalmente, según contó el arquitecto Felipe Pina.

Pina desarrolló en el año 2015 una tesis sobre este tema. En ese momento, se identificaron 31 edificios subutilizados, es decir, cuyo primer piso tenía algún uso comercial pero el resto de plantas estaba desocupado.

Desde entonces, no se ha actualizado la lista de edificios en esa situación en la capital.

“El abandono de los edificios ha venido en crecimiento, particularmente en el centro de la capital. Los factores pueden ser varios, pero eso hace que haya menos inversión privada”, aseguró Carlos Ugalde, investigador del Centro de Investigaciones en Vivienda y Construcción (Civco) del Tecnológico de Costa Rica (Tec).

Precisamente, el Tec elaboró en el 2016 un Plan de Acción para la recuperación del centro histórico de San José en el que estableció una estrategia a cinco años plazo, hasta el 2021.

En dicho plan se incluyó la rehabilitación de edificios en desuso, con base en la tesis de Pina. El documento afirmaba, en ese momento, que esos 31 edificios podían “redinamizar el desarrollo y potencial habitacional del centro” mediante una estrategia de actualización de sus códigos constructivos.

Sin embargo, los esfuerzos en ese sentido se han quedado en el papel, pues son pocos los ejemplos de edificios que han logrado revivir. Entre ellos se encuentra el edificio Cristal (sobre la avenida 1, en las cercanías de la plaza de la Cultura) que, tras estar vacío, tuvo una remodelación y alberga hoy comercios y un hotel.

En el olvido continúan edificios como el Ortiz (sobre avenida 6) o Las Américas (al extremo este de la avenida central).

El Tec está trabajando en una actualización del Plan de Acción, pero aún no es seguro si se incorporará un nuevo inventario de edificios subutilizados.

En la Municipalidad de San José carecen también de datos actualizados, pero se encuentran realizando un censo de edificios con desocupación parcial o total en los cuatro distritos centrales (Carmen, Catedral, Hospital y Merced), el cual esperan concluir a finales de este año.

No obstante, la institución reconoce que es un problema de larga data y que, con la pandemia, podría haberse agravado.

“Es un problema que lo tenemos en la Municipalidad hace mucho tiempo (...). En algunos resultados preliminares de ese censo hemos encontrado desocupación de más edificios. La pandemia ha incrementado el cierre de establecimientos de comercio y servicios”, aseguró Mauricio Vega, director de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de San José.

Vega agregó que hay edificios que suman incluso más de dos décadas vacíos, entre esos el edificio Caribe, sobre la avenida Segunda, cuyo último inquilino fue el propio gobierno municipal.

Según se explica en el Plan de Acción que elaboró el Tec hace casi cinco años, la desocupación de los inmuebles es un fenómeno donde actúan múltiples variables. Una de ellas, de más larga data, es la reducción de población en los cuatro distritos centrales, que bajó de 65.928 habitantes en 1973, a 47.165, en el 2011, según datos del último censo disponible.

Sumado a esto, edificaciones e instituciones importantes como ministerios, instituciones autónomas, embajadas, la Bolsa Nacional de Valores y hasta la Municipalidad de San José desplazaron sus sedes fuera de esta área, debilitando su condición de referente institucional y su fortaleza como capital, indica este informe. Detrás de ellas también migraron hacia la periferia oficentros y centros comerciales.

A pesar de que el tema no es nuevo, Vega admitió que desde la alcaldía capitalina las estrategias para enfrentar esta situación son “pocas”.

“Es un tema que la Municipalidad no lo maneja porque es una condición dada por terceras personas, donde no podemos actuar directamente”, manifestó el funcionario.

Sin embargo, el Director mencionó que la Municipalidad constituyó recientemente una agencia de desarrollo e innovación que tiene como una de sus metas la recuperación económica en el cantón, para lo que se están sosteniendo conversaciones con bancos para lograr financiamiento que ayude a propietarios de inmuebles.

Precisamente, Pina comentó que la falta de financiamiento es una de las trabas que los propietarios apuntaron durante la investigación para la tesis del 2015.

Puesto que la mayoría de edificios superan los 40 años, remodelarlos supone importantes inversiones, principalmente porque se deben adaptar a la normativa vigente que no existía en el momento en que se construyeron. Aún así, el arquitecto apuntó que “en general” están en buenas condiciones y que remodelar sigue siendo la opción más barata.

“Hay estudios que han demostrado que rehabilitar un edificio supone, en la mayoría de los casos, un mayor ahorro comparado a derribarlo y volver a construirlo. Pero es complejo porque entra normativa que no existía”, dijo Pina. Por ejemplo, actualmente se exigen escaleras de emergencias e instalaciones electromecánicas más estrictas.

Por esa razón, Pina consideró que para ese tipo de edificios, y para salvaguardar el beneficio de la ciudad, se debería crear una normativa más flexible.

