La Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica (BCR SAFI) habría negociado con el grupo empresarial del exdiputado Humberto Vargas Corrales, del Partido Unidad Social Cristiana (PUSC), compras riesgosas para los miles de inversionistas de dos fondos inmobiliarios por un monto de $48,8 millones, según la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
Se trata de la adquisición de siete inmuebles entre mayo del 2018 y junio del 2019, antes de que este mismo grupo le vendiera a BCR SAFI el polémico Parque Empresarial del Pacífico (PEP) en $70,2 millones, en febrero del 2020, con un supuesto sobreprecio de $35,2 millones.
La Sugeval detectó que, semanas antes de esas adquisiciones, el grupo empresarial del exdiputado Vargas había comprado varios de esos inmuebles por un precio mucho menor al que después pactó con BCR SAFI.
En otros casos, halló que algunos contratos de compraventa se firmaron previo a las aprobaciones del Banco de Costa Rica. Con base en las actas, la Superintendencia indicó que la cúpula no habría cuestionado o debatido ninguna de estas adquisiciones, las cuales fueron presentados por Marlon Sequeira Gamboa, quien entonces fungía como gerente de Negocios y Proyectos a. í.
Los siete inmuebles están ubicados en Santa Ana, La Uruca, Ciudad Colón, Pavas, en San José; y San Pablo, en Heredia.
La Sugeval detectó “los riesgos potenciales” en el informe SGV-I-83-2024, emitido por la División de Supervisión en junio del 2024. El documento es parte de una investigación de la Fiscalía de Probidad y Anticorrupción (expediente 21-000209-1218).
De acuerdo con el informe, el Comité de Inversiones y la Junta Directiva de BCR SAFI aprobaron las compras sin que se hubiesen realizado los peritajes y avalúos correspondientes.
Los inmuebles, además, estaban en remodelación y algunas no eran obras terminadas. Además, los edificios superaban la antigüedad recomendada en el reglamento interno para las inversiones, se detalla en el documento en poder de La Nación.
Consultada por La Nación, BCR SAFI señaló, por escrito, que la administración actual ya implementó una serie de trámites enfocados en mejorar los procedimientos y normativas internas, para garantizar un actuar acorde con las regulaciones que rigen los fondos inmobiliarios.
Añadió que se revisaron los procedimientos existentes y se actualizó la normativa interna, con el propósito de prevenir desviaciones y fortalecer el marco de operación, además de que se sustituyó personal en áreas críticas como la alta gerencia, riesgo e ingeniería.
Estos fondos de inversión inmobiliario del BCR SAFI tienen 2.832 participaciones, las cuales pertenecen a los inversionistas.
SAFI no analizó participación de exdiputado
En el informe SGV-I-83-2024, la Sugeval recalcó que, en la documentación analizada, no encontró prueba de que BCR SAFI hubiese analizada la estructura de negocio de las firmas vendedoras y mucho menos la participación del exdiputado Vargas Corrales en esas ventas, pese a que varios veces se le mencionó en documentos.
Por ejemplo, resaltó que su hijo Humberto Vargas Sotres aparecía como vendedor del Edificio Madrid y que, en la sesión del Comité de Inversiones, del 29 de junio del 2018, cuando debatían la compra de las bodegas en La Uruca, Marlon Sequeira reconoció que la vendedora era la “desarrolladora de Humberto Vargas, y que actualmente ellos están remodelando el inmueble”.
Posteriormente, en el acta del 10 de mayo del 2019, se describió a la firma Arugam —mencionada en varios ocasiones— como “una empresa que forma parte de Grupo HVC Inmobiliario que cuenta con experiencia en el sector construcción, principalmente en el área de centros comerciales y oficinas”.
Incluso, la Superintendencia criticó “el uso reiterado de diferentes empresas por parte del vendedor para llevar sus negocios”, lo cual “podría haber generado falta de transparencia en cuanto a las vinculaciones de las diferentes sociedades que intervinieron en la transacción, práctica tolerada por BCR SAFI”, se consignó en ese documento, el cual fue el resultado de una denuncia presentada por uno de los inversionistas.
Inversionista Rodrigo Carazo: ‘Nos defraudaron’
Rodrigo Alberto Carazo, vocero de inversionistas de BCR SAFI, comentó que el informe de la Superintendencia muestra la forma en que la sociedad administradora compró inmuebles de manera irregular.
