El economista Douglas Montero Arguedas asumió desde mayo pasado la gerencia general de BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), en sustitución de Allan Marín Roldán, cuyo paso por el cargo duró menos de un año.
Montero Arguedas se incorporó a la subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR) en medio de la polémica por la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), concretada por el fondo de inversión BCR Inmobiliario No Diversificado, años atrás. Este caso se investiga en el Ministerio Público y la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
En entrevista con La Nación, el gerente de BCR SAFI reconoció que se encontró una entidad más ordenada de lo que pudo haber estado un año atrás. Afirma que en sus primeras semanas en el puesto se ha concentrado en agilizar los procesos y en la toma de decisiones de los distintos fondos que administran.
Montero Arguedas habló acerca de la venta reciente de siete propiedades que realizó el fondo de inversión inmobiliario, de la estrategia para bajar el apalancamiento y el gasto financiero de esta entidad, así como de la actualidad del PEP y si ve viable una posible venta de este inmueble. A continuación, un extracto de la entrevista efectuada el martes 2 de julio.
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— A nivel general, en estas primeras semanas, ¿cuáles han sido los puntos de trabajo con la SAFI? ¿Qué valoración hace de la actualidad de esta administradora de fondos?
— Me encuentro una SAFI un poco más ordenada de lo que podía haber estado hace unos 12 o 14 meses. Lo que estamos haciendo es tratando de agilizar los procesos, de ser más eficientes en la toma de decisiones, especialmente en lo que tiene que ver con la atención a los inquilinos en la parte inmobiliaria y a los inversionistas en general.
”Nos hemos enfocado en buscar mayores eficiencias de atención a los inquilinos y definir un plan de acción para colocar los espacios que tenemos desocupados en este momento. También hemos afrontado un ataque serio contra la morosidad que tenía al fondo, porque había varios inquilinos que probablemente, producto de la situación y todas las noticias, creen que la SAFI no les va a cobrar. Esas son las tres cosas más importantes que hemos hecho de lado inmobiliario”.
— A inicios de julio informaron de la venta de siete locales comerciales a El Lagar. ¿En qué rubro se utilizarán los $25,9 millones generados con la transacción?
— Tal vez estos fondos crecieron muy rápido, entonces había un apalancamiento importante. El producto de las ventas es para ir, precisamente, a amortizar pasivos (deudas) y es lo que estamos haciendo. Los pasivos que estamos amortizando son los que cuestan más caros.
“Vamos a pagar a los bancos más caros y se reduce el apalancamiento. Eso nos genera un fondo con mayor flujo de caja, que nos permite también ser más eficientes a la hora de actuar. Si yo tengo que escoger un pasivo con una tasa del 6% y otro que me cuesta el 8%, vamos a cancelar lo mayor que se pueda del que cuesta 8%”.
— El año pasado, este fondo de inversión ejecutó la venta del Hospital La Católica y ahora fueron siete propiedades más, en ambos casos para pagar pasivos. ¿Hasta dónde es sostenible esta estrategia de desapalancamiento sin afectar la rentabilidad líquida?
— Si el activo que yo vendo me genera más que lo que yo me voy a ahorrar en el pago de los intereses, entonces lo que usted dice tiene razón, no tiene ningún sentido venderlo porque entonces voy a estar sacrificando ingresos solamente para salir de deuda. Nosotros hacemos un análisis muy fuerte, la concreción de esta venta lleva por lo menos cuatro meses de estudio.
“Lo más importante para nosotros es si lo que vamos a dejar de recibir en términos de ingresos por alquileres es menor que lo que vamos a dejar de pagar en pasivos, entonces vale la pena. Es más positivo dejar de pagar lo que nos cuesta el crédito que lo que estábamos recibiendo en términos de ingresos por alquileres”.
— ¿Y esa estrategia que usted menciona es sostenible?
— Esta administración que yo llevo está enfocada en hacerlo de esa forma. En esta venta (siete bodegas) también se tomó en cuenta que teníamos que vender por encima del valor en libros. Se hizo inclusive un peritaje a la hora de salir a venderlas. Esto no lo pide la norma, pero nosotros preferimos hacerlo por transparencia. Al venderlas sobre el valor en libros genera una ganancia bruta.
— Tomando en consideración esta estrategia y las condiciones del fondo, ¿han definido desde la SAFI un nivel de apalancamiento idóneo?
— Digamos que el apalancamiento idóneo como tal no se ha definido, pero nosotros consideramos que niveles como el que tenemos en este momento, o inclusive un poco más bajos entre 30% y 35%, podrían ser manejables para el fondo. La industria inmobiliaria en general requiere de mucho apalancamiento.
