La compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP) por parte de un fondo inmobiliario administrado por BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI) ha representado una pérdida operativa acumulada de $9,4 millones para los inversionistas, desde el momento en que se adquirió el inmueble hasta el tercer trimestre de 2024.
Así se concluye en el Informe de análisis del efecto de la compra del inmueble PEP, con corte a setiembre pasado, contratado por el Comité Coordinador de Inversionistas del Fondo Inmobiliario No Diversificado. El estudio proyectó que, debido a la falta de nuevos inquilinos, el resultado negativo podría elevarse en $6,65 millones adicionales entre el último trimestre de este año y el cierre de 2026.
En el documento, del cual tiene copia La Nación, se precisa que el PEP generó un impacto negativo en el fondo inmobiliario tanto en su situación patrimonial como operativa. “Su presencia genera egresos significativos en términos de mantenimiento del activo y costos financieros asociados a la compra. Además, el inmueble no genera los ingresos necesarios para lograr un efecto financiero neutro para el fondo”, señala el informe.
El trabajo analizó las consecuencias específicas del parque empresarial. El Fondo Inmobiliario No Diversificado incluye otros inmuebles que, en conjunto, producen un rendimiento líquido positivo para los inversionistas.
Sin embargo, el PEP redujo de manera significativa los beneficios sobre las participaciones. Al 8 de diciembre de 2023, el rendimiento líquido de los últimos 12 meses del fondo inmobiliario era del 2,23%, mientras que, en la misma fecha de este año, cayó al 1,05%, según la información financiera publicada por BCR SAFI.
Jorge Adrián Bolaños, especialista en gestión de inversiones y autor del estudio, comentó que el fondo inmobiliario experimentó una disminución en su estructura patrimonial y en los rendimientos desde la adquisición del edificio.
“¿Qué pasó con este inmueble? Se compra un activo muy grande, apalancado, pero no genera (ingresos). Un fondo inmobiliario es como una canasta de manzanas, si hay una podrida, va pudriendo a todos los demás. El problema es que esta es la manzana más grande", explicó Bolaños.
El estudio argumenta que, en la práctica, el Parque Empresarial del Pacífico ha provocado una liquidación paulatina del fondo inmobiliario porque, para hacer frente a los $70,8 millones del costo del inmueble, se vendieron otros 14 activos que sí generaban ingresos mensuales fijos y tenían inquilinos.
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BCR SAFI informó, por escrito, que no tiene conocimiento detallado del estudio contratado por el Comité Coordinador de Inversionistas, aunque reconoció que el inmueble aún tiene un efecto adverso para el fondo inmobiliario, dada la desproporción entre sus ingresos y gastos.
“A pesar de esto (la pérdida), el fondo no está compuesto únicamente por este inmueble; los otros activos que lo integran generan rendimientos. Por lo tanto, es fundamental comprender el funcionamiento de un fondo inmobiliario en su totalidad, ya que esto permite diversificar riesgos”, explicó la subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR).
El Fondo de Inversión Inmobiliaria No Diversificado adquirió el proyecto en $70,8 millones, cuando en realidad su valor debió ser de aproximadamente $34,8 millones, según una auditoría interna del BCR SAFI. La propiedad se encuentra ubicada en Esparza, en Puntarenas.
En octubre pasado, la Superintendencia General de Valores ordenó al BCR y su SAFI aportar $70 millones para sacar al PEP del fondo inmobiliario. Sin embargo, ambas entidades apelaron la orden del supervisor.
“El acatamiento de la resolución de Sugeval implicaría eventualmente el traslado definitivo de más de $70 millones de fondos públicos a un patrimonio privado (el fondo inmobiliario). Al respecto, cabe señalar que ambos órganos de dirección tienen un deber de cuidado de los fondos públicos y consideran que, al día de hoy, no existen los elementos que respalden la legalidad de tal medida”, precisaron ambos órganos.
Efecto adverso del PEP
El retroceso del inmueble se atribuye a la salida de inquilinos. Según el estudio, el PEP solo generó un efecto positivo en 2020, su primer año dentro del fondo inmobiliario administrado por BCR SAFI.
En ese entonces, los ingresos por arrendamiento fueron de $5,59 millones, mientras que los gastos (operativos y financieros) alcanzaron $4,59 millones, lo que resultó en una ganancia de $1,05 millones. Sin embargo, a partir de 2021, este parque empresarial comenzó a registrar pérdidas.
“Se compró un edificio que no generó un flujo de ingreso, más bien da pérdidas y un rendimiento negativo. El PEP absorbe los flujos (de dinero) del fondo“, destacó Bolaños.
Para que el PEP brinde rendimientos significativos la ocupación debe elevarse sobre el 70%. Sin embargo, para lograrlo se requiere de inversiones en áreas de almacenamientos y cuartos fríos.
Leonardo Morales, uno de los coordinadores del comité de inversionistas, dijo que el inmueble no tiene ningún inquilino, pues los últimos lo abandonaron porque la obra carece de sistemas preventivos contra incendios.
“Se requieren inversiones muy elevadas que ni BCR SAFI ni los inquilinos están dispuestos a hacer. Entonces, hoy el rendimiento es cero”, apuntó el inversionista.
La subsidiaria del BCR informó de que actualmente evalúan opciones operativas para el inmueble para contribuir con el aumento de ingresos. Sin embargo, no precisó ninguna acción.