“Nos defraudaron, hicieron una administración maliciosa de nuestras inversiones. Hubo casos en que pidieron hasta más dinero del requerido para pagar”, apuntó.
El pasado 11 de marzo, La Nación consultó a Sugeval cuáles acciones administrativas tomó a raíz del informe, si abrió procesos y si acudió a la Fiscalía con los hallazgos obtenidos con el documento. Sin embargo, no hubo respuesta al cierre de este artículo.
La Superintendencia abrió la investigación de la compra de los siete inmuebles de oficio y, durante el transcurso de la pesquisa, recibió una denuncia de Carazo por las mismas propiedades.
Cinco sociedades y los mismos dos representantes
BCR SAFI compró los inmuebles a cinco sociedades anónimas distintas, representadas por las mismas dos personas de apellidos Barrantes Marín y Gutiérrez Loría —los mismos que vendieron el PEP—.
Esas cinco sociedades, a su vez, estaban relacionadas con el grupo empresarial HVC Inmobiliaria, del exdiputado Vargas Corrales. En los contratos de venta, aparecían como “arrendatarios o como proveedor de servicios, mediante contratos de arrendamiento, rentas garantizadas o similares”.
La Sugeval también señaló la participación de Humberto Vargas Sotres, hijo del excongresista, como apoderado de algunas de esas firmas. Especialmente de una: Aguram S. A., la cual después se transformó a Aguram Limitada.
A nombre de Aguram, BCR SAFI giró el pago de uno de los inmuebles ubicados en San Pablo de Heredia por $7,6 millones, al tiempo que esta firma figuraba como arrendataria y proveedora de mantenimiento y reparaciones en varios de estos contratos cuestionados.
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“BCR SAFI mantenía constantes negociaciones con el señor Humberto Vargas Corrales a través de diversas sociedades con las cuales mantenía un vínculo. No obstante, no se logró obtener evidencia de que esta situación fuera claramente transparentada en los informes de adquisición de los proyectos presentados en el Comité de Inversiones y Junta Directiva, ni que los miembros de estos órganos de decisión solicitaran ampliar el análisis sobre las partes vendedoras”, consignó la División de Supervisión de la Sugeval en el informe.
La Nación contactó a Eric Ramos, abogado de Humberto Vargas Corrales, para que se refiriera a los hallazgos de la Sugeval; sin embargo, dijo desconocer el contenido del informe: “Es muy lamentable que nuevamente nos enteremos a través de un medio de comunicación de las actuaciones de la Sugeval o de la Fiscalía”.
“Nosotros hemos insistido en que nos permitan acceder al expediente durante más de 24 meses y no ha sido posible. También, es bastante decepcionante que el medio tenga el informe y que pretenda que contestemos preguntas sin que contemos con ese insumo”, dijo.
BCR SAFI compró los siete inmuebles en $48,8 millones en cuatro transacciones distintas, en un lapso de 13 meses entre el 2018 y el 2019. Tres los adquirió Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado y cuatro el Fondo de Inversión del Comercio y la Industria No Diversificado.
De las propiedades, dos ya fueron vendidas por BCR SAFI (Edificio Madrid y CE Santa Ana 01), mientras que aún mantiene cinco en un portafolio de inmuebles, aunque los inquilinos arrastraban al cierre del año pasado una morosidad de $654.148, según los estados financieros de ambos fondos.
Dos inmuebles en San Ana
La primera compra se materializó el 22 de mayo del 2018, 22 días después de que Vargas Corrales dejó su curul en la Asamblea Legislativa, tras cuatro años en el cargo. En esa ocasión, vendió por $6,5 millones dos inmuebles en Santa Ana: Edificio Madrid, por $4,09 millones, y CE Santa Ana 01, por $2,41 millones.
En ese contrato, el hijo del exlegislador, Humberto Vargas Sotres, figuraba como vendedor, al tiempo que la empresa Aguram S. A. —donde Vargas Sotres era representante—, aparece como el arrendador del primero de estos dos inmuebles y, a la vez, era el proveedor de las remodelaciones pendientes.
