Jorge Granados Soto, gerente de Infraestructura y Tecnologías de la Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS), rechazó las críticas de la Auditoría Interna sobre el avalúo del edificio Océano, en Sabana norte, San José.
La Caja compró ese inmueble en julio de 2020 para trasladar a 138 funcionarios debido al reforzamiento y remodelación de las oficinas centrales.
En total, la entidad pública pagó $4,5 millones por esa edificación, construida en 1998 y que cuenta con tres pisos de altura, más tres niveles subterráneos o sótanos para estacionamientos.
La Auditoría Interna estableció que el perito de la Gerencia usó una tipología equivocada para definir el valor del metro cuadrado en los 881 metros cuadrados del sótano.
Detallan que se basó en la tipología EO06 (¢775.000 por m²) y no en la EP02 (¢250.000 por m²).
La primera se aplica a estructuras con columnas y vigas de concreto, dos baterías de baños por piso, amplios ventanales, pisos de cerámica o alfombras, dos ascensores, tanques de almacenamiento de agua potable y muy buenos acabados, entre otros.
La segunda se asigna a sótanos de una o varias plantas para uso exclusivo de parqueos, columnas y vigas de concreto, rampas, escaleras o ascensores y pisos de concreto, entre otros.
– La Auditoría Interna de la Caja indica que el perito que hizo el avalúo del edificio Océano no se apegó a las tipologías del Ministerio de Hacienda y que para el sótano se pudo haber pagado mucho menos de lo que se canceló. ¿Qué pasó con eso?
– Primero, la ley es muy clara en que el precio de compra de cualquier bien inmueble debe ser el que se genere a partir de un avalúo realizado por el ente técnico que corresponda. En el caso de la Caja, hay un acuerdo de Junta Directiva que establece que el ente técnico es la Dirección de Arquitectura e Ingeniería, no la Auditoría Interna.
“Ellos pueden tener algunos criterios y pueden hacer apreciaciones, pero no deben verse esas apreciaciones como lineamientos establecidos, porque el proceso de realizar un avalúo por parte de un perito profesional parte de criterios sobre la edificación o el bien.
“El hecho de que la Auditoría crea que se puede poner menos plata; que se ahorra un monto y que se puede usar una tipología más barata, no quiere decir que esa sea la realidad. La realidad la dicta el precio de mercado a partir del avalúo que se hace”.
– La Auditoría no es el encargado de definir los montos a pagar, pero ellos, en su advertencia, exponen argumentos de peso, como que se tuvo que pagar el precio por metro cuadrado asignado para sótanos.
– Lo que pasa es que... Vamos a ver... Una cosa es un edificio de parqueos y otra cosa es un edificio de oficinas que tiene unos pisos de parqueos. Son dos cosas diferentes y, para todo efecto, se debe tomar como cosas diferentes. No puedo establecer que el precio de un piso para un edificio de oficinas que, además, tiene un sótano, es igual al precio que se establece para un edificio exclusivo para parqueos.
“(...) Ahí es donde entra el criterio experto, que la Auditoría no lo tiene y eso tengo que decirlo bien claro: la Auditoría no tiene criterio experto de peritos para hacer avalúos. El único ente que la Junta Directiva estableció para valuaciones en la Caja es la Dirección de Arquitectura e Ingeniería porque tiene los funcionarios con esa experiencia.
– ¿Qué impedía que al sótano del edificio Océano se le aplicara la tipología establecida por Hacienda para ese tipo de espacios?
– Yo no soy el perito que hizo el avalúo. Los peritos tomaron sus determinaciones, hicieron sus análisis y establecieron el valor de mercado de ese edificio en las condiciones en que estaba en el momento de la valuación.
“También hay que tomar en cuenta que los precios que establece el manual del Ministerio de Hacienda son precios de referencia, no son precios inmodificables, inclusive dentro del desarrollo de un avalúo se deben tomar esos precios y traerlos a valor presente”.
– Usted no es el perito que hizo el avalúo, pero sí es el gerente de Infraestructura y Tecnologías y máximo responsable de esa área. Cuando vio el informe de la Auditoría Interna, ¿pidió explicaciones al perito encargado?
– Yo conozco muy bien el informe (de la Auditoría), conozco muy bien lo que se hizo (...) Como gerente en este momento lo que le puedo decir es que se atendió el informe, se le dijo a la Auditoría por qué no estábamos de acuerdo y qué fue lo que tomamos en cuenta.
“La Auditoría, en su oficio de seguimiento, indica que ya se tomaron... Bueno, pues no lo dicen así, pero ya no le dan más seguimiento al tema porque consideran que se atendió lo que ellos plantearon”.
– ¿No consideró necesario pedir un segundo avalúo?
– No, no lo considero necesario porque la Dirección de Arquitectura e Ingeniería es el ente técnico formal nombrado por la Junta Directiva para los avalúos bienes e inmuebles.
– ¿Usted le puede asegurar a la opinión pública que no se pagó más por ese edificio?
– Yo le puedo asegurar que se pagó lo que se tenía que pagar según el avalúo.
– Pero mi pregunta no es si se pagó lo que dice o no dice el avalúo. La pregunta es: ¿Usted puede asegurar que no hubo sobreprecio?
– Sí, no se pagó de más. El informe de Auditoría no es la santa palabra que hay que agarrarlo y poner la tipología que dicen, ellos hacen un oficio y presentan algunas dudas que pueden ser razonables o podrían no serlo. La función de la Administración es revisar, contestar y si se hizo algo indebido o se cometieron errores se debe rectificar.