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Una mujer logró que los Tribunales de Justicia condenaran a una constructora que incumplió un contrato de compraventa para la entrega de una casa en un condominio.
El caso llegó hasta la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en donde se confirmó que la desarrolladora debe devolver la prima pagada por la cliente y resarcirle una parte de las cuotas condominales, además de compensarla por los daños morales, costas personales y gastos procesales.
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Los hechos empezaron con la celebración de una primer promesa de compraventa que debió ser sustituida posteriormente. Las partes firmaron un contrato por un lote de 190 m² y la construcción de una vivienda de 139 m² en un proyecto inmobiliario, por un total de $150.000, con una prima de $14.950.
No obstante, el proyecto nunca fue iniciado ni desarrollado por la empresa demandada, lo que provocó el incumplimiento de las fechas de entrega y una renegociación entre las partes.
Entonces, el contrato original fue reemplazado por otro de compraventa en un condominio en Heredia, que contemplaba una nueva filial con 153,8 m² de construcción y 200 m² de terreno. El valor total de la finca ascendía a $172.000, y la mujer canceló una prima de $19.700.
Inicialmente, se acordó que la empresa entregaría la vivienda en octubre de 2017.
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La cliente obtuvo un préstamo bancario para obtener la vivienda, pero en junio del 2017, cuando la filial pasó a ser su propiedad, se topó con un obstáculo: la junta administrativa del condominio no permitió que la empresa demandada ingresara a construir, pues se encontraba morosa con las cuotas condominales desde enero de ese mismo año, por ¢344.551, monto que ella debió asumir como deudora solidaria.
Casi tres años después, en marzo del 2020, la construcción alcanzaba un avance de solo el 53,95%, por lo que la mujer decidió demandar a la empresa, solicitando que se declarara el incumplimiento injustificado de la demandada.
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Reclamo de la mujer
En su reclamo inicial, la mujer pidió ser eximida de pagar por la construcción inconclusa y quedarse con lo ya edificado, sin obligación de abonar suma alguna por ese concepto.
Además, reclamó que la empresa fuera condenada a pagar daños y perjuicios, comenzando con las mensualidades del préstamo bancario, por un monto de ¢236.000 mensuales desde el 19 de junio de 2017 hasta la firmeza de la sentencia, así como el costo del avalúo requerido para el crédito: $787 más intereses.
El reclamo también incluyó la prima pagada, por $27.200 más intereses o, alternativamente, $19.000 por el descuento aplicado. Exigió además que se le reconocieran los gastos de alquiler por el retraso en la entrega, que sumaban $4.550 por períodos previos y $650 mensuales por los futuros, más intereses.
Finalmente, solicitó el pago de las cuotas condominales (¢50.000 mensuales) y cuotas de mantenimiento adeudadas (¢557.604 más multas del 13% e intereses), así como un resarcimiento por daño moral de ¢10 millones.
Tribunal dictó incumplimiento contractual en primera instancia
En julio de 2022, el Tribunal Segundo Colegiado de Primera Instancia Civil del I Circuito Judicial de San José falló a favor de la mujer, declarando el incumplimiento contractual del contrato de compraventa suscrito con la empresa.
Asimismo, resolvió la nulidad del contrato y condenó a la empresa a:
-Devolver los pagos realizados por la actora en concepto de prima, por un total de $19.700, más los intereses legales calculados desde la firmeza del fallo hasta su efectivo pago
-Pagar ¢6 millones por daño moral
-Cancelar costas personales por ¢3,7 millones
-Cubrir las costas procesales, que se liquidarían en la ejecución de la sentencia.
No obstante, inconforme con lo resuelto, la mujer presentó un recurso de casación, que fue admitido parcialmente por la Sala Primera de la Corte en enero de 2023. Con ello, la desarrolladora también deberá:
-Pagar las cuotas condominales que la desarrolladora no pagó y que la cliente debió pagar para que se permitiera la construcción
Sala confirmó fallo de Tribunal, pero modificó parcialmente la condena
En octubre de 2024, el Alto Tribunal de la Corte confirmó el fallo de primera instancia, aunque aceptó parcialmente el recurso de casación presentado por la actora.
La mujer expuso ante la Sala Primera dos reclamos. En el primero, alegó que, al declararse el incumplimiento contractual, tenía derecho a ser indemnizada por los daños y perjuicios ocasionados, incluyendo las cuotas condominales adeudadas por la demandada, que afirmó ascendían a ¢557.604.
En el segundo, expresó su desacuerdo con que el Tribunal hubiese condenado a la empresa al pago de intereses sobre la prima cancelada por la compra del lote, calculados desde la firmeza de la sentencia hasta el pago efectivo.
Según su argumento, lo correcto habría sido calcularlos desde la fecha de pago de la prima o, en su defecto, desde el incumplimiento ocurrido en octubre de 2017.
La Sala Primera determinó que la empresa debía pagar las cuotas condominales que no fueron canceladas mientras era propietaria del inmueble, pero únicamente por los meses de enero a junio de 2017, anteriores al 19 de junio, fecha en que se concretó el traspaso.
Según los magistrados, la mensualidad de esos meses era de ¢41.355, sobre la cual se aplicó un 13% por concepto de multas. Así, por las seis cuotas de mantenimiento pendientes más las multas correspondientes, se determinó que la empresa debía pagar a la mujer un total de ¢280.389.
La Sala aclaró que no procedía reconocer a la mujer la suma de ¢557.604, pues esa cantidad incluía cuotas condominales posteriores a junio de 2017, cuando la actora ya había adquirido la filial. Por ello, solo se acogió parcialmente este argumento.
Respecto al segundo reclamo, el tribunal determinó que era improcedente, dado que la obligación de pagar intereses sobre la prima surge como consecuencia de la resolución contractual decretada en la sentencia.
En consecuencia, se mantuvo el fallo original del Tribunal en ese aspecto y se ratificaron los demás puntos ya resueltos, incluida la devolución de la prima.
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¡Nos contactamos de nuevo en una semana con un nuevo caso! Se despide la periodista Arianna Villalobos.
