Aquellas grandes casas de familias tradicionales y los pocos terrenos disponibles en zonas céntricas, sirven ahora para la construcción de múltiples torres que atraigan nuevos inquilinos a la capital.
Desde que la Municipalidad de San José activó una estrategia para repoblar la ciudad, en 2005, se han levantado al menos 96 edificios de apartamentos, oficinas y comercios, la mayoría de gran altura.
Ejemplos de ello son los edificios Elysian Nunciatura, de 21 pisos, y Metropolitan Tower, con sus 18 niveles, ubicados ambos en el distrito de Mata Redonda
Cerca de esos proyectos están otras torres de apartamentos como Altos de Nunciatura, Le Parc Nunciatura o Vistas del Lago, que ofrece el paisaje del lago del Parque Metropolitano La Sabana.
Por allí también se encuentra el Leumi Business Center, actualmente en construcción, que será el edificio más alto del país con 38 pisos, seis de los cuales estarán dedicados a apartamentos.
Hacia el este de ese sector, se levantaron otros grandes inmuebles como Torres Paseo Colón, de 21 niveles, o Condominio 6-30, de 16 pisos.
Muchos de estos edificios son de uso mixto, es decir, con apartamentos en la parte alta y comercio en los primeros pisos, o bien, combinan espacios de oficina con otros usos.
Las ventajas que ofrece el gobierno local a los inversionistas en su Plan de Regeneración y Repoblamiento de San José, van desde una mayor agilidad en los trámites hasta beneficios tributarios.
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De esa manera, a los proyectos que cumplan con los requerimientos se les rebaja el impuesto de construcción al 0,01% del valor de la obra, cuando originalmente es de 1%.
“Lo que nosotros dejamos de percibir por reducción de impuesto lo recuperamos con creces en patentes. También en horario, porque en San José todo se acaba relativamente temprano.
“Ahora, todos estos lugares tienen servicios hasta más tarde, y esa extensión comercial mueve dinero que se queda en el cantón”, afirmó Royee Álvarez, coordinador de la política pública municipal.
Otro beneficio que reciben dichos proyectos es que su área de construcción puede crecer hasta un 30% más de lo permitido, siempre y cuando dispongan de un sistema para manejo de agua; soluciones de consumo y generación eléctrica; y un diseño que se integre al espacio público.
El cumplimiento de cada uno de esos conceptos equivale a un 10% de extensión de la obra.
Facilidades a la mano
Los beneficios para los nuevos inquilinos josefinos, entretanto, son cada vez más notorios, valorados y cotizados.
Además de las amenidades internas que suelen ofrecer estas torres de apartamentos —gimnasio, piscina, terraza, espacio de coworking, oficinas, áreas verdes y hasta salas privadas de cine—, los habitantes tienen al alcance todas las facilidades de la ciudad.
Residir a una corta distancia del trabajo, disponer de transporte público, tener acceso inmediato a carreteras nacionales, contar con espacios públicos y poder disfrutar de una gran variedad de oferta gastronómica y cultural, son parte de esos atractivos que ofrece la ciudad y que, a su vez, las inmobiliarias buscan aprovechar.
Esos atractivos pueden explicar, de alguna manera, por qué zonas como Sabana, en Mata Redonda; paseo Colón, en el distrito Hospital; barrio Escalante, en distrito Carmen; y Rohrmoser, en Pavas, son ahora lugares con alto desarrollo vertical.
Desde lejos se pueden identificar esos cuatro sitios como clústeres inmobiliarios, con múltiples ofertas de condominios y apartamentos verticales dirigidos, principalmente, a profesionales de ingresos medios altos y altos, que tengan posibilidad de pagar desde los $70.000, $80.000 o $90.000 que puede costar un estudio (espacios más pequeños), hasta pisos completos por más de $1 millón, como los que ofrecerá Leumi Business Center.
“Cuando empezamos a hablar de repoblamiento, hace 15 años, para todo el mundo eso era una utopía. Poco a poco, con cambios urbanísticos, algunos incentivos y esfuerzo para reclutar a desarrolladores, esa idea de repoblar San José con crecimiento en altura, que era una utopía, ha empezado a ser realidad”, afirmó Johnny Araya, alcalde de San José.
Modelo de ciudad
De acuerdo con el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), este crecimiento urbanístico hacia lo alto, que se da en mayor medida en cantones de la Gran Área Metropolitana (GAM) como San José, Heredia y Escazú, es el deseado para la sostenibilidad de las ciudades, así como para la mejora en la calidad de vida de sus habitantes.
“Esta es una de las razones más motivantes para promover esto. En el momento en que logremos tener una densificación en las zonas centrales, esto permitirá que se use menos el vehículo, se disminuirá el gasto en transporte privado, habrá menos contaminación y mucho más espacio público”, aseguró el vicepresidente del CFIA, Rodrigo Martínez.
