BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), subsidiaria del Banco de Costa Rica, confirmó que vendió el inmueble Hospital La Católica, para reducir el endeudamiento del Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado.
La operación se concretó, este martes 7 de febrero, en un valor de $36.750.000, según un hecho relevante enviado a la Superintendencia General de Valores (Sugeval). En el documento se asegura que la transacción generó una ganancia bruta de $2.679.285.
En los estados financieros del Fondo, el edificio estaba valorada en $40.732.286, y registraba una plusvalía de $6.661.571 con corte a setiembre del 2022. Cuando la obra se adquirió, en el 2015, se hizo a un valor de $33.186.878, según el registro financiero.
BCR SAFI detalló que los recursos generados por la transacción se usarán para la cancelación de deuda del Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado.
Rosnnie Díaz, gerente general de BCR SAFI, confirmó que el edificio se vendió a la sociedad Servicios Hospitalarios Latinoamericanos Integrados, que es la propietaria del Hospital La Católica.
El funcionario aseguró que el costo acordado con el comprador generó una ganancia a los inversionistas. Pero aceptó que por aspectos contables el valor en libros del inmueble se encontraba por encima del valor de venta.
“Los recursos generados de la venta se destinaron a cancelación de pasivos con el Banco Nacional y con el Banco de Costa Rica”, confirmó Díaz.
Entre las justificaciones de esta venta, la sociedad administradora indicó que la transacción permitirá disminuir el apalancamiento del fondo en 4,8%, lo que favorece la evaluación de nuevos negocios.
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También se argumentó que era para mitigación del riesgo financiero ante el posible incremento en las tasas de interés en dólares y la consecuente afectación del rendimiento del fondo en el largo plazo.
Asimismo, se reconoció que el fondo tiene limitaciones para realizar mejoras e intervenciones requeridas por el inquilino.
“Decisión estratégica con el objetivo de eliminar el riesgo de una posible desocupación”, afirmó BCR SAFI en el hecho relevante.
Sin embargo, el edificio registra una ocupación del 100% desde su compra, según los datos publicados en el sitio web de la Sugeval.
La propiedad de 18.802 metros cuadrados está ubicada en Goicoechea y alberga oficinas y consultorios médicos.
Al cierre del 2022, este instrumento de inversión administrado por la subsidiaria del BCR registrada un endeudamiento equivalente al 40,7% del activo total, uno de los más altos del mercado inmobiliario.
Los 14 fondos inmobiliarios inscritos tenían una deuda promedio del 24,1% de sus activos en el 2022, según un informe de la Superintendencia.
El pasivo del Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado es principalmente con bancos por un saldo de $178.404.235, de los cuales $96.738.059 es con el BCR, es decir, el 54% del total. El resto se distribuye entre Davivienda, Banco Nacional y el Banco Internacional de Costa Rica (Bicsa), según los estados financieros.
Las deudas se adquirieron años atrás para la compra de inmuebles.
Las pretensiones de vender el inmueble Hospital La Católica fueron denunciada por 10 inversionistas, de un total de 904, a la Superintendencia General de Valores (Sugeval), quienes solicitaron la intervención de BCR SAFI, el 13 de diciembre anterior.
Ellos denunciaron a la entidad financiera, en setiembre del mismo año, por supuestas anomalías en la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) que costó $70,8 millones, pues alegan su valor era más bajo.
Carlos Manuel Echeverría, vocero de este grupo de inversionistas, recalcó que el endeudamiento masivo del fondo se complicó a raíz de la compra del PEP pues, del costo total del inmueble ubicado en Caldera, $54 millones fueron mediante financiamiento.
“Es una lástima que se vendiera un inmueble (Hospital La Católica) que generaba 9% de rendimiento anual, para pagar deuda. Para mí hubo una impericia en la forma en que endeudaron al fondo”, dijo el inversionista.
Echeverría agregó que desean convocar una asamblea general para discutir los cuestionamientos hechos al administrador, pero requieren contactar al menos el 25% del total de inversionistas, es decir, 226 personas. Él criticó que la entidad les ha negado la lista para convocar a más ahorrantes.
Las sociedades administradoras de fondos de inversión operan con la autorización de la Sugeval y deben estar inscritas en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, para administrar recursos y ofrecer fondos de inversión en el país.
De acuerdo con la Ley Reguladora del Mercado de Valores, entre las atribuciones que tienen estas entidades se encuentra la asesoría de inversión para sus clientes en la compra de títulos valores, inmuebles o desarrollo de proyectos inmobiliarios.
La SAFI tiene la potestad para comprar y vender activos (propiedades, valores) sin autorización previa, pero debe establecer las características básicas del fondo en el documento denominado como prospecto, en el cual se informa a sus clientes sobre los riesgos, comisiones y condiciones de la inversión.
* Nota del redactor: Este artículo se actualizó a las 5:20 p. m. para incluir las declaraciones de Rosnnie Díaz, gerente general de BCR SAFI.