Esos dos inmuebles, de acuerdo con la Sugeval, necesitaban reparaciones y se habían construido hacía más de cinco años —periodo establecido por la subsidiaria del BCR como máximo para adquisiciones—. El contrato de compraventa, además, se había firmado nueve días antes de que la Junta Directiva conociera el proyecto.
Además, la Superintendencia cuestionó que estos dos inmuebles se compraran en $6,5 millones y que BCR SAFI solicitó al Banco de Costa Rica (BCR) un préstamo de $6,76 millones para adquirirlos, es decir, $260.000 más de lo aprobado por la cúpula de Sociedad Administradora.
Al final, BCR SAFI vendió los edificios en febrero del 2020, como parte de las negociaciones del Parque Empresarial del Pacífico con este mismo grupo. Consignó que allí operaban un instituto educativo, un kínder y un estudio de danza, y nunca registró mora en el pago de las rentas.
Las bodegas en La Uruca
La segunda compra fue de unas bodegas en La Uruca. El contrato se firmó el 19 de setiembre del 2018, y la transacción fue por $26,25 millones. Sin embargo, la Sugeval sospecha que Vargas había comprado esos inmuebles en un monto menor.
En este proyecto, el cual se identificó como BC Uruca 02, la Sugeval detectó que se trataba de un inmueble de 30 años de antigüedad y que habían contradicciones entre las remodelaciones que necesitaba. En un documento, se decía que los arreglos serían por $8 millones; después, en otro se citó un monto de $3,2 millones y, por último, se dejó solo una reserva por $659.000.
En este caso, también se solicitó al BCR un financiamiento para la compra —y al igual que en la primera adquisición— el monto resultó ser $370.000 mayor al valor aprobado por las bodegas.
La firma Arugam también aparece en esta transacción como proveedor de las remodelaciones y mantenimiento, con un contrato de garantía por salida anticipada de los inquilinos.
Actualmente, ese proyecto acumula deudas por $248.914, según los estados financieros del fondo inmobiliario.
Estos tres inmuebles antes descritos fueron adquiridos por el BCR Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado.
Ferreterías morosas
La tercera compra se efectuó el 31 de diciembre del 2018, por $8,5 millones. Se trató de tres inmuebles: BC Ciudad Colón 01, por $2,9 millones; BC Pavas 01, por $4,15 millones; y BC San Pablo 01, por $1,43 millones.
Este proyecto se denominó GAM 01 y se trata de varias ferreterías. En este caso, la Sugeval también sospecha que Vargas Corrales las vendió a un precio mayor del que las compró previamente.
Al igual que en los casos anteriores, estos inmuebles necesitaban reparaciones, tenían más de 35 años de haber sido construidos y generaban un alto riesgo porque estaban adaptados solo para el negocio ferretero. Además, de antemano ya se había firmado un contrato de compra y venta.
La Sugeval señaló que la línea de crédito solicitada, como en las dos compras anteriores, fue mayor. Los inmuebles costaron $8,5 millones y el BCR SAFI pidió al BCR un préstamo de $9,67 millones, o sea, $1,17 millones más.
En este caso, el inquilino cayó en mora cuatro meses después de la compra, en abril del 2019. Consecuentemente, la firma Arugam —del círculo de Vargas Corrales—, asumió como arrendatario porque tenía firmado un contrato de garantía anticipada. No obstante, al cierre del año pasado, el impago por alquileres ascendió a $162.134.
Centro Comercial en Heredia
La última transacción ocurrió el 6 de junio del 2019, por el Centro Comercial Heredia 2000, en San Pablo de Heredia, el cual costó $7,6 millones.
Al igual que en los casos anteriores, la firma vendedora estaba representada por Barrantes y Gutiérrez. Como arrendatario figuraba Aguram, vinculada a Gutiérrez y Humberto Vargas Sotres.
Se trataba de un complejo de locales comerciales y bodegas que necesitaban reparaciones, tenían 15 años de antigüedad y no se disponía de un contrato de garantía.
Este proyecto, denominado BC San Pablo 02, tenía un plazo de diez años y debía generar $64.705 mensuales, pero dejó de producir esos ingresos 19 meses después, a partir de enero del 2021.
En este caso, BCR SAFI, según Sugeval, estuvo reportando rentas “que no estaban percibiendo”. Al 31 de diciembre pasado, la morosidad en arrendamientos ascendió a $243.100, según los estados financieros del fondo inmobiliario.
