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Para aprovechar las condiciones fiscales especiales que aplican al sector de la construcción, los nuevos proyectos deben estar inscritos antes del 1.° de julio y visados antes del 1.° de octubre. Un atraso en cualquiera de esas fechas haría que aumenten los costos totales hasta 7%.
Este estimación hecho por la Cámara de la Construcción, se basa en la suma del 13% del impuesto sobre el valor agregado (IVA) a todos los servicios relacionados con la construcción, que hasta ahora se encontraban exentos.
Se trata de servicios como ingeniería, arquitectura, topografía, que cubren rubros como el anteproyecto, los estudios preliminares, diseño de planos, inspecciones, entre otros.
Quienes estén en medio del proceso de adquirir una casa, o a punto de dar el paso, deben considerar que un estudio publicado en mayo del 2018 atribuyó al exceso de trámites la capacidad de atrasar hasta 7,4 meses la construcción de un proyecto privado en Costa Rica. Esta investigación fue desarrollada por la Academia de Centroamérica en conjunto con la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC).
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La Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas incluye un cobro gradual del IVA para el sector construcción, pero mientras se define el reglamento de la norma, su validez depende del respeto a las fechas establecidas.
Así las cosas, en las condiciones actuales, todo proyecto inscrito en el Colegio de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), a partir del 1.° de julio y que reciba el visado de planos a partir del 1.° de octubre, incorporarían el 13% en forma inmediata.
Si la inscripción y visado de planos del proyecto ocurre antes de estas dos fechas los servicios para el proyecto quedan exentos por un año, así: el segundo año les aplica un gravamen de 4%, el tercero el impuesto sube al 8% y a partir del cuarto año, les corresponde la tarifa completa de 13%.
El cobro gradual terminará el 4 de julio de 2022, cuando todos los servicios relacionados con la construcción deberán retener el 13% de IVA.
Cálculos del asesor Melizandro Quirós, director de la firma República Inmobiliaria Consulting, estiman el peso de los servicios entre el 12% y el 15% del costo total de un proyecto de construcción. Por esto, el impacto en el costo final se estima entre el 6% y el 7% del valor de una obra.
Por ejemplo, si el costo proyectado para construir una casa es ¢70.000.000, con la aplicación del IVA completo aumentaría hasta ¢4,9 millones.
Los materiales de construcción no se verán impactados por el IVA, pues ya estaban gravados con el 13% del impuesto sobre las ventas. En este caso, lo que se debe considerar es la influencia del tipo de cambio y de los mercados específicos de materias primas.
Datos de la firma consultora Colliers señalan que en Costa Rica están en trámite 86 permisos de construcción de proyectos de vivienda con superficies mayores a los 1.000 metros cuadrados (m²), para un total de obras por 784.667 m². Los costos finales de estos proyectos se verán afectados por el impuesto, si el trámite de permisos se extiende más allá del inicio de octubre.
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La firma Newmark Grubb Central América proyecta una disminución controlada en construcciones nuevas, en lo que resta del 2019.
“Creemos que este año será de ajuste, en donde se van a absorber muchos metros cuadrados de inventario existente disponible, y aunque posiblemente veamos una disminución en nuevos desarrollos, esperamos que estos repunten a inicios del 2020 de acuerdo a la demanda”, explicó el analista Frank Quirós.
Melissa Marín, consultora senior de temas fiscales en la firma Grant Thornton, explicó que las casas y apartamentos probablemente subirán de precio, pues están gravados con el impuesto a la transferencia.
“Esto implica que el desarrollador no podrá trasladar a sus clientes el IVA que ya fue pagado en la compra de bienes y servicios, ni aplicar el crédito fiscal correspondiente”, enfatizó.
Otra opción es que los desarrolladores asuman el crecimiento en los costos y disminuyan su margen de ganancias, pero esta medida puede resultar insostenible.
Panorama incierto
Asesores fiscales consultados por La Nación coinciden en que el reglamento de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas es clave para determinar si los proyectos inscritos a partir del 1.° de octubre recibirán algún otro beneficio de gradualidad en la aplicación del IVA.
Cristina Sansonetti, de Consortium Legal, recomendó darle seguimiento a los términos definitivos del reglamento, ya que existe una expectativa de que aplique la gradualidad (prevista en el Transitorio V de la Ley) a proyectos que sean visados después del 1.° de octubre, durante un periodo por definir.
Ricardo Tapia, asesor económico de la Cámara de la Construcción, aseguró que el reglamento debe especificar la manera en la que se aplicaría esa la gradualidad, con el fin de evitar que el cobro completo del impuesto tenga un efecto de recesión en el sector, a partir de octubre.
