EscucharLa empresa Grupo Ingenio AIC valoró 17 inmuebles de BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) entre 2022 y 2023, pese a que en ese momento la Auditoría Interna investigaba la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), que encontró presuntas irregularidades en el avalúo realizado por la firma al inmueble en febrero de 2020.
Según datos suministrados por la Superintendencia General de Valores (Sugeval), esta empresa realizó avalúos en cuatro fondos de inversión administrados por BCR SAFI entre 2022 y 2023. En 2021, un año después de la compra del PEP, la empresa no realizó valoraciones para la subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR).
La firma brindó servicios al Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria, al Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, al Fondo de Inversión Inmobiliario Rentas Mixtas y al Fondo de Inversión Progreso Inmobiliario, todos de BCR SAFI.
Por ejemplo, en 2022 y 2023 la empresa valuó el inmueble Global Park, propiedad del Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria, al que valoró cinco activos en esos dos años.
Grupo Ingenio AIC también se encargó de valuar, en 2023, siete bodegas comerciales que eran propiedad del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado. Estos activos se vendieron a la empresa El Lagar a inicios de julio de este año, por un monto total de $25,9 millones, con el propósito de reducir el nivel de endeudamiento del Fondo.
Ante consulta de La Nación, BCR SAFI argumentó que esta empresa brindó sus servicios de valoración de inmuebles a sus fondos en medio de las pesquisas porque la investigación de Auditoría se realizaba de forma independiente.
“La administración encargada de las valoraciones no tenía conocimiento de ningún hecho que pudiera ser imputable a esta empresa”, respondió la subsidiaria del BCR, quien añadió que la normativa establece procedimientos que deben seguirse para mantener la independencia en las auditorías.
En el Informe de Relación de Hechos desarrollado por el órgano auditor entre marzo de 2021 y junio de 2023, la compañía valuadora figura entre las cuestionadas por el avalúo hecho al PEP en febrero de 2020, que se utilizó como referencia para su compra por el Fondo Inmobiliario No Diversificado, administrado por BCR SAFI.
Al comparar el valor del informe generado por Grupo Ingenio AIC con el realizado por la Auditoría Interna, desarrollado por Grupo Tecno, se determinó una diferencia de $36,72 millones en el valor del PEP. Grupo Ingenio AIC lo tasó en $71,50 millones y Grupo Tecno, en $34,78 millones.
Los hallazgos de la Auditoría Interna derivaron en la presentación de una denuncia ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) contra la empresa y dos de sus arquitectos, encargados del avalúo del PEP.
BCR SAFI confirmó que el último avalúo realizado por esta empresa a inmuebles bajo su administración tuvo lugar en setiembre de 2023. Añadieron que la nueva administración no mantiene ni mantendrá vínculos con esta firma evaluadora.
Fuerte relación
BCR SAFI mantuvo una relación cercana con Grupo Ingenio AIC entre 2017 y 2023, de acuerdo con los datos suministrados por Sugeval, ya que valoró decenas de inmuebles durante ese período.
En total, la compañía evaluadora realizó avalúos a 43 inmuebles administrados por la subsidiaria del BCR en siete años. En 2021 fue el único año en que no se registraron valoraciones.
A algunos de estos inmuebles, la empresa cuestionada en torno al proceso de compra y valoración del PEP les realizó más de un avalúo en años distintos. Por ejemplo, al Centro Comercial Momentum Pinares le hizo evaluaciones en 2018, 2019 y dos en 2020.
En total, Grupo Ingenio AIC realizó 107 avalúos a dichos inmuebles. De estos, 57 fueron al Fondo Inmobiliario No Diversificado y 44 al Fondo de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria. Los seis restantes correspondieron a los otros dos fondos.
Antes de 2017, Grupo Ingenio AIC también realizó avalúos a inmuebles de un fondo de inversión de Aldesa (2) y de Popular Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (26).
Sugeval no puede sancionar
La Nación consultó a Sugeval si tomó alguna medida en relación con esta compañía y los servicios que brinda a los participantes de este mercado. Al respecto, afirmaron que los profesionales valoradores de los inmuebles de los fondos de inversión no son un sujeto supervisado por ellos.
“Estos valoradores son un proveedor de servicios adicional como otros que pueden contratar las sociedades administradoras para prestar servicios al fondo de inversión, por lo tanto, esta superintendencia no tiene competencia para emitir alguna disposición tendiente a inhibir o prohibir a estos profesionales el ofrecer sus servicios a las entidades supervisadas”, resaltó el órgano supervisor.
La Superintendencia indicó que las acciones que pueden realizar en caso de encontrar o comprobar alguna falta van dirigidas contra la sociedad administradora, en atención a lo dispuesto en el artículo 73 de la Ley 7732.
La normativa se refiere a la responsabilidad solidaria que las administradoras de fondos de inversión deben tener con sus inversionistas por los daños y perjuicios ocasionados por sus directores, empleados o personas contratadas para prestar servicios al fondo.
Si bien en este momento Sugeval no tiene las potestades, el supervisor indicó que se está trabajando en un proyecto de Ley que amplía la responsabilidad y el alcance de la superintendencia para este tipo de proveedores, que la norma actual no contempla.
Tres denuncias ante CFIA
La Dirección de Ejercicio Profesional del CFIA confirmó que tienen tres denuncias contra la empresa. Dos de ellas corresponden al mismo hecho, están conformadas en un solo expediente y se encuentran investigando al mismo grupo de profesionales.
En relación con la denuncia presentada por BCR SAFI, el CFIA indicó que se encuentra en la fase de investigación. También confirmó que las partes ya fueron notificadas, pero que no es posible hacer mención a personas o hechos específicos por confidencialidad.
En esta etapa inicial se recibe prueba documental de todas las partes involucradas; se determinan los profesionales relacionados, se revisan los documentos técnicos, entre otros.
En función de lo recabado, explicó el Colegio, se conforma un informe de recomendación de archivo de la denuncia o, en su defecto, la instauración de un tribunal de honor; esta etapa corresponde a la fase formal disciplinaria.
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El Colegio confirmó que existe una tercera denuncia por hechos totalmente distintos, que investiga a otros profesionales y que se encuentra actualmente en la fase formal disciplinaria.
De comprobarse violaciones por parte de los profesionales investigados, el resultado podría ser el retiro de la licencia para ejercer la profesión por un período que el proceso de investigación determinará en función de la gravedad de las faltas cometidas.
En caso de encontrar culpabilidad, el Colegio explicó que las sanciones pueden ir desde una llamada de atención confidencial hasta la inhabilitación por 24 meses del ejercicio profesional.
