La Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) habría cometido numerosos incumplimientos en los procesos de adquisición de siete inmuebles ligados al grupo empresarial del exdiputado Humberto Vargas Corrales, según la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
La entidad fiscalizadora atribuyó a la subsidiaria del BCR la toma de decisiones “poco razonadas” o con un “bajo o ausente nivel de discusión”. Los siete edificios, adquiridos por $48,8 millones, superaban la antigüedad máxima definida por el Fondo para estas inversiones. Uno tenía 35 años.
Las negociaciones se realizaron entre mayo del 2018 y junio del 2019, previo a la compra del polémico Parque Empresarial del Pacífico (PEP), el cual BCR SAFI habría adquirido al mismo grupo empresarial, en febrero del 2020, con un aparente sobreprecio de $35,2 millones.
Sugeval identificó los posibles incumplimientos en el informe SGV-I-83-2024, emitido por la División de Supervisión, en junio del 2024, y del cual La Nación tiene copia.
“De la investigación realizada, se desprende que BCR SAFI habría incumplido el deber fiduciario general que se le exige a un participante del sistema financiero al que se le ha encomendado la administración diligente y beneficiosa de los recursos de terceros, lo que en el caso de las sociedades administradoras está dispuesto en el artículo 84 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores”, se precisa en el informe.
Estos siete inmuebles cuestionados por la Superintendencia se adquirieron por medio de cuatro transacciones distintas, en un periodo de 13 meses entre 2018 y 2019. Tres las compró el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, propietario del PEP; las otras cuatro las adquirió el Fondo de Inversión del Comercio y la Industria No Diversificado.
Los fondos deberán ser invertidos, exclusivamente, para el provecho de los inversionistas, procurando el equilibrio necesario entre seguridad, rentabilidad, diversificación y compatibilidad de plazos, de acuerdo con su finalidad y respetando los límites fijados por esta ley, los reglamentos de la Superintendencia y lo establecido en el prospecto informativo.
— Artículo 84 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores
De estos siete inmuebles, solamente cinco siguen en la cartera de los fondos inmobiliarios administrados por BCR SAFI, según confirmó la subsidiaria a La Nación.
Se trata de BC Uruca 02, BC Ciudad Colón, BC Pavas 01, BC San Pablo 01 y BC San Pablo 02. En cambio, el Edificio Madrid y CE Santa Ana 01 ya no forman parte de los activos administrados por BCR SAFI.
Decisiones ‘poco razonadas’
En el documento, la Superintendencia cuestionó al Comité de Inversiones y la Junta Directiva de BCR SAFI por la ausencia de una exposición amplia en cada compra; no constaban intervenciones exhaustivas por parte de los tomadores de decisiones en cuanto a inquietudes sobre los proyectos.
Tampoco identificaron información idónea que permitiera discusiones sobre puntos clave, como la compra de inmuebles que se encontraban en remodelación cuando se formalizó la transacción o la valoración de informes de los peritos externos.
En una de las actas que recoge la discusión sobre la compra del proyecto que involucraba los inmuebles Edificio Madrid y CE Santa Ana, se indica que la “copia de la información se entregó oportunamente a los señores del Comité” y que se hizo una amplia presentación; aunque la Sugeval únicamente identificó la imagen de un documento llamado “Teaser”.
Lo anterior contraviene los artículos 19, 22 y 24 del Acuerdo Conassif 4-16 (Reglamento de gobierno corporativo), el artículo 28 del Acuerdo Sugeval 8-09 (Reglamento general sobre sociedades administradoras y fondos de inversión) y el artículo 14 del SGV-A-170, de acuerdo con el supervisor.
Valoraciones
El ente supervisor resaltó que hubo inconsistencias en relación con las valoraciones periciales realizadas a los inmuebles, ya que la fecha de la firma del responsable de la emisión del informe era cercana o posterior al día en que se hicieron las transacciones y el pago de los recursos a los vendedores.
“La Sociedad Administradora evidencia que no se habría asegurado de que el precio pactado estuviera en consonancia con los valores de referencia que requería la normativa y según la política establecida en los prospectos vigentes de los fondos de inversión”, recalcó la Sugeval en su informe.
Además, en los cuatro procesos de adquisición, los informes periciales utilizados como referencia para definir el precio de los inmuebles presentaban una inconsistencia entre su fecha de emisión y la fecha en que fueron firmados porque no coincidían.
En otros casos, el Comité de Inversiones y la Junta Directiva de BCR SAFI aprobaron las compras sin que estuvieran los peritajes y avalúos correspondientes, según Sugeval.
Esto podría generar un incumplimiento al artículo 84 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores y del artículo 82 del Acuerdo Sugeval 8-09, según el documento. El ente también señaló un posible conflicto de interés en la forma como se fijaron los honorarios que se pagaron a los encargados de valorar los inmuebles.
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Antigüedad
La Sugeval también evidenció que los siete inmuebles adquiridos por estos dos fondos de BCR SAFI, adquiridos a través de cuatro transacciones, tenían una antigüedad mayor a cinco años, contrario a las reglas establecidas en los prospectos de inversión.
