Aunque la compra de apartamentos para alquilar en Airbnb despierta el interés de inversionistas, las personas que se conviertan en propietarios de este tipo de inmuebles pueden enfrentar algunas restricciones para desarrollar la actividad.
La Nación consultó a dos especialistas en administración de condominios sobre las restricciones que pueden enfrentar los condóminos, así como los procedimientos para resolver eventuales conflictos con propietarios que realicen alquileres no permitidos.
Es importante aclarar que no en todos los casos existen restricciones o se impide alquilar los inmuebles. De hecho, hay complejos que promocionan la venta de sus propiedades para este mismo negocio, y facilitan incluso la recepción de huéspedes. En esos casos, no hay ningún tipo de limitaciones.
Marco Antonio Durán, gerente del departamento de Administración de Grupo CIV, explicó que la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no menciona directamente la posibilidad de alquilar inmuebles para estancias cortas en plataformas digitales, lo que deja un “terreno pantanoso” que puede generar confusiones.
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Ignacio Alfaro, abogado inmobiliario y presidente de la Asociación Costarricense de Administradores de Condominios (Asocondo), destacó que una de las formas más claras de saber si hay una restricción legal es determinar el destino para el que fue creado el condominio: comercial, residencial, turístico o de uso mixto. Indicó que no corresponde que una vivienda en un condominio residencial se alquile en Airbnb, ya que se trata de una actividad lucrativa.
“No calza que si la propiedad está alquilada en Airbnb el uso sea residencial, porque se está lucrando con la actividad. La ley contempla figuras para que esta confusión no sé dé. Puede haber condominios de uso turístico”, señaló Alfaro.
Durán añadió que en los condominios de uso mixto es más difícil identificar si existe algún tipo de restricción. Ambos coincidieron en que una de las primeras preguntas que los vecinos deben hacerse es si el reglamento permite este tipo de alquiler. En caso de que el uso y el reglamento lo permitan, no habrá restricciones ni riesgos, aseguró Durán.
El artículo 16 de la Ley Marco para la Regularización del Hospedaje No Tradicional y su Intermediación a través de Plataformas Digitales establece que los hospedajes en Airbnb podrán operar su actividad comercial en zonas residenciales “siempre y cuando no alteren, perturben o incidan negativamente en el entorno al cual se encuentra circunscrita la propiedad donde se ejerce la actividad”. Sin embargo, Alfaro destacó que esta calificación se realiza en el marco de los planes reguladores urbanos y no se refiere al destino del condominio.
La norma también establece que quienes utilicen el hospedaje no tradicional mediante plataformas digitales tienen derecho a acceder a los servicios comunes sin discriminación, pero con la obligación de respetar el reglamento del condominio.
Vladimir Cunningham, encargado del área de formación del Instituto de Formación y Capacitación Municipal y Desarrollo Local (IFCMDL), señaló que las municipalidades no tienen una regulación general para establecer una patente comercial en estos casos, y dependerá de cada gobierno local cómo regula y gestiona esos permisos.
En 2017, el medio Amelia Rueda publicó que dos empresas tendrían que pagar más de ¢10 millones por alquilar dos apartamentos en el condominio Torres Paseo Colón a turistas mediante Airbnb, tras un arbitraje de la Cámara de Comercio.
“Se declara con lugar la demanda, y, por tanto, las sociedades han estado incurriendo en una actividad propia de hospedaje y alquiler para turistas, actividad que contraviene las disposiciones reglamentarias del Condominio actor y las leyes vigentes”, indicaba la resolución del cuerpo arbitral, según informó la administración del condominio en aquel entonces.
¿Qué hacer si los huéspedes de Airbnb generan conflictos?
Si un condómino alquila un inmueble en Airbnb y esto genera conflictos, existen diferentes formas de resolver las situaciones. Sin embargo, cada solución dependerá del problema y de cómo esté estipulado en el reglamento de cada complejo, pues estos establecen las pautas básicas para la convivencia, que pueden variar según las características del proyecto. En el reglamento se especifican detalles como las horas permitidas para fiestas, el nivel de ruido aceptable y la tenencia de animales.
El artículo 23 de la ley de condominios señala que cuando se infringen prohibiciones se pueden establecer multas, prevenciones por escrito y hasta la obligación de desalojo por parte del condómino en algunos casos; no obstante, eso requerirá de un proceso judicial.
Cuando el reglamento no contemple una falta mediante la cual se pueda sancionar al condómino, se puede convocar a una asamblea de condóminos para modificar el reglamento o establecer directrices sobre la falta que una persona pueda estar cometiendo, y de esta forma corregir la situación.
Según Alfaro, para realizar el cambio de algunos aspectos del reglamento será necesario el voto positivo de dos terceras partes de los condóminos, y en casos más estructurales, como cambiar el destino de todas las filiales del condominio, se requerirá el voto afirmativo del 100% de los propietarios.
Otra alternativa es el proceso de arbitraje, donde un árbitro toma una decisión vinculante para las partes del conflicto. Este método se utiliza más en conflictos donde existen contratos de por medio.