Estos movimientos poblacionales de regreso al centro de las ciudades, caminan en dirección contraria al proceso urbanístico que vivió el país a partir de los años 80, cuando las familias comenzaron a construir en zonas periféricas.
“Es un cambio de chip, si lo queremos ver de alguna manera, en el sentido de que sabemos que encontrar espacio horizontal para obras de construcción cada vez es más difícil, puesto que no tenemos tanta área de terreno factible si es que no salimos de la GAM”, aseveró Martínez.
Todo ese proceso, que se dio de forma espontánea y desordenada, explica en gran medida los problemas de congestionamiento vial que sufrimos en carreteras por la gran cantidad de automóviles, así como la contaminación del aire que esto supone.
También propicia algunas deficiencias de servicios, como el transporte público y el acceso a agua potable. Asimismo, aumenta el gasto estatal para llevar educación, salud y seguridad hacia esas zonas alejadas de la ciudad.
San José crece en altura
ESTRATEGIA DE REPOBLAMIENTO
FUENTE: INFORME ESTADO DE LA NACIÓN 2019
De acuerdo con información del Programa Estado de la Nación (PEN), los cantones de San José, Escazú y Heredia concentraron el 43% de todos los metros cuadrados de torres de apartamentos construidos en la Gran Área Metropolitana (GAM), entre los años 2010 y 2018.
En ese periodo, San José sumó 720.695 m² en residencias de altura, el 24,6% del total registrado en la GAM.
Dicha área es similar al espacio que ocupa el Parque Metropolitano la Sabana, que mide 72 hectáreas y que es el principal foco de atracción de compradores de apartamentos ubicados en las torres cercanas.
“Estos incentivos han sido muy positivos, dando lugar a diferentes experiencias exitosas, como las renovaciones de varias zonas de San José”, dijo Esteban Acón, presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción, quien anima a más municipios a replicar estos planes para dinamizar este sector económico.
Inversión en altura
Grupo Inmobiliario del Parque es una de las empresas pioneras en la construcción de torres de apartamentos en el cantón Central de San José. Fue responsable del desarrollo del primer edificio del clúster de Sabana, el proyecto Vista del Parque.
El presidente del grupo, José Luis Salinas, reconoció que el apoyo del ayuntamiento josefino ha sido importante para levantar ocho torres en ese cantón.
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“Ha sido visionario ese proceso, nosotros hemos trabajado de la mano de la Municipalidad. Nuestra empresa ha diseñado y construido más de 1.500 apartamentos en los últimos 18 años en el área de San José.
“Nos permitieron mayor altura, nos permitieron mayor densidad y nos dan un incentivo sobre el impuesto de construcción”, afirmó Salinas.
Esta inmobiliaria también es la desarrolladora de Torres Paseo Colón, con el récord de ser el edificio más alto del país, con 101 metros.
No obstante, esta marca le será pronto arrebatada por Leumi Business Center, el nuevo gigante que se levanta al costado norte del Estadio Nacional y que medirá 140 metros de altura.
A mediados de febrero, la empresa inmobiliaria inauguró oficialmente la construcción del segundo edificio de Torre Los Yoses, ubicado justo en el límite con el cantón de Montes de Oca.
“La gente se ha inclinado por opciones con complementos, no solo una casa, sino también seguridad, amenidades, que esté en lugares céntricos.
“Donde pueda tener cerca un supermercado, una cafetería, una gasolinera, en fin, consideramos que se hacen núcleos de población porque están cerca de trabajos, de puntos clave y eso se debe atender con soluciones inmobiliarias verticales”, afirmó Kristian Federspiel, socio del Grupo Inmobiliario del Parque.
La construcción de la nueva torre de 19 pisos y 119 unidades habitacionales generará 500 puestos de trabajo y 1.200 empleos indirectos en un sector altamente golpeado por la crisis económica.
Este proyecto colocará apartamentos tipo estudios desde los $70.000, orientados a profesionales, parejas jóvenes y adultos jubilados.
A unos metros de este desarrollo se encuentra URBN Escalante, una torre de apartamentos de 25 pisos con más de 20 amenidades.
Dicho edificio pertenece al grupo inmobiliario Core, responsable de Metropolitan Tower, en Sabana Oeste; Cosmopolitan Tower, en Rohrmoser; y Scret Sabana, proyecto en construcción en Sabana Sur.
Luis Diego Carvajal, gerente general de Core, prefirió no referirse a la estrategia del gobierno local, no obstante, destacó los atractivos del cantón Central para los desarrollos en altura.
“Desarrollamos espacios pensando en comunidades inclusivas, divertidas, diversas, con un estilo de vida más cosmopolita y, por eso, seleccionamos lugares que reúnan estos factores, que sean atractivos para la vida de las personas.
“Al final, comunidad es aquella que es autosuficiente, con identidad propia y San José reúne todas esas características. Por ello, elegimos las zonas donde estamos; cada una tiene su identidad y nosotros, aportamos con diseño, eventos y estilo de vida a estas tribus”, afirmó Carvajal.