El Parque Empresarial del Pacífico (PEP) propiedad del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, administrado por BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), sufrió un castigo en su valoración financiera a raíz de la disminución en sus ingresos por alquileres.
En la valuación mediante la metodología de ingresos, de febrero pasado, el inmueble registró un valor de $40,6 millones lo cual significó una reducción del 40%, comparado con los $67,9 millones del estudio hecho en mayo del año pasado, según muestra la información brindada por la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
En este avalúo, se proyectan los ingresos y gastos futuros y son traídos a valor presente. Este análisis se usa para determinar la capacidad de un inmuebles de producir beneficios durante su vida útil.
Por medio de otro enfoque de análisis, el de valoración de costos, el PEP tuvo un valor en $69,4 millones, en el 2023, y de $69 millones, en el año anterior, muestra la información de Sugese y de BCR SAFI. En esta metodología lo que se analiza es el costo que tendría la reposición total de la obra, desde la construcción hasta la adquisición del terreno.
Crowe Horwath CR, firma de auditoría externa del fondo inmobiliario, efectuó una revisión de los resultados de ambas valoraciones y destacó inconsistencias en las cuantías, según se detalla en los estados financieros del 2022.
“Esta diferencia en los resultados por enfoque evidencia variaciones en la capacidad de generación de flujos del inmueble, condición requerida para generar rendimientos a los inversionistas”, destacó Crowe Horwath CR.
La valoración del PEP del 2023 fue elaborada por la Fundación para el Desarrollo del Comercio Internacional y, la del 2022, por el perito José Miguel Solano.
El auditor externo también indicó que esta propiedad presenta cambios de inquilinos, así como de los términos y condiciones de los contratos de arrendamiento.
Además de que los ingresos por alquileres, al cierre del año pasado, son menores que los existentes al momento de compra, se destaca en un párrafo de análisis especial.
En el 2022, este inmueble produjo ingresos por $2,2 millones. Sin embargo, en el 2020, fueron $5,6 millones durante el primer año de operación de la obra bajo la figura de fondo de inversión inmobiliario.
Posición sobre resultados
Rosnnie Díaz, gerente general BCR SAFI, dijo que el valor razonable de un inmueble es determinado por una única metodología de valoración y, en el caso del PEP, está registrado en libros en $69,4 millones, es decir, mediante la metodología de enfoque de costos porque así lo permite la normativa de Sugeval.
Sobre la baja en los ingresos del PEP, Díaz reconoció que la causa es el impacto de la pandemia en los inquilinos, e insistió que el fenómeno no fue exclusivo, sino en la industria de fondos inmobiliarios.
“Los arrendatarios que tenían contratos de arrendamiento vigentes al momento de la compra en el primer trimestre de 2020, sufrieron impactos en sus planes, ventas y giros de negocio, al igual que gran cantidad de empresas del país y de diversos sectores, por lo que estos arrendatarios decidieron no continuar con los contratos de arrendamiento”, afirmó el representante.
Tomás Soley, jerarca de Sugeval, explicó que la normativa vigente establece que los bienes inmuebles se valoren al momento de su compra y al menos una vez al año.
Los análisis son preparados por un profesional independiente, el informe es público y puede ser solicitado en las oficinas de la SAFI y en la Superintendencia.
“Como principio fundamental para los fondos de inversión está el asegurar que todos los activos propiedad del fondo sean valorados con un criterio adecuado, y sus resultados se divulguen de forma periódica, para que el inversionista o potencial inversionista pueda evaluar los resultados del fondo a lo largo del tiempo”, afirmó Soley.
Más observaciones
El auditor externo también destacó que los inquilinos del inmueble reportan un ascenso en las cuentas por pagar al fondo inmobiliario. En el 2020, el saldo fue de $588.287, pero se elevó hasta los $1,6 millones, al cierre del año pasado.
Asimismo, puso en duda que las propiedades inscritas en el fideicomiso de garantía para la recuperación de los saldos de alquileres cubran la deuda acumulada.
“La Sociedad Administradora contrató otro perito independiente para la revisión de ese avalúo, revisión que evidencia la cobertura de la garantía en relación con los saldos pendientes de recuperar, sin embargo en caso de confirmarse los resultados podría no ser suficiente para recuperar los saldos reconocidos”, detalló el auditor externo.
Díaz dijo que si al momento en que venza el fideicomiso, la Administración de BCR SAFI no hubiera recibido un pago o solución satisfactoria para el Fondo, se procederá entonces a ejecutar la garantía.
La subsidiaria del BCR y un grupo de sus clientes de este instrumento de inversión están enfrentados, desde el año pasado, a raíz de la compra del Parque Empresarial del Pacífico por $70,8 millones en el 2020.
Desde setiembre del año pasado, la Superintendencia General de Valores (Sugeval) investiga esta operación después de una denuncia presentada por los inversionistas.
La Sugeval ordenó a la subsidiaria del BCR realizar una asamblea general con los 904 inversionistas para brindar un informe sobre las decisiones que justificaron la adquisición del PEP y su situación actual, así como de la venta del inmueble Hospital La Católica. La actividad se realizará el próximo 24 de marzo.
