Si el estadio Alejandro Morera Soto cuesta $10 millones (¢5.800 millones), como afirma Alajuelense, ¿cuánto vale el Ricardo Saprissa?
Definir el precio de dos de los escenarios más emblemáticos del país es tan relativo como difícil de constatar, pues influyen factores como la ubicación, la infraestructura y su valor histórico, aunque hay números concretos que permiten darse una idea.
La Nación consultó a las municipalidades de Tibás y Alajuela el precio del terreno de ambos reductos, a partir de los registros de los departamentos de catastro y bienes inmuebles.
En el caso de la Cueva, está compuesta por dos lotes distintos; en el más grande se encuentra construido el estadio y mide 26.219 mts2, mientras que la segunda finca de los tibaseños corresponde al parqueo y es de 10.064 mts2. En total, 36.283 mts2.
La primera propiedad supera en tamaño a la que alberga el estadio rojinegro, con 3.890 mts2 más de terreno.
La propiedad que aloja el Morera Soto mide 22.329 mts2, y posee un valor fiscal cercano a los ¢1.436 millones, según datos suministrados por la Municipalidad. Es necesario recalcar que este número dista del valor comercial que posee el terreno.
El valor de avalúo de la propiedad del Morera (al año 2012, última vez que se hizo) es cercano a los ¢1.018 millones; esta cifra corresponde a los datos de un mapa con los valores de los terrenos en zonas homogéneas que fue proporcionado por el municipio.
Mientras tanto, el terreno en el que se encuentra la Cueva tiene un valor comercial, según la Municipalidad, de ¢150.000 por metro cuadrado. Lo que quiere decir que, en total, la propiedad principal costaría cerca de ¢3.932 millones.
En cambio, el valor fiscal del terreno principal es mucho menor, pues según los registros de la entidad pública es de apenas ¢468 millones.
En el caso de la segunda finca morada posee un valor fiscal de alrededor de ¢687 millones. El precio aumenta sustancialmente cuando se define el valor comercial, al punto de que valdría un poco más de ¢1.500 millones.
En resumen, el valor comercial de los terrenos del Saprissa rondaría los ¢5.442 millones ($9,5 millones).
Como con cualquier otro bien, sin embargo, el valor de venta se determina finalmente por la oferta y la demanda: vale lo que su dueño cobre y lo que alguien esté dispuesto a pagar por él.
La Nación le consultó al Saprissa el precio que consideran tiene la Cueva hoy en día. Es decir, la totalidad del terreno más la construcción, pero en el club manifestaron que este monto, presente en los estados financieros de la institución, es confidencial.
Aún así, el presidente, Juan Carlos Rojas, reconoció que el Ricardo Saprissa es el principal activo del club y dice que, “desde que Horizonte Morado entró, se han invertido más de $5 millones (¢2.900 millones), y estamos a las puertas de un proyecto de inversión de $6 millones (¢3.402 millones)”.
La Liga. El aparente precio del reducto manudo se hizo público después de que la Liga decidió explorar, y luego proponerle a sus socios, la idea de construir un nuevo escenario.
Los asambleístas aprobaron que se hiciera un estudio de factibilidad para determinar si es rentable construirlo.
Para financiar parte de la obra, necesitan vender el Morera Soto, por lo que optaron por ofrecerle el inmueble a la Municipalidad, con la idea de que lo pudiera adquirir.
En aquel momento, el exalcalde del ente, Roberto Thompson, mostró interés en adquirir el recinto para realizar un complejo deportivo y le pidió a sus administrativos hacer los estudios financieros que determinaran si era posible, sin que corrieran riesgo otros proyectos.
Fue por esta razón que Thompson dio a conocer el precio que les cobró la Liga después de presentar el proyecto; este rondaría los $10 millones (¢5.800 millones), una cifra que se acerca al máximo endeudamiento que podría cargar la municipalidad al hacer una compra.
“La propuesta de la Liga es de $10 millones (¢5.800 millones), con un pago inicial de $4 millones (¢2.268 millones) y a partir de eso establecer las condiciones y los plazos para hacerle frente a lo que falta”, dijo Thompson a La Teja.
Se desconocen los métodos utilizados por Alajuelense para establecer este precio. Se intentó conocer con detalle cómo se definió este monto, pero no hubo respuesta del club.
El exalcalde sostuvo, en entrevista con este medio, que el planteamiento realizado por la Liga también puede ser atractivo, pues se convertiría en patrimonio de la provincia. Inicialmente, Alajuelense planteó un proyecto en el que se mantendría parte de la estructura.
Ahora, ¿se le puede dar un valor a la historia de estos estadios para incluirlo en el precio?
El historiador del Centro de Investigación y Conservación del Patrimonio Cultural, Carlos Luis Fallas, sostiene que sí es posible cuantificar el valor histórico de una edificación, aunque no es sencillo.
Por ejemplo, esta organización, que pertenece al Ministerio de Cultura, evalúa distintos aspectos para considerar cuando una construcción puede convertirse en patrimonio histórico y arquitectónico de Costa Rica. Se estudian aspectos como la antigüedad (no hay edad mínima o máxima), el que haya nacido o muerto una persona importante en ese lugar; o si sucedió un acontecimiento histórico.
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También se toman en cuenta las técnicas con que se construyó y los materiales que se utilizaron para hacer la obra.
Si el Morera Soto o el Ricardo Saprissa quisieran convertirse en patrimonio del país, los clubes podrían enviar la documentación y postularse, aunque esto conlleva responsabilidades y un largo proceso de análisis.
Estas declaratorias protegen a las construcciones para que no sean demolidas, y se les debe informar cada vez que se tenga que hacer algún cambio. Aunque esto no quiere decir que esté prohibido repararlas, arreglarlas, alquilarlas o venderlas, pues sí es posible.
En Costa Rica solo hay un estadio que es patrimonio histórico y arquitectónico: el Big Boy de Limón. A este escenario se le considera la cuna del béisbol tico, un deporte que se convirtió en parte esencial de la cultura caribeña con el paso de los años.
Por ahora, la Cueva no está en venta.
De todos modos, se le consultó a Rojas cómo cree que reaccionaría el aficionado si Saprissa decide vender su estadio.
“Eso es algo hipotético en este momento”, concluyó.
Priscilla Piedra, abogada y socia de impuestos de Deloitte, explica el término ‘valor fiscal’ y la diferencia con el valor comercial.
¿Qué es el valor fiscal?
Es el valor que estableció el Ministerio de Hacienda al momento de inscripción de ese documento. Sin embargo, dicho valor no determina el valor real de la propiedad.
¿Qué es el valor comercial?
Es el valor real de la construcción y del terreno, dependiendo del lugar en donde se encuentre ubicado. Además del valor que tiene por la actividad comercial que se realiza allí.
¿Cuál es la diferencia entre valor fiscal y valor comercial?
El valor comercial toma en consideración otros elementos, como la marca, el punto en donde se encuentra ubicado, y otros temas que van más allá del valor de la construcción.