Los prospectos de ambos fondos, vigentes al momento de las compras, indicaban que los activos no debían tener una antigüedad mayor a cinco años, o bien, estar debidamente justificada la inversión.
Pese a que existía la posibilidad de justificar la antigüedad, la Sugeval indicó que ni en los expedientes de compra ni en la información presentada en Comité de Inversiones y Junta Directiva de la SAFI se identificó una justificación sobre por qué se compraban inmuebles con cualidades distintas a las definidas en sus políticas. Por ejemplo, el proyecto BC GAM 01 tenía una edad estimada de 35 años, según la Superintendencia.
Las sociedades administradoras estarán obligadas a suministrar información oportuna y veraz sobre su situación y la de los fondos que administran, de acuerdo con lo que dicte la Superintendencia. De igual forma, los inversionistas tendrán derecho a que se les suministre toda la información necesaria para tomar decisiones.
— Artículo 69 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores
Obras incompletas
De acuerdo con el informe de la Superintendencia, BCR SAFI gestionó la compra de los inmuebles Edificio Madrid-Santa Ana, BC Uruca 02 y el proyecto BC GAM 01 (BC Ciudad Colón 01, BC Pavas 01 y BC San Pablo 01) con obras en proceso al momento de formalizar las transacciones.
En ese sentido, la Sugeval explicó que se retuvieron montos al vendedor como garantía de su cumplimiento y finalización, lo cual fue documentado contractualmente. Sin embargo, parte de los recursos se utilizaron para cubrir rentas pendientes de pago.
La Superintendencia afirmó que el seguimiento por parte de BCR SAFI y la atención dada por el vendedor a las obras dejaron entrever “una serie de incumplimientos” a las fechas de entrega pactadas, así como “insuficiente formalidad” de la subsidiaria del BCR para documentar la calidad, completitud y suficiencia de los trabajos recibidos.
Además, según Sugeval, las sociedades vendedoras de los inmuebles asumían el compromiso del mantenimiento, reparaciones importantes y hasta acabados de los inmuebles, sin que mediara algún esquema de retribución.
Desembolsos mayores
En algunas de las compras, se informó que utilizarían desembolsos de líneas de crédito por el 100% del valor de los inmuebles; sin embargo, estos excedieron los montos de las compras sin que se identificara una justificación en los expedientes, según Sugeval.
Por ejemplo, en la transacción para adquirir BC Uruca 2, la Administración solicitó un monto adicional de $370.000, a pesar de que el monto neto a pagar por la transacción fue de $24,98 millones, una vez deducidas las retenciones.
Para la adquisición del proyecto BC GAM 01 (BC Ciudad Colón; BC Pavas y San Pablo 01), se repitió la práctica, pues la Administración pidió un monto adicional de $1,17 millones, pese a que el monto neto a pagar fue de $7,54 millones, una vez hechas las retenciones.
Suministro de información
La Sugeval también identificó situaciones que indican que BCR SAFI posiblemente remitió información inexacta al supervisor. Esto podría haber inducido a error, en relación con la información periódica de los inmuebles en cuestión.
Entre esos datos, diferencias de medidas en las áreas arrendadas reportadas a la Sugeval y las áreas alquiladas de manera efectiva, según los contratos firmados, o diferencias entre los ingresos por renta reportados a la Superintendencia por los inmuebles BC Uruca 02, GAM 01 y BC San Pablo 02.
BCR SAFI compró los inmuebles a cinco sociedades anónimas distintas, representadas por las mismas dos personas de apellidos Barrantes Marín y Gutiérrez Loría (los mismos que vendieron el PEP).
Esas cinco sociedades, a su vez, estaban relacionadas con el grupo empresarial HVC Inmobiliaria, del exdiputado Vargas Corrales.
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Consultado por La Nación, Eric Ramos, abogado de Humberto Vargas Corrales, manifestó que desconoce el contenido del informe de Sugeval: “Es muy lamentable que nuevamente nos enteremos a través de un medio de comunicación de las actuaciones de la Sugeval o de la Fiscalía.
“Nosotros hemos insistido en que nos permitan acceder al expediente durante más de 24 meses y no ha sido posible. También es bastante decepcionante que el medio tenga el informe y que pretenda que contestemos preguntas sin que contemos con ese insumo”, añadió.
Por su parte, BCR SAFI señaló que la administración actual implementó una serie de procesos orientados a mejorar los procedimientos y normativas internas, para garantizar un actuar acorde con las regulaciones que rigen los fondos inmobiliarios.
Añadió que se revisaron los procedimientos existentes y actualizaron la normativa interna, con el propósito de prevenir desviaciones y fortalecer el marco de su operación, así como la sustitución de personal en áreas críticas como la alta gerencia, riesgo e ingeniería.
La Sugeval señaló que se iniciaron las acciones que procedían dentro de las competencias de la Superintendencia, aunque no brindó mayor detalle en virtud del artículo 166 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores.