En el pulmón de San José, justo al costado norte del Estadio Nacional, un nuevo edificio de 140 metros de altura se convirtió en el más alto de Costa Rica.
Se trata del Leumi Business Center, que superó por 39 metros a la Torre 2 Paseo Colón.
Este último edificio, de 101 metros, ostentaba el título de ser el más alto del país desde el 2015, hasta que llegó la construcción del Leumi Business Center.
El nuevo edificio, cuya construcción empezó en febrero del 2019 y será inaugurada en abril de este año, es un complejo de 38 pisos y cuatro niveles subterráneos de uso mixto. Será dedicado a comercios, oficinas, un hotel y seis apartamentos de un piso entero, cada uno, valorados en más de $1 millón.
Los cuatro niveles subterráneos constituirán zonas de parqueo, así como los pisos que van del nivel dos al nivel ocho.
El primer piso, a nivel de la superficie, será dedicado a comercios.
Las oficinas estarán ubicadas del piso nueve al piso 16, mientras que el Hotel Double Tree by Hilton se ubicará del piso 17 al piso 31.
Finalmente, los pisos que van del nivel 32 al 38 se destinarán a los seis apartamentos, de los cuales ya cinco están vendidos y tienen un tamaño de 650 metros cuadrados.
El edificio dispondrá de un restaurante en el piso 18, donde ya empezó la habilitación del lobby del hotel; la terraza tiene vista al Estadio Nacional.
La empresa a cargo de desarrollar y levantar el edificio es Grupo Leumi.
El valor del Leumi Business Center es de unos ¢11.000 millones, según datos proporcionados por la Municipalidad de San José.
Ignacio Esquivel, director comercial de Grupo Leumi, afirmó que la obra consta de más de 40.000 metros cuadrados y cuenta con tecnología sostenible para la conservación del ambiente.
“Tiene estaciones de carga para vehículos eléctricos, orinales secos, vidrios con tecnología Low-E doblemente insulados, parqueos de bicicletas, reciclaje de aguas”, detalló Esquivel.
Agregó que el desarrollo responde a la demanda y al auge de las construcciones verticales en los últimos años, con lo que se elevan los entandares nacionales para este tipo de obras.
Edificios altos aumentan
Leumi Business Center es parte de las grandes construcciones verticales que han surgido en los últimos años en la Gran Área Metropolitana (GAM).
Si bien los edificios en Costa Rica no alcanzan los tamaños de grandes edificaciones internacionales, en los últimos años se ha incrementado el número de obras verticales en la GAM, cada vez con mayor altura.
Los primeros edificios altos correspondieron a instituciones públicas.
La sede central del Banco Nacional (BN) conservó el título de edificio más alto del país, con sus 80 metros de altura, durante 30 años, entre 1982 y el 2012.
El BN, a su vez, fue antecedido por el edificio anexo de la CCSS (terminado en 1978) y los edificios centrales del INS (1974), el ICE (1972) y la CCSS (1967).
En el 2012, exactamente 45 años después de la construcción de 50 metros de altura de la sede central de la Caja, un edificio privado se ubicó por primera vez como el más alto del país.
Se trata de la Torre 1 Paseo Colón, de 97 metros, que fue superada por la Torre 2, dos años después.
Así lo demuestran los datos de Council on Tall Buildings and Urban Habitat (CTBUH), organización internacional que reconoce las mejores innovaciones urbanas y edificios altos en todo el mundo.
Hoy, seis edificios superan la altura del BN: El Leumi Business Center, las dos torres del Paseo Colón, URBN Escalante (93,87 metros), Torre Universal (81 metros) y Nest Freses (80 metros).
Un edificio como el Empire State, en Nueva York, mide 443 metros de altura, más de tres veces lo que mide el Leumi Business Center. El rascacielos Burj Khalifa, en Dubái, mide 828 metros.
El nuevo gigante de San José también será el edificio más alto de Centroamérica, con excepción de Panamá, país que cuenta con rascacielos de alturas superiores a los 200 metros.
FUENTE: COUNCIL ON TALL BUILDINGS AND URBAN HABITAT Y GRUPO LEUMI || ÉDGAR JIMÉNEZ Y ESTEBAN OVIEDO / LA NACIÓN.
Beneficios de la construcción vertical
El auge de la construcción vertical en Costa Rica, desarrollado principalmente en el cantón Central de San José, se debe en parte al Plan de Regeneración y Repoblamiento del Centro de San José, una iniciativa promovida por la Municipalidad de San José y el Ministerio de la Vivienda.
Este plan fue declarado de interés público en el 2004 por el entonces mandatario Abel Pacheco (2002-2006), con el fin de rescatar las deterioradas áreas centrales e incentivar un modelo vertical y compacto de ciudad.
Según informó la Municipalidad de San José, el proyecto ha sido apoyado por instituciones del Gobierno Central, académicas, empresas privadas y organizaciones internacionales.
Royeé Álvarez, arquitecto y jefe del departamento de Inspecciones de la Municipalidad de San José, explicó que edificios de uso mixto, como el Leumi Business Center, son una prioridad para el gobierno local.
“Es una prioridad para el municipio el captar proyectos de inversión, más ahora en tiempos de covid, siempre ha sido la idea de que estos proyectos puedan traer usos mixtos, o sea, no solamente oficinas y comercio, sino poder hacer la inserción de población nueva”.
“En los últimos diez años, la población ha fluctuado, ha salido del cantón, la que era población propia y así también se ha inyectado de población nueva (…); vemos con muy buenos ojos que lleguen este tipo de proyectos”, aseveró Álvarez.
Este punto también fue expuesto por el Informe Estado de la Nación 2019, donde se enfatiza que la GAM está creciendo a un ritmo más lento y con patrones de densidad distintos a los que caracterizaron los decenios anteriores.
