SCRiesgo puso en perspectiva negativa la calificación de riesgo del Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado, administrado por BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), a raíz del alto nivel de endeudamiento y por la disputa con inversionistas por la compra del inmueble Parque Empresarial del Pacífico (PEP).
La Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana (SCRiesgo) informó, el 7 de marzo anterior, de que colocó la nota del fondo en scr AA- 3, con “perspectiva negativa”; desde scr AA 3 “estable” en la cual se encontraba de manera previa.
La metodología de SCRiesgo establece que la calificación otorgada al fondo, la cual se mantiene sin cambio, implica una alta probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión. Sin embargo, la perspectiva negativa denota que se percibe una alta probabilidad de que la nota desmejore en el mediano plazo.
La agencia explicó, en un comunicado, que su decisión considera los desafíos que conlleva mitigar los acontecimientos legales que involucran a los inversionistas y las implicaciones futuras.
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“El apalancamiento del Fondo es de un 40% y se ubica por debajo del límite normativo del 60%; no obstante, dicho apalancamiento ha afectado de forma negativa el rendimiento del Fondo en los últimos periodos”, subrayó SCRiesgo, en su informe con corte a diciembre anterior.
El reporte agregó que, con la venta del edificio Hospital La Católica por un monto de $36,7 millones, el pasado 7 de febrero, el nivel de endeudamiento disminuyó en 4,8%.
En el análisis financiero, se subrayó que el rendimiento del semestre finalizado en diciembre pasado fue del 1,66%, lo cual implicó una desmejora respecto al 3,46%, del mismo periodo del 2021. Además, se ubicó por debajo del índice de la industria de fondos de inversión que fue del 2,85%, según SCRiesgo.
“Dicho rendimiento se ve influenciado por las distintas plusvalías y minusvalías generadas por las valoraciones de los inmuebles, los cuales han presentado ciertas variaciones producto del entorno económico”, destacó la calificadora. La subsidiaria del BCR informó a la agencia de que la venta del inmueble Hospital La Católica tendrá un efecto positivo en la rentabilidad.
El Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado cerró el 2022 con una pérdida neta de $2,7 millones, lo cual significó una reducción en comparación con la ganancia de $12,5 millones en el 2021. La baja en los ingresos y el incremento de los gastos totales explican el resultado, según SCRiesgo.
Rosnnie Díaz, gerente general de BCR SAFI, recalcó que el nivel de endeudamiento se encuentra por debajo del porcentaje permitido y del señalado en el prospecto, del 50%.
“El aumento del límite en el apalancamiento fue aprobado precisamente por los inversionistas mediante asambleas, pasando de 20% a 35% en el 2013, y de 35% a 50%, en el 2016, alineándose estos incrementos con la estrategia de expansión del fondo”, explicó el funcionario.
Díaz afirmó que no existe ninguna resolución emitida contra la Sociedad, las solicitudes de los inversionistas son atendidas y los indicadores del Fondo evidencian una tendencia positiva.
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Agregó que, con la pandemia cambiaron las condiciones de ingresos ocupación y rentabilidad del instrumento de inversión, lo cual impidió la emisión de nuevas participaciones.
“En momentos de incertidumbre como los que vivimos en esa época, algunos inversionistas del fondo se dirigieron a vender sus participaciones por debajo del valor facial de participación, lo que genera la imposibilidad de emisión de participaciones para reducir el apalancamiento mediante esta vía”, dijo el gerente de BCR SAFI.
La subsidiaria del BCR y un grupo minoritario de inversionistas del fondo inmobiliario están enfrentados, desde el año pasado, a raíz de la compra del PEP por $70,8 millones, en el 2020. Desde setiembre del año pasado, la Superintendencia General de Valores (Sugeval) investiga esta operación después de una denuncia presentada por los inversionistas.
La Superintendencia obligó a la subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR) a realizar una asamblea general donde se convoque a los 904 inversionistas para brindar un informe sobre las decisiones que justificaron la adquisición del PEP y su situación actual, así como de la venta del inmueble Hospital La Católica.
BCR SAFI convocó a sus clientes para el próximo 24 de marzo, a partir de las 8 a. m., en el Centro Nacional de Convenciones.
Revisión de otros fondos
El informe de la calificadora también implicó una revisión de otros fondos inmobiliarios por el alto endeudamiento y los riesgos reputacionales de BCR SAFI. Los estados financieros de estos instrumentos de inversión muestran que el apalancamiento es principalmente crediticio, se hizo para comprar inmuebles y se suscribió, principalmente, con el Banco de Costa Rica, casa matriz de la sociedad administradora.
Se trata del Fondo de Inversión Inmobiliario Rentas Mixtas y del Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria que fueron puestos con perspectiva “en observación”, es decir, con probabilidad de cambio en la nota.
“Estas variaciones se sustentan en un elevado y sostenido nivel de apalancamiento, mismo que no ha favorecido la evolución del rendimiento líquido de dichos fondos y que además, comparativamente con la industria, se colocan en una posición desventajosa, dadas las condiciones actuales de mercado”, resaltó la agencia.
Díaz afirmó que el informe de la calificadora considera aspectos relacionados al comportamiento de los fondos durante el 2022.
“Las acciones durante este 2023 y años venideros están enfocadas principalmente en la generación de mayores ingresos, disminución del gasto, principalmente, el gasto financiero ante un panorama de ajustes a la baja en las tasas de interés durante del 2024”, destacó el vocero.
En el caso del Fondo de Inversión Inmobiliario de Rentas Mixtas No Diversificado, la calificadora reseñó que el índice de endeudamiento era del 43%, a diciembre pasado, y afecta de forma negativa el rendimiento de las inversiones. Los activos administrados, al cierre del año pasado, ascendían a ¢29.000 millones y contaba con 179 inversionistas.
“El Fondo presenta un rendimiento total promedio de -0,34%, el cual se ve influenciado por la disminución de los ingresos por alquiler a nivel interanual y las valoraciones de sus inmuebles”, destacó la calificadora al analizar el desempeño del segundo semestre del 2022.
Para el Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria, la calificadora destacó que el apalancamiento era del 42% del total de sus activos cuyo valor eran de $344,3 millones al cierre del año pasado. Este instrumento cuenta con 1.341 inversionistas.
Este fondo la tendencia de los rendimientos se vio influida por las tasas de interés de los créditos referenciados a la tasa Prime. Pero la agencia destacó que, en diciembre pasado, registró un leve incremento asociado con el crecimiento de las rentas.