“Hay que bajarlo un poquito más, hay que ir bajándolo para que el flujo que se genera pueda ayudarnos a hacerle frente al pago de los pasivos. Tenemos otra situación, la desocupación. Si tenemos menos ingresos y estamos inclusive con tasas de interés que pudieran ser más altas, entonces uno tiene que socarse la faja”.
— ¿La alternativa de venta de inmuebles es una de las de las salidas para enfrentar la situación?
— Claro, es que, ¿por qué se endeudó el fondo? Para comprar activos. Entonces ahora hay que comenzar a vender. Le pongo un ejemplo. Si uno compra carro, moto y un scooter, ¿después qué tiene que hacer para pagar la deuda? Irse deshaciendo de las cosas hasta que llegue a un punto donde usted dice: bueno, ahora me siento más holgado para comenzar a reestructurar las cosas.
— La SAFI negoció el refinanciamiento de dos créditos, uno de $81 millones con el BCR y otro de $43 millones con Davivienda, ambos tenían vencimientos en 2024 y 2025. ¿Por qué se dio ese refinanciamiento? ¿Había riesgo de no poder honrar esos compromisos?
— Básicamente reestructuramos porque algunos estaban prontos a vencer. Algunos habían sido tomados como créditos de corto y mediano plazo y el negocio inmobiliario es de largo plazo. Entonces, si existía la posibilidad de renegociarlos, era mejor hacerlo. No es que hubiera un tema de impago ni nada de eso, simplemente era mejor renegociar.
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— ¿Cómo avanza el plan de acciones que habían establecido para el PEP? ¿Tienen estimado cuánto va a costar todo ese proyecto, cómo se va a financiar y a qué plazo?
— El Ministerio de Salud ya nos dio el permiso de funcionamiento y estamos en negociaciones con Bomberos porque ya el plan remedial está definido. Este plan se puede construir en etapas, entonces no tenemos que hacer un desembolso de una sola vez. Sí le puedo decir que el plan que ya está presentado en Bomberos cuenta con el aval y está definido en tres etapas.
“Nosotros contratamos una empresa que fue la que nos hizo todo el diseño. El tema de Bomberos lo tenemos estimado, pero los datos no son públicos. Sobre todas las obras que requiere el PEP, le tengo que ser honesto, no lo sabemos todavía. Yo tengo apenas mes y medio de estar, aquí hay muchas cosas que necesito ir viendo antes de poder tomar una decisión.
“Bomberos está planificado, el permiso del Ministerio de Salud está aprobado y tenemos presentado ante el MOPT un diseño de lo que se conoce como el ingreso al PEP. Lo que tenemos que ver es, efectivamente, cómo se van a financiar o se van a llevar a cabo todas esas obras. A este momento no le podría decir exactamente cómo se va a hacer, pero ya tenemos los planes, por lo menos en el papel”.
— ¿Para usted como gerente esto será una de sus prioridades?
— El BCR SAFI tiene más de 80 activos y el PEP es uno de ellos. Obviamente es muy importante, pero no podemos dedicarle todos los esfuerzos al PEP. No quiero que se malinterprete. Aquí nosotros tenemos, sin apalancar, o sea si contamos el activo bruto, como $900 millones, y el PEP vale $28 millones, de acuerdo con la última valoración.
”Entonces, si lo ponemos en este contexto de todos los activos, es un porcentaje pequeño. La prioridad mía es eficientizar la SAFI, que dé mejor servicio a los inquilinos, respuestas rápidas, que podamos colocar las áreas que tenemos desocupadas, no solamente en el PEP, sino también en el área metropolitana. Eso nos puede ayudar a generar flujos”.
— Si apareciera un cliente interesado en adquirir el PEP lo venderían? ¿El inmueble tiene algún gravamen que lo impida?
— El PEP no tiene ningún gravamen, lo que pasa es que si alguien viniera en este momento a comprarlo, yo creo que hay que evaluarlo. Yo no le podría decir que no hay que evaluarlo, pero sería una decisión que debería de llevarse a una asamblea de inversionistas, por el monto que representa y por toda la situación que se ha generado alrededor de esto.
“Nosotros tenemos el deber de cuidar las inversiones de los clientes, no podemos aceptar cualquier oferta que nos hagan. Si llegara una oferta buena, se evalúa internamente, pero sería mejor llevarlo a asamblea. Aunque es una posibilidad que veo muy remota”.