Los apartamentos en condominio se han consolidado como una solución habitacional en Costa Rica y, además, como una alternativa para generar ingresos mediante alquileres de corta estancia en plataformas como Airbnb.
Sin embargo, los interesados en obtener ingresos mediante Airbnb deben conocer las posibles restricciones en condominios, antes de invertir.
Fabio Salas, socio de Impuestos y Servicios Legales en Deloitte Costa Rica, aseguró que es fundamental revisar el reglamento interno para determinar si la actividad está limitada de antemano o es tolerada por el complejo habitacional.
“Las personas que compran un condominio automáticamente aceptan la aplicación de un reglamento interno. Hay algunos condominios que han decidido prohibir la utilización de sus unidades para negocios como Airbnb, prohibirlo por completo o limitarlo”, afirmó.
Para Ignacio Alfaro, abogado inmobiliario y fundador de la firma Doctor Condominio, si el destino es residencial, no es compatible con el alojamiento no tradicional, debido a que este tipo de negocio impacta en la seguridad, la tranquilidad de los residentes y genera alta rotación de personas.
No obstante, dijo que existen distintas posturas, debido a que en algunos residenciales se permite la actividad sin inconvenientes y en otros, no. Ante esto, Alfaro también recomendó apegarse a lo establecido en el reglamento interno o procurar que el destino sea comercial o turístico.
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¿Puede un condominio aprobar un cambio para prohibir los Airbnb?
Algunos reglamentos internos incluyen proyectos de prohibición de los Airbnb, pero en otros no se previó nada al respecto.
Si surgen molestias, ¿puede la administración prohibir esta modalidad de alquiler? Para hacer eventuales cambios, se requiere la aprobación de dos terceras partes de los propietarios del condominio o una acción judicial, lo que resulta complicado, aunque no imposible.
En términos normativos, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no menciona de forma directa la posibilidad de alquilar inmuebles para estancias cortas mediante plataformas digitales.
Ignacio Alfaro explicó que una de las formas más claras de saber si hay una restricción legal es determinar el destino para el que fue creado el condominio.
“La propiedad en un condominio está limitada por el destino que se la ha dado. Es decir, si es con destino comercial, yo no puedo ejecutar actividades residenciales, y viceversa”, señaló Alfaro. Agregó que ya existen en el mercado alternativas que permiten la actividad de corta estancia.
Ramón Coll, presidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, dijo que desde hace unos 10 años gana fuerza la tendencia de alquiler de corta estancia en Costa Rica. Incluso, afirmó que se ha convertido en una actividad muy competitiva, lo que ha reducido su rentabilidad.
Hasta dónde llega la tolerancia
Coll coincidió en que la revisión del reglamento interno es clave, pues aunque en algunos condominios se practica esta actividad, no necesariamente significa que se permita de manera expresa, sino que existe tolerancia. Sin embargo, si alguien emite una queja, eso podría dar pie a una limitación.
Alfaro señaló que, en el reglamento de los condominios, además de conocer el destino, se puede determinar si hay alguna prohibición expresa sobre la actividad de alojamiento de corto plazo.
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Mayor flexibilidad
Tanto Coll como Alfaro destacaron que ahora las desarrolladoras implementan modelos de condominios más flexibles, donde se permite la convivencia residencial con la estadía de corto plazo, o que se diseñan específicamente para esta última actividad.
El fundador de la firma Doctor Condominio afirmó que en el mercado ya hay complejos que se desarrollan con este destino, no solo en su infraestructura, sino también en el marco legal para acoger la actividad de estancia de corto plazo.
“Ya hay algunos condominios que tienen esa flexibilidad y es llamativo porque, desde que uno entra, se percibe un ambiente distinto. Hay un entorno más parecido a un hotel que a un condominio residencial”, agregó Alfaro.
Por su parte, Coll expresó que también se desarrollan alternativas que combinan ambas actividades, tanto la residencial como la de corta estancia, aunque con entradas o lobbys diferentes para evitar interacción entre propietarios fijos y huéspedes.
“Es una tendencia que tendrá buena aceptación, porque en el mismo edificio puede haber de los dos, sin que uno se mezcle con el otro, salvo quizá en áreas comunes como piscina o gimnasio, pero no en los pasillos“, aseveró Coll.
Por último, Alfaro agregó que, si un propietario desea incursionar en actividades como Airbnb, debe procurar aportar valor al condominio, por ejemplo, asumiendo parte del costo de seguridad como compensación.