La propuesta del arquitecto en el 2015 estaba enfocada en dirigir esos edificios al uso residencial, principalmente, en concordancia con el repoblamiento que impulsa la Municipalidad capitalina y siguiendo, además, una tendencia mundial de rehabilitar edificios en los centros de las ciudades para uso habitacional.

Para Ugalde, del Civco, estos inmuebles deberían incentivar un uso mixto, en el que el primer piso sea de uso comercial, el segundo piso con oficinas y, a partir del tercer piso, uso residencial dirigido a estudiantes o personas que trabajen en el centro de la ciudad o alrededores.

Retos

Para lograr una mayor atracción de personas e inversionistas que puedan rehabilitar edificios desocupados, la ciudad tiene pendiente hacer frente a una serie de retos.

Bertha Mora, gerente de Inteligencia de Mercado de Colliers, admitió que el centro de San José posee una fuerte conveniencia por la cercanía de comercios y servicios, pero los edificios no necesariamente cumplen con las condiciones que buscan las empresas.

La especialista recalcó que en los últimos años se han construido inmuebles de oficinas y viviendas cada vez más cerca del centro, pero aún todos se quedan en las afueras. De ahí que zonas como La Sabana o Los Yoses se han popularizado en la última década.

“Devolver a la gente al centro es cambiar el paradigma y, al final del día, la gente ya se acostumbró a que el centro de San José no es una opción”, mencionó Mora, contrario a la apuesta del gobierno local de repoblar el centro de la ciudad.

La gerente enfatizó también en que aun cuando se flexibilice el acceso al financiamiento, la oferta debe ser atractiva y que compita con los edificios que se están construyendo en esas zonas alrededor de San José.

Para ello, Mora puntualizó en que mejorar el transporte público y la seguridad siguen siendo retos pendientes en el centro de la capital.

Según datos de Colliers, para el primer trimestre del 2021, en la zona de San José centro estaba en construcción solo el 4,6% de los proyectos dedicados a oficinas en la Gran Área Metropolitana. A futuro, esa zona tiene la proyección más baja, mientras que áreas como San José oeste y este serán las más atractivas.

Pina coincidió con Mora al apuntar que le falta “contenido” a la ciudad. El arquitecto mencionó que es necesario contar con espacios públicos abiertos y una ciudad con comercios más activos y con más gente, pero lamentó la falta de visión.

“La situación del centro de la ciudad es complicada. No se tiene una visión y está muy deteriorada”, afirmó Pina.

Recuperar el centro

El gobierno josefino desarrolla desde hace más de una década el plan de repoblamiento de la ciudad de San José, con el objetivo de traer de vuelta a esos habitantes que abandonaron la capital.

Vega aseguró que, a raíz de ese plan, es “visible el cambio en el perfil de la ciudad” y se ha incrementado la población.

Además, el funcionario manifestó que el decreto de repoblamiento reúne algunos incentivos fiscales y de trámites que pueden aplicarse a estos edificios en desuso que deseen renovarse.

Vega también comentó que están preparando un plan de renovación urbana del centro histórico de San José y que la Municipalidad continuará en el proceso de crear nuevos paseos peatonales y mixtos y ampliar aceras.

Por ejemplo, el municipio mantiene viva la idea de ampliar el bulevar de la Avenida Central hacia el este, hasta abarcar el complejo de la Asamblea Legislativa.

El gobierno local también prepara una serie de cambios en los reglamentos de desarrollo urbano del cantón que propone, entre otras cosas, definir y consolidar tres centralidades: la zona de Plaza González Víquez (coincidiendo con el proyecto de Ciudad Gobierno), el Distrito de Innovación T24 y el propio centro histórico.

A pesar de los esfuerzos, Vega reconoció que en el cantón existe actualmente un “problema serio” de reactivación económica.

Por su parte, el investigador del Civco destacó como avances la creación del Paseo de los Museos (que une la Plaza de la Cultura con el Museo Nacional) y el mejoramiento de los parques de la ciudad, pero señaló que hace falta más inversión.

“Esas acciones deberían ser más fuertes para promover políticas económicas que involucren a la empresa privada para que los dueños de edificios tengan oportunidades financieras reales para promover mejoras en sus edificios”, dijo Ugalde.

Por su parte, el Tec desea aprovechar el hecho de ser la única casa de enseñanza superior que cuenta con un campus en el centro de San José para contribuir a lo que denominan “hacer ciudad”.

Ugalde afirmó que renovarán el convenio con la Municipalidad para seguir trabajando en el centro histórico, además de actualizar el Plan de Acción para definir estrategias a futuro.

Francisco Ruiz León

Francisco Ruiz León

Periodista de la sección de Economía y Política de El Financiero. Bachiller en Comunicación Colectiva con énfasis en Periodismo por la Universidad de Costa Rica.