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El Registro Nacional aún debe completar las medidas exactas y validar los límites territoriales de la mitad de propiedades del país (unas 835.000) para poder completar el catrastro nacional.
Es un reto antiquísimo, que se arrastra desde que el plan BID Catastro, del 2001, fracasó en esa tarea.
Esa cantidad de propiedades se localizan a lo largo de 224 distritos faltantes de 487 que existen en Costa Rica. No obstante, son 34 distritos de San José y Cartago donde se concentran la gran mayoría de predios o lotes a revisar.
En el 2001, un crédito por $65 millones entre el Ministerio de Hacienda y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) debió generar un catastro nacional completo.
Sin embargo, el crédito venció en mayo del 2014 sin el trabajo concluido por tropiezos como falta de estudios de base, apelaciones de los carteles de licitación y atrasos en contrataciones.
Hoy el Registro Nacional se propone cerrar el trabajo para disponer de una herramienta de seguridad jurídica que precise las áreas exactas y límites de cada lote o predio del país.
Para ello, el Registro Nacional emitió el concurso Levantamiento Catastral para Completar el Territorio Nacional (concurso 2019LN-000002-0005900001) todavía en proceso de revisión de ofertas.
La contratación por $28 millones prevé un plazo de la ejecución de cuatro años con ese grupo de 34 distritos como prioridad. La mayoría de los distritos están en San José (29) en los cantones de San José, Goicoechea, Tibás, Montes de Oca y Curridabat. Los cinco restantes en el cantón de Oreamuno, en Cartago.
Los distritos prioritarios de San José son: El Carmen, Merced, Hospital, Catedral, Zapote, San Francisco de Dos Ríos, Uruca, Mata Redonda, Pavas, Hatillo, San Sebastián, Guadalupe, San Francisco, Calle Blancos, Ipís, Mata de Plátano, Rancho Redondo, Purral, San Juan, Cinco Esquinas, Anselmo, León XIII, Colima, Sabanilla, San Pedro, Mercedes, San Rafael, Granadilla y Tirrases.
Y en Oreamuno de Cartago son: San Rafael, Cot, Potrero Cerrado, Cipreses y Santa Rosa.
Los 224 distritos por revisar suman 835.406 lotes y 1.132.637 planos asociados en el Registro Nacional. Sin embargo, esos 34 distritos prioritarios (15% del total) centran 711.788 predios y 920.654 planos.
Ese pequeño grupo de distritos concentran así 85% y 81% del total de predios y planos a cotejar; respectivamente.
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Seguridad jurídica
Completar el Mapa Catastral responde a varias razones principalmente de respaldo y certeza jurídicas, explicó Marlon Aguilar Chaves, Subdirector Catastral del Registro Inmobiliario.
En el caso de vías públicas, por ejemplo, definirá exactamente los linderos exactos de las mismas y el ancho del derecho de vía consolidado.
Pero, principalmente, borrará incongruencias gracias al uso de fotografías aéreas y nuevas tecnologías para medir predios debido a que las propiedades en realidad no siempre coinciden con los planos, explicó Desiree Sáenz Paniagua, Coordinadora de la Asesoría jurídica del Registro Inmobiliario.
Este trabajo será el fin de anotaciones imprecisas comunes en planos viejos, donde se consigna, por ejemplo, que el límite de una finca llega “hasta topar con cerca o hasta donde la vista alcance”.
Se supone que al final, agregó Sáenz, la información gráfica del terreno coincidirá plenamente con la que consta en los asientos catastrales incorporada en el Sistema de Bienes Inmuebles, “garantizando la exactitud y la integridad de los asientos”.
Sin embargo, para que el Registro Nacional oficialice y consolide el Mapa Catastral costarricense, primero debe hacer una Exposición Pública de sus hallazgos en esa mitad del país por catastrar.
Sin ese paso no se puede declarar oficial la información resultante del contrato de $28 millones, pero es justo en esa etapa cuando menos acuden quienes deberían interesarse más: los dueños de propiedades.
Desinterés
La Exposición Pública es un espacio ofrecido por el Registro Nacional donde los propietarios y habitantes en general pueden acudir y consultar gratis la información (gráfica y documental) de las propiedades inscritas en cada distrito y así verificar qué datos se van a incorporar al mapa catastral o introducir reclamos.
Es de suma importancia porque, luego de la Exposición Pública, se declara oficial la información que conforma el catastro. Sin embargo, casi nadie acude a estos espacios; reconocieron Sáenz y Aguilar.
A finales de junio, por ejemplo, se hizo una Exposición Pública durante varios días sobre la información catastral que había de los distritos de Jacó y Tárcoles (Garabito, Puntarenas) compuestos por 11.000 lotes.
Pese a los miles de predios revisados, únicamente se recibieron 125 consultas en esos días.
“La gente no suele ir. Unos desconocen del tema, otros son dueños viviendo en sitios diferentes a donde se hace la Exposición Pública y ahora con el IVA, alguna gente teme cobro de impuestos; evidentemente no es así”, explicó Sáenz.
Ambos funcionarios aseguran que cada Exposición Pública es diferente según el distrito, pero siempre influyen aspectos como nivel de escolaridad o conocimiento del tema en la asistencia. Ha ocurrido, citó Sáenz, casos de personas quienes llegan a informarse pero no saben leer, ni escribir; lo cual genera dificultades.
Sáenz admitió que puede ser frustrante la baja asistencia, pero confía en que, algún día, esas personas quizás deseen vender su propiedad o requieran un préstamo bancario para adquirir otra y, por ende, requerirán un certificado inmobiliario para proceder.
La previsión de Sáenz es que, en tales escenarios, la búsqueda de ese certificado primero detectará una inconsistencia, la cual deberá arreglarse.
"El mensaje del Registro Inmobiliario es claro, apostar a la seguridad jurídica a través de asientos válidos y perfectos sin importar la espera”, aseguró Sáenz.
Inconsistencias frecuentes
Al considerarse qué tipos de problemas suelen descubrirse al comparar planos con mediciones en la realidad, una primera inconsistencia frecuente es topar con un predio sin información registral.
La siguiente situación más frecuente consiste en lotes o propiedades cuyos planos contienen errores técnicos. En este caso, el usuario requiere de asistencia profesional para realizar mediciones y conseguir un plano inequívoco que, en última instancia, debe actualizar aquel con errores.
Y la tercera situación común es la aparición de traslapos entre propiedades: cuando los planos muestran que una está sobre otra.
Ahí las partes involucradas en dichas propiedades, mediante los topógrafos y notarios, deben iniciar el saneamiento de los planos inscribiendo agrimensura, que serán analizados según su legalidad y llevados luego al asiento registral a través de la escritura pública correspondiente.