La GAM concentra al 58% de la población del país.
“Esta zona tiene una extensión territorial de 196.700 hectáreas, que equivalen al 3,8% del territorio nacional, y está conformada por 31 cantones y 164 distritos. La población pasó de 66,3 habitantes por hectárea urbana en 1986, a 75,9 en 2019”, sostiene el documento.
El aprovechamiento del suelo también es uno de los grandes beneficios que se pueden obtener con la construcción vertical, ya que en menor cantidad de tierra se puede construir una comunidad vertical.
Henry Chacón, arquitecto y urbanista costarricense expuso un ejemplo sobre el impacto que generan las construcciones horizontales versus las verticales, enfocado en el sector vivienda y el mayor aprovechamiento de los suelos.
Según explicó, dependiendo del lugar, la cobertura permitida para la construcción varía, por lo que para el ejemplo se utilizó un parámetro de 75%. Esto quiere decir que por cada 100 metros cuadrados de lote solo se puede construir una huella de 75 metros cuadrados por cada piso.
“Siendo así, para construir una casa de 120 metros cuadrados en un nivel necesitamos un lote de 160 metros cuadrados; por lo tanto, 120 casas de 120 metros cuadrados, cada una en un nivel, necesitan 19.200 m2 terreno”, detalló.
Sin embargo, para construir la misma cantidad de viviendas en un edificio, estima que se requiere una obra de 15 pisos, que cuente con ocho apartamentos de 120 metros cuadrados por piso y donde los parqueos estarían en niveles subterráneos.
“Para ocho apartamentos de 120 metros cuadrados son 960 metros cuadrados habitables, sumamos un 20% aproximado de circulaciones, pasillos, escaleras. Esto nos da 1.150 metros cuadrados, por lo tanto para construir un edificio de ocho apartamentos de 120 metros cuadrados por piso, teniendo estacionamientos en el sótano, se necesita un lote de 1.550 metros cuadrados”, explicó Chacón.
Con los datos expuestos por el urbanista se puede concluir que en el terreno que se ocuparía para la construcción de las 120 viviendas, se podrían construir alrededor de 12 edificios con las especificaciones mencionadas, que en total, generarían 1.440 viviendas verticales.
“Esto si son unidades habitacionales independientes (una casa en cualquier comunidad), porque si fuera en un condominio, por ejemplo, ahí es más área, porque habría que sumar las calles que hay que hacer, los parques, y todo esto, entonces ocuparían muchísimo más área para la construcción de las 120 viviendas”, agregó.
Apostar por las alturas
Para especialistas en el tema de desarrollo urbano, como José Luis Salinas, arquitecto y desarrollador inmobiliario costarricense, apostar por las construcciones verticales trae beneficios.
Según Salinas, entre los beneficios están el aprovechamiento del suelo, mayor seguridad, disminución de la expansión e invasión de hábitats naturales, así contar con una serie de amenidades para los residentes de los edificios.
“Las casas que se vienen haciendo cada vez más largo obligan a las personas a tomar transporte, taxi, bus, carro, por mucho rato, quemando petróleo y generado un desperdicio descomunal de las horas hábiles”, indicó el especialista.
Además, sostiene que esto es “espantoso”, ya que ha causado graves daños al ambiente del Valle Central.
“La expansión vertical viene y comienza a generar lo que se llama la densidad urbana, que es lo mejor que se puede hacer”, señaló.
La densidad urbana es un término usado en planificación urbana para referirse al número de personas que habitan en una determinada área urbanizada.
La provincia de San José posee una densidad urbana de 323 habitantes por kilometro cuadrado, según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), cifra bastante baja en comparación con grandes urbes, como Madrid, donde el Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid reporta 5.398 habitantes por kilometro cuadrado.
Otros ejemplos son el Distrito Federal de México, donde el Gobierno reporta 5.950 habitantes por cada kilometro cuadrado, o la cuidad de Nueva York, que tiene 10.000 habitantes por kilometro cuadrado.
Uno de los ejemplos dados por este desarrollador es que, al concentrar las poblaciones en este tipo de infraestructura, también se fomentan buenos hábitos de salud, como caminar hacia trabajos o supermercados.
Según el Informe Estado de la Nación 2019, la mancha urbana se expande a una tasa cada vez menor, lo cual se traduce en un incremento de proyectos residenciales verticales o más compactos.
Salinas, quien es presidente de Grupo Inmobiliario el Parque, empresa responsable del proyecto de Torres Paseo Colón, enfatizó que este tipo de viviendas son cada vez más accesibles para las personas.
Sostiene que con facilidades en el pago de primas y financiamiento mucha más gente ha tenido acceso a la compra de apartamentos en torres.
“Cuando llegas a comprar una propiedad, tu ahorro no existe y no tienes la posibilidad de pagar; cuando nosotros introducimos el pago de prima fraccionada, esto permitió que la gente, a pesar de no tener ahorro, pueda ir pagando la prima”, aseveró.
Como parte de los principales retos a la hora de realizar este tipo de edificios verticales, José Luis Salinas señala la tramitomanía y las barreras de las autoridades como los principales atrasos.
“En Costa Rica tenemos problemas (…). Puedo escribir un libro, las normas, regulaciones, es duro; todos los días nos cambian cosas, es muy complejo. Nosotros comenzamos a proyectar un edificio antes de irlo a construir, unos dos o tres años antes”, agregó.
El arquitecto sostiene que es gracias a la lucha que da la Cámara Costarricense de Construcción (CCC), en la cual es directivo, que muchas de las trabas que les ponen al construir se logran resolver.
La Encuesta Nacional de Hogares realizada en el año 2020 por el INEC, reveló que el 97% de los ocupantes de apartamentos en edificios verticales se ubican en zonas urbanas.