Una sentencia de un Tribunal de Apelación impidió que, en un proceso de cobro judicial, se embargara la finca matriz de un condominio en favor de la parte demandante. Los jueces determinaron que la propiedad ya había sido transformada para convertirse en un conjunto residencial subdividido en unidades privadas y áreas comunes, lo que imposibilitó su remate como un solo bien.
En este caso, una sociedad anónima pretendía que se le pagara una deuda mediante la ejecución de la finca ubicada en Guanacaste, en vista de que el terreno estaba inscrito a nombre de una segunda sociedad involucrada en el litigio. No obstante, como el bien ya estaba dividido en 20 propiedades independientes, los Tribunales de Justicia subrayaron que los dueños de estas unidades eran terceros ajenos al proceso, lo que impedía embargar sus bienes.
En consecuencia, se liberó la finca matriz de toda medida cautelar. Así lo dispuso el Juzgado Tercero Especializado de Cobro del Primer Circuito Judicial de San José, en agosto del 2021. En setiembre de 2022, la parte demandante apeló el fallo, solicitando el embargo de la finca matriz y las 20 unidades filiales; requirió, además, que se notificara a todos los propietarios y se procediera con el remate de la propiedad.
No obstante, el Tribunal Primero de Apelación Civil de San José rechazó la apelación en mayo de 2023.
Finca matriz ya no es un solo bien inmueble
La parte demandante intentó sostener que, aunque la finca original estuviese registrada como condominio, esto no anulaba ni eliminaba la propiedad inicial.
El Tribunal de Apelación respondió que, desde la inscripción de la propiedad en el régimen de condominio, se generó una dualidad registral ineludible, con una “condición especial” y dueños que no forman parte del proceso judicial.
En consecuencia, resultaba inviable vender la finca en su conjunto, incluyendo las filiales y los bienes comunes pertenecientes a copropietarios que no están informados ni vinculados al embargo. Los jueces sentenciaron que la publicidad registral protege el derecho adquirido de cada codueño del condominio.
Todo depende del momento del embargo
Los jueces de Apelación dedicaron parte de su razonamiento a explicar la relevancia del momento en que se registra un embargo judicial sobre una propiedad, incluyendo un condominio, para determinar hasta qué punto los efectos afectan a terceros.
Según el Tribunal, salvo que la anotación de embargo se realice antes de que la finca se divida en filiales, sus efectos no podrán extenderse a estas mediante un registro posterior. Además, es importante tener certeza de que una finca no se inscriba como condominio para evitar un embargo; si esto se demuestra, la anotación sí sería efectiva.
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