El saldo total del crédito de vivienda otorgado por las entidades financieras reporta caídas interanuales desde noviembre del 2024 y, al menos, hasta julio del 2025 (último dato disponible), debido a una fuerte caída en el saldo de las operaciones en dólares.
En colones, la historia del crédito de vivienda es distinta, pues su saldo sigue creciendo, según datos del Banco Central de Costa Rica (BCCR).
A julio pasado, el saldo en dólares fue $3.183 millones, lo que equivale a un desplome del 12,1% respecto a los $3.623 millones contabilizados al mismo mes del 2024, según datos suministrados por el Departamento Integración y Análisis de Datos del BCCR.
La reducción estaría relacionada con el vencimiento de préstamos en dólares, una menor colocación en esta moneda y un temor a deudores a un incremento futuro del precio de la divisa, según banqueros consultados por La Nación.
En contraste, en moneda nacional, el saldo del crédito de vivienda fue de ¢4,93 billones en julio pasado, es decir, creció un 5,6%, frente a los ¢4,66 billones en el mismo periodo del 2024.
Pese a la mejora del saldo en colones, la caída del crédito en moneda extranjera arrastró la cartera total del sector. En julio de este año, el crédito para vivienda (colones y dólares) fue de ¢6,55 billones, lo cual implica una caída de 0,5%, respecto a los ¢6,58 billones de un año atrás.
Los créditos de vivienda residencial en Costa Rica están en manos de 118.921 hombres y 93.272 mujeres, de acuerdo con información de la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef), a julio pasado.
Al sétimo mes del presente año, el saldo de los préstamos de vivienda equivalía, según la información del Banco Central, al 26% del saldo total de crédito colocado por el sistema financiero en el país, que se situó en ¢25,2 billones.
¿Por qué cae el saldo en dólares?
Los datos del ente emisor muestran que, desde noviembre del 2024, el saldo del crédito de vivienda en dólares se ha ubicado por debajo de los $3.300 millones. Anteriormente, lo usual era que se situara por arriba de los $3.500 millones.
David Morales, gerente senior de Finanzas de Scotiabank, consideró que la caída del crédito de vivienda en dólares se debe a cancelaciones de préstamos y a una menor colocación nueva en esta moneda.
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Según explicó Morales, los hogares con ingresos en colones evitan endeudarse en dólares por temor a incrementos futuros del tipo de cambio, pese a la estabilidad que ha mantenido el precio de la moneda extranjera.
Entre el 1.º de julio del 2024 y el 31 de julio del 2025, el promedio ponderado del precio del dólar en el Mercado de Monedas Extranjeras (Monex) fluctuó entre ¢499,72 y ¢533,49. Según ha comentado el presidente del Banco Central, Róger Madrigal, el tipo de cambio responde a la interacción entre la oferta y la demanda en el mercado cambiario.
Fernando Naranjo, exgerente del Banco Nacional (BN) y exministro de Hacienda, consideró que los deudores empiezan a percibir que la estabilidad cambiaria no puede continuar por mucho tiempo más y supone que, ante el cambio de gobierno en mayo próximo, son precavidos y prefieren endeudarse en colones.
“Siempre la deuda estará en colones y vale lo mismo. En cambio, en dólares no se sabe cuál va a ser el tipo de cambio en el futuro”, apuntó Naranjo.
Otro factor que puede explicar la caída del préstamo de vivienda en dólares es que los bancos reforzaron las políticas prudenciales para evitar riesgos cambiarios en clientes que no perciben sus ingresos en dólares.
De acuerdo con el gerente senior de Finanzas de Scotiabank, esto se deriva de “políticas y campañas de los reguladores”, lo cual ha restringido el acceso a préstamos en dólares para no generadores.
Por su parte, Carlos Fernández, exgerente del Banco de Costa Rica (BCR), comentó que en la caída de los préstamos de vivienda en moneda extranjera también puede incidir que hubo deudores que decidieron colonizar sus deudas en dólares.
“La gente dice ‘no me sirve endeudarme en dólares’, porque entendió que era una bonita oportunidad para dejar de financiarse en dólares porque había un riesgo cambiario en que el tipo de cambio subiera. Además, los bancos estaban ofreciendo colonizar las deudas en dólares y es ahí donde se ve la caída”, detalló Fernández.
Además, las tasas de interés activas en dólares se mantienen relativamente altas frente a las de colones, indicó el gerente senior de Finanzas de Scotiabank, lo que reduce el atractivo de endeudarse en moneda extranjera.
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Colones, la moneda favorita en vivienda
En moneda nacional, por su parte, el saldo del crédito de vivienda fue de ¢4,93 billones, es decir, creció un 5,6% interanual. De esta forma, el 75% del saldo total del crédito de vivienda a julio del 2025 estaba en colones.
De acuerdo con Annabelle Ortega, directora ejecutiva de la Cámara de Bancos e Instituciones Financieras, esto refleja estabilidad y confianza en la moneda local.
Cristina Alarcón, gerenta Comercial de Davivienda Costa Rica, agregó que la oferta de vivienda en el segundo semestre del año está experimentando un incremento superior al reportado en la primera parte del 2025, lo que dinamiza “positivamente” el mercado de crédito hipotecario.
Desde Promerica se informó de que en el sector se denota una preferencia del cliente por créditos en moneda local debido a la apreciación del colón, lo que redujo el incentivo para endeudarse en dólares.
“Esto debido a que los clientes que generan ingresos en colones percibieron un mayor riesgo cambiario, ya que una eventual reversión de la tendencia actual del tipo de cambio podría encarecer las cuotas”, explicó Bernal Alfaro Chaves, director de Banca de Personas de Promerica.
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Además, según el gerente senior de Finanzas de Scotiabank, la banca fortaleció su oferta en colones con condiciones más atractivas. “Esto ha desplazado la demanda hacia la moneda nacional”, añadió.
En una línea similar, Laura Moreno, vicepresidenta de Relaciones Corporativas de BAC, comentó que la institución privada robusteció su oferta crediticia en vivienda, con programas atractivos en ambas monedas.
Cartera de vivienda en tres bancos
Tres bancos consultados por La Nación detallaron el comportamiento reciente de su cartera de vivienda. El BCR, por ejemplo, informó de que ha tenido un crecimiento por encima del 3,5% en los últimos 12 meses en el rubro de la cartera de vivienda, en la cual predomina la colocación en divisa nacional.
El Banco Nacional también detalló que mantiene una tendencia creciente en la colocación de créditos de vivienda. De acuerdo con la Dirección de Productos de la entidad, el comparativo interanual de la cartera muestra un crecimiento del saldo de colocación y en la cantidad de operaciones.
En Promerica, por su parte, el portafolio de vivienda tiene una importante proporción en moneda extranjera, pero aun así una “buena gestión estratégica” le ha permitido experimentar, durante este año, un crecimiento sostenido en la cartera, detalló el director de Banca de Personas de la entidad.