EscucharLos $70 millones pagados en febrero del 2020 por la SAFI del Banco de Costa Rica por la compra del Parque Empresarial del Pacífico fue desmesurado. La SAFI se escuda siempre en que “pagó menos de lo que indicaba el menor de los avalúos”; así, si el precio fue inferior al de los avalúos, se supondría que la compra estuvo bien hecha, pero eso no es aceptable. Para empezar, lo compró a una sociedad que año y medio antes lo había adquirido en $16,5 millones.
Los dos avalúos fueron realizados el mismo mes de febrero del 2020, uno fue entregado 10 días antes y el otro, el día anterior a la formalización de la compra.
La SAFI ni siquiera nos ha entregado copia de las actas en las que el Comité de Inversión o la Junta Directiva aprobó tales avalúos con tanta celeridad como para formalizar la compra a la mañana siguiente de la recepción del segundo de ellos.
En los avalúos, para citar unos ejemplos, se tenían por su valor total (muy alto) edificaciones y equipamientos que la propia SAFI reconoce que no estaban terminados en el momento de la compra, lo cual se ratifica por el hecho de que ni siquiera contaban con los permisos de construcción al hacerse el pago del parque, como lo muestran las actas municipales.
Casi 40 hectáreas de “predios” (de un total de 54 que tiene el inmueble) se valoraron en $18 millones, aunque nunca se han visto, y se estima que gracias a contratos de alquiler existentes se recibirán más de medio millón de dólares al mes durante los siguientes diez años, sin haber verificado que dos de los inquilinos eran empresas sin trayectoria ni capital, y tenían si acaso dos meses de haber sido constituidas.
Además, se calculó un porcentaje de ocupación del 100 % de las 54 hectáreas de terreno, algo absolutamente ilusorio. Muchas de esas premisas fueron reiteradas en los avalúos contratados por la SAFI en los años 2021, 2022 y 2023.
Hasta en tiempos tan críticos como los de la pandemia se estimaron ocupaciones cercanas al 100 % y aumentos sostenidos de ingresos por alquileres durante diez años, a pesar de que recibía una suma ridícula por los arrendamientos.
El paso de los años demostró que todas las estimaciones eran imposibles; sin embargo, con base en ellas se valoró el proyecto.
Por tal razón y en vista de la desproporcionada caída del valor de las participaciones, un grupo de inversionistas exigimos que se nos permitiera contratar un avalúo independiente, particularmente, para determinar a ciencia cierta si los millones de dólares en que se venía estimando la infraestructura y el terreno estaban debidamente justificados.
Este mes una empresa de reconocida trayectoria llevó a cabo el estudio que los inversionistas pedimos. Las conclusiones no podían ser más preocupantes: ni el terreno ni las edificaciones valen lo que dice la SAFI, amén del acentuado deterioro de buena parte de la infraestructura.
El nuevo estudio determina que casi 28 hectáreas (más de la mitad) son terrenos quebrados, matorrales y depresiones que no son utilizables, sin mencionar zonas protegidas existentes.
No se halló evidencia de que existan las 40 hectáreas de “predios” por las que se pagaron $18 millones en el 2020, máxime si se considera que tendrían que haberse construido en los terrenos plagados de matorrales y depresiones.
El terreno y sus instalaciones, según el avalúo independiente, cuesta unos $27,5 millones, poco más de la tercera parte de lo que afirma la SAFI. Y eso, según el informe, sin introducir depreciaciones adicionales por los graves señalamientos hechos por el Cuerpo de Bomberos sobre carencias e incumplimientos de las edificaciones del proyecto.
Autoridades del BCR y de la SAFI misma pretenden minar la credibilidad del nuevo avalúo. Afirman que “no cumple con los requerimientos de la Sugeval” y que, por ende, no van a hacer un ajuste en el precio con que registraron el proyecto.
El nuevo avalúo nunca tuvo como fin la modificación del valor que registra el inmueble, sino que quienes invertimos sepamos, con toda seguridad, qué es lo que la SAFI compró con nuestro dinero.
Ese dinero que surgió de ahorros de muchos años, de mucho esfuerzo y de mucha disciplina de quienes invertimos. Ese dinero que, por una mala decisión y falta de cuidado de la SAFI, más que por la pandemia o la guerra en Ucrania, perdió casi un 70 % de su valor.
En fin… hay avalúos y avalúos. El que los inversionistas pagamos no parte de supuestos financieros fantasiosos y, por el contrario, fundamenta con claridad de dónde salen los valores que estima —a diferencia de los anteriores, que son omisos y confusos— y muestra una realidad innegable, que se puede corroborar con una visita, más allá de lo que pretenden decir algunas autoridades de la SAFI.
El Parque Empresarial del Pacífico no vale lo que ellos afirman y, probablemente, nunca lo valió. Con ello, se causó un grave daño al fondo de inversión y al mercado de valores.
Es urgente actualizar la legislación reguladora del sistema financiero nacional para prevenir hechos similares en el futuro.
El autor es abogado e inversionista.
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