Quienes disponen de apartamentos para alquilar hoy tienen dos caminos: arrendarlo a un inquilino fijo o colocarlo en la plataforma Airbnb para brindar alojamientos de corta estancia. ¿Qué es mejor? Expertos coinciden en que una de estas modalidades es más rentable que la otra, pero conlleva mayores obligaciones y riesgos para los propietarios.
La decisión depende de cuál opción se adapte mejor a sus necesidades. Antes de elegir entre Airbnb y un arrendamiento convencional, conviene comparar los beneficios y riesgos de cada uno.
La Nación conversó con especialistas en bienes raíces y, además, comparó los ingresos potenciales que generaría un alquiler convencional frente al uso de Airbnb en distintos lugares del país.
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¿Cuál es más rentable?
Para Ramón Coll, presidente de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces, Airbnb es más rentable, aunque exige mayor dedicación del propietario en limpieza y logística para recibir huéspedes.
“La renta corta deja más dinero si se mantiene bien alquilado el inmueble. Si el apartamento permanece ocupado menos del 50% del tiempo, ya no es tan rentable”, manifestó Coll.
Marcela Bonilla, jefa del Centro de Negocios de Mucap, agregó que Airbnb puede generar ingresos más altos, pero los propietarios deben estar dispuestos a invertir tiempo en la administración. En cambio, la renta fija brinda mayor estabilidad.
Con ellos coincidió Pablo Guier, presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles (Caprobi), quien agregó otra advertencia: “Estos alquileres (de corto plazo) generan más flujo que cualquier alquiler permanente. Eso sí, implican mucho más desgaste de los inmuebles”.
Ramón Coll añadió que el alquiler de corta estancia, de menos de un mes, ha tomado fuerza en Costa Rica en los últimos años, lo que ha generado más competencia por atraer huéspedes debido al incremento de la oferta de alojamientos. En su criterio, este fenómeno ha tornado menos atractivo el uso de la plataforma Airbnb para los propietarios.
Veamos escenarios de ingresos: Airbnb vs alquiler
Con Airbnb, un apartamento en Montes de Oca podría generar ¢317.200 mensuales con un nivel de ocupación del 30% (nueve días). El monto subiría a ¢740.200 con una ocupación del 70% (21 días).
En la eventualidad de lograr clientes durante todo el mes, el ingreso subiría a ¢1.057.000. El ingreso se estimó con un alojamiento entero, de dos habitaciones.
En el caso del alquiler fijo, un inmueble de 100 m² en el mismo cantón generaría alrededor de ¢572.889 mensuales, según el sitio Encuentra24, que calcula el valor promedio por metro cuadrado (m²) de apartamentos en alquiler con base en las ofertas disponibles.
Con la calculadora de ingresos de Airbnb, disponible en su sitio web, La Nación estimó distintos escenarios de ingresos con un alojamiento en la plataforma.
Puede comparar los resultados con los alquileres promedio convencionales, a partir de los datos de Encuentra24.
En el 2024, la estadía promedio de los huéspedes de Airbnb en Costa Rica fue de tres noches, de acuerdo con datos de la plataforma. El año pasado, las reservaciones de nacionales representaron aproximadamente el 40% del total. Entre los principales destinos, están San José, Guanacaste, Puntarenas y la Zona Norte.
En su sitio web, Airbnb explica que los ingresos por noche corresponden al precio que fija el anfitrión menos la tarifa de servicio que cobra la plataforma. No se restan impuestos ni gastos asociados. En el caso de los alquileres convencionales, tampoco se contemplan estos costos adicionales.
Para calcular los ingresos, la plataforma analiza datos de reservaciones de anuncios similares en los últimos 12 meses. La estimación se realizó el 26 de agosto. Los ingresos reales dependerán de factores como disponibilidad, precio y demanda en la zona.
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Ventajas y desventajas de cada modalidad
Marcela Bonilla, de Mucap, mencionó las ventajas y desventajas de cada modalidad:
Ventajas de Airbnb
- Posibilidad de generar mayores ingresos en temporadas altas
- Flexibilidad para disponer de la propiedad
- Reducción del riesgo de morosidad, debido a que los pagos se realizan de forma anticipada por la plataforma.
Desventajas de Airbnb
- Los ingresos son variables, pues dependen de la demanda
- Se requiere de más tiempo y recursos en tareas como la limpieza y recepción de huéspedes
- Hay mayor desgaste de la propiedad por la rotación de ocupantes.
Ventajas de alquiler convencional
- Ingreso estable y predecible
- Menor carga administrativa y de trabajo
Desventajas de alquiler convencional
- Menor rentabilidad en periodos de alta demanda
- Menor flexibilidad para disponer del inmueble
- Riesgo de atrasos en los pagos.
Todo depende del perfil del propietario
La conveniencia depende del tiempo que el propietario quiera destinar a administrar el arrendamiento. Con una buena ocupación, Airbnb resulta más rentable, pero exige mayor dedicación en logística, limpieza y administración.
Ramón Coll señaló que tener un solo inquilino asegura un ingreso fijo al final del mes, aunque algunas personas prefieren las estancias de corto plazo. En el país, uno de cada cinco anfitriones en Airbnb tiene más de 60 años.
“Todo depende de lo que la gente quiera. Algunas personas se entretienen administrando cinco apartamentos en Airbnb. Otras tienen un trabajo y se les complica. Si se necesita un ingreso estable, no hay nada más seguro que una renta fija. El rendimiento es menor, pero también lo son el trabajo y el riesgo”, añadió Coll.
Para Danilo Montero, director de la Oficina del Consumidor Financiero (OCF), el manejo financiero de un inmueble no es muy diferente al de cualquier inversión.
Precisó que es fundamental analizar la posible inversión y los riesgos asociados. El arrendamiento a largo plazo brinda mayor seguridad, pero menor ingreso, mientras que la renta de corta estancia implica más costos asociados y variabilidad.
“Difícilmente se puede decir cuál es mejor. Puede que el apartamento esté muy bien ubicado y sea más favorable un arrendatario fijo, o puede ser una propiedad en la playa, donde Airbnb posiblemente resulte más rentable”, expresó Montero.
Bonilla, de Mucap, coincidió en que la elección depende del perfil del propietario. “Si busca ingresos más altos y está dispuesto a invertir tiempo en la gestión, Airbnb puede ser atractivo; si prefiere estabilidad y menor esfuerzo, el alquiler fijo suele ser más conveniente”, dijo.