EscucharLa Superintendencia General de Valores (Sugeval) identificó un presunto conflicto de interés en el pago de honorarios a los valuadores de siete inmuebles adquiridos por la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) para dos de sus fondos de inversión
La Sugeval cuestionó estas compras debido a que encontró supuestas inconsistencias en los procesos que derivaron en la adquisición de estas propiedades, a través de cuatro transacciones distintas que se habrían negociado por un monto de $48,8 millones con el grupo empresarial del exdiputado Humberto Vargas Corrales.
Según el informe SGV-I-83-2024, emitido en junio del año pasado por la División de Supervisión, los carteles de contratación de BCR SAFI incluían cláusulas que fijaban los honorarios de los peritajes como un porcentaje del valor de los inmuebles.
“Esta práctica podría generar un potencial conflicto de intereses para el profesional contratado, ya que, a mayor valor le asignara al activo, mayor el monto que recibiría por sus servicios y viceversa, lo que podría generar duda sobre la imparcialidad de sus informes”, indicó la entidad fiscalizadora en el documento.
De acuerdo con el supervisor, esto podría implicar un incumplimiento del artículo 52 del Acuerdo Sugeval 8-09, que establece que la sociedad administradora debe implementar controles para asegurar que los profesionales encargados de los avalúos y valoraciones financieras emitan opiniones fundamentadas e imparciales.
Además, constituiría un incumplimiento del artículo 114 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores para evitar conflictos de interés. En este caso, la manera en que se elaboraban los carteles de contratación favorecía la conducta mencionada, según Sugeval.
Por ejemplo, Grupo Ingenio AIC, una de las empresas valoradoras de inmuebles elegidas por BCR SAFI, bajo el contrato BCR SAFI AL-74-2016, estableció el pago de honorarios como un porcentaje del valor del activo.
En ese caso, se fijó un 0,040% sobre el valor del activo hasta los $5 millones; 0,030% sobre el exceso entre $5 millones y hasta $15 millones, y un 0,020% sobre el exceso de $15 millones.
Grupo Ingenio AIC figura entre las cuestionadas por el avalúo hecho, en febrero de 2020, al Parque Empresarial del Pacífico (PEP) usado como referencia para su compra por el Fondo Inmobiliario No Diversificado, administrado por BCR SAFI.
El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) indicó que los aranceles para el cobro de peritajes y avalúos están definidos en el Decreto 35298-MOPT.
El CFIA explicó que las tarifas establecen un monto mínimo y se determinan mediante una ecuación que usa un factor actualizado según el índice de precios y el monto del bien valuado. La metodología del arancel evita que el monto a cobrar sea porcentual.
“Las ecuaciones potenciales permiten que el monto no sea creciente con valores muy altos”, señaló el Colegio.
La sociedad administradora establece los controles necesarios para garantizar que en la contratación de los profesionales para preparar los avalúos y las valoraciones financieras de los bienes inmuebles, emiten una opinión fundamentada e imparcial con el fin de llegar a una correcta valoración de los activos de la cartera o, antes de comprar o vender un activo, a fin de determinar razonablemente el valor del patrimonio del fondo
— Artículo 52 del Acuerdo Sugeval 8-09: Obligaciones en relación con la contratación de profesionales o empresas para los fondos inmobiliarios y de desarrollo de proyectos
Empresas contratadas
BCR SAFI contrató a Grupo Ingenio AIC y Consultécnica para las valuaciones periciales (estructura civil), y a la Fundación para el desarrollo del Comercio Internacional (Fudeci) y a dos profesionales de apellidos Carvajal y Solano para las valoraciones financieras de ingresos futuros.
En todos los casos, los honorarios se pagaban como porcentaje del valor de los activos en cuestión. No obstante, la Sugeval no encontró indicios de sobreprecios en el valor de compra de los inmuebles.
La Nación intentó contactar a Grupo Ingenio AIC, Fudeci y Consultécnica a través de los correos colgados en sus páginas de redes sociales y la web desde el jueves 13 de marzo. Este martes 18 se intentó por medio de llamadas. Sin embargo, al cierre de edición no se obtuvo respuesta.
Por su parte, la Sugeval comentó a La Nación que, con los hallazgos del informe, inició las acciones que procedían dentro de sus competencias, sin dar mayor detalle sobre las medidas tomadas.
BCR SAFI manifestó que la administración actual implementó procesos enfocados en mejorar los procedimientos y normativas internas para garantizar un actuar acorde con las regulaciones que rigen los fondos inmobiliarios. Además, sustituyó personal en áreas críticas como la alta gerencia, riesgo e ingeniería.
Entrega de informes
Como parte del proceso de contratación de los valuadores, BCR SAFI firmó contratos con los profesionales que establecían criterios no solo para la remuneración, sino también para la entrega de informes a los Comités de Inversión.
Las condiciones definían que la confección del avalúo debía solicitarse 60 días naturales antes de ser presentado en el Comité de Inversiones, y que el informe debía entregarse 30 días antes para que la jefatura de Gestión Inmobiliaria tuviera un mes para su revisión.
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Pese a esto, Sugeval señaló inconsistencias en las valoraciones periciales, ya que la firma del responsable del informe coincidía o era posterior a la fecha de las transacciones y el pago a los vendedores.
El informe señala que Sugeval no identificó, ni en las actas del Comité de Inversiones ni de la Junta Directiva, que las valoraciones periciales y financieras fueran presentadas y analizadas.
