Valoración externa del PEP incluyó bodegas de frío incompletas entre obras terminadas, indica auditoría
Fotografías suministradas por Grupo Ingenio AIC, empresa a cargo de la valoración, mostraban que las naves en frío no estaban finalizadas a la fecha de la visita al inmueble
Así lucían las naves de frío, en enero del 2020, un mes antes de que el Fondo de Inversión Inmobiliaria No Diversificado adquiriera el Parque Empresarial del Pacífico. Fuente: Informe AUD-SAFI–030-2023
La valoración externa entregada por la empresa Grupo Ingenio AIC S. A., utilizada como referencia para la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) por parte del Fondo Inmobiliario No Diversificado, incluyó bodegas de frío terminadas pese a estar incompletas al momento de la visita para hacer el peritaje del inmueble.
De acuerdo con el Informe de Relación de Hechos preparado por la Auditoría Interna del Banco de Costa Rica (BCR), del cual La Nación tiene una copia, esta omisión influyó en el sobreprecio pagado por el fondo gestionado por BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI).
En un informe de valoración pericial de la empresa Grupo Ingenio AIC S. A., realizado por dos arquitectos de apellidos Arce Saborío y Chinchilla Medina, se consignó un espacio de bodegas con un área de 27.568 metros cuadrados (m²) por un monto que ascendía a $18,96 millones, el cual consideraba las bodegas de frío por $7,27 millones.
En dicho informe, la empresa encargada de la valoración indicó en su página 6 que no se encontraron “limitaciones en cuanto a la calidad de la información existente, brindada por BCR SAFI, inquilinos y administradores del inmueble”.
Anteriormente, en un documento presentado en noviembre de 2019 al Comité de Inversiones de la subsidiaria del BCR por funcionarios de la SAFI en ese momento, también se indicó que las bodegas de frío estaban construidas.
Sin embargo, en una visita efectuada al PEP, el 17 de marzo de 2021, por parte de la Auditoría Interna, se constató que las naves de frío aún no estaban terminadas y que, incluso, había personal trabajando.
“Se constató visualmente que —a esa fecha— las naves en frío (bodegas de frío) aún no estaban terminadas y no estaban operando (13 meses después de la fecha de compra de PEP) Observamos personal y maquinaria trabajando en la instalación de los equipos”, se lee en el documento.
El informe de Auditoría recalcó que estos espacios tenían un avance limitado, ya que no estaban construidos ni aptos para la operación y generación de flujos por parte de los inquilinos.
El órgano auditor consignó que en las mismas fotografías suministradas por la empresa encargada de la valoración se visualiza que las naves en frío no estaban finalizadas a la fecha de la visita de estos peritos externos al inmueble, en enero de 2020.
La valoración pericial externa, con fecha del 10 de febrero de 2020, se hizo luego de una visita al inmueble días antes, el 31 de enero del mismo año. Finalmente, la compra del PEP se concretó el 20 de febrero de 2020.
La Auditoría Interna definió estos espacios como una construcción que sirve para la contención de cámaras de congelamiento o cámaras de fresco. Se les conoce con el término de naves o bodegas de frío.
Así lucían las naves de frío, en enero del 2020, un mes antes de que el Fondo de Inversión Inmobiliaria No Diversificado adquiriera el Parque Empresarial del Pacífico. Fuente: Informe AUD-SAFI–030-2023
‘Inaceptable’
Copiado!
El informe del órgano auditor calificó de “inaceptable” el accionar de esta empresa que se encargó de la valoración, debido a que omitió señalar o advertir a BCR SAFI sobre las bodegas de frío que no estaban terminadas al momento de su valoración, así como del estado general del proyecto al momento de su visita.
“Es inaceptable que se den este tipo de omisiones por parte de profesionales externos contratados, ya que debieron llamar la atención de manera fiable y oportuna sobre los aspectos sustantivos relacionados con las obras y su afectación en el inicio de la operación del PEP”, indicó la Auditoría.
Según el documento, con su “actuación omisa” dieron por válidos el área de predios y las naves de frío como listas. Ante esto, les achacaron una contribución en la vulneración del sistema de control interno asociado a realizar una valoración precisa del inmueble.
Al comparar el valor del informe generado por Grupo Ingenio AIC S. A. con el realizado por la Auditoría Interna, desarrollado por Grupo Tecno, se determinó una diferencia de $36,72 millones en el valor del PEP. Los primeros lo tasaron en $71,50 millones y los segundos, en $34,78 millones.
El informe de Auditoría también señala a un ingeniero de apellidos Gutiérrez Chaves, de la Unidad de Ingeniería de BCR SAFI, por no cuestionar a los valuadores externos acerca del motivo de incluir las naves en frío en la valoración, cuando no estaban construidas.
Al omitir la realidad de estas bodegas de frío, se generó un efecto en la determinación correcta del valor pericial adecuado al momento de la compra del PEP, que se sumó a la sobrevaloración del área de los predios utilizables, de acuerdo con el informe.
Denuncia ante CFIA
Ante los hallazgos del órgano auditor, la Junta Directiva de BCR SAFI presentó en julio pasado una denuncia ante la Fiscalía del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) contra la empresa Grupo Ingenio AIC S.A. y dos de sus arquitectos.
En un comunicado de prensa enviado el lunes 26 de agosto, BCR SAFI manifestó que la denuncia es en relación con el componente pericial de las valoraciones del PEP, por sus “actuaciones y omisiones”.
La Nación envió un mensaje a Grupo Ingenio AIC, a las 9:06 a. m. del viernes 30 de agosto, por medio de WhatsApp, al número vinculado al perfil de Facebook de la empresa, con el fin de obtener una reacción sobre los hallazgos de la auditoría. También se remitieron consultas a la dirección de correo indicada en esa misma plataforma. Se está a la espera de respuesta
La investigación de la auditoría del BCR, que abarcó todo el proceso de adquisición del inmueble y los elementos para determinar el valor de compra del PEP, también derivó en la presentación de una denuncia ante el Ministerio Público.
El Parque Empresarial del Pacífico (PEP) es un complejo de bodegas que está ubicado en Espíritu Santo en Esparza, Puntarenas, a 4,5 km de Puerto Caldera. Fotografía:
