Lucía Astorga. 17 noviembre, 2018
La falta de terrenos para urbanizar hace que los habitantes de la GAM busquen otras alternativas de vivienda. Foto: Albert Marín.

La falta de terrenos aptos para urbanizar en la Gran Área Metropolitana (GAM) hace que las tradicionales viviendas horizontales de uno o dos pisos de altura, sean cada vez menos una opción para los habitantes de esta zona del país.

De los 164 distritos que conforman la GAM, 28 de estos ya tienen ocupado más del 85% de su espacio. Mientras que algunos distritos de los cantones de San José, Goicoechea, Santo Domingo, Heredia, Tibás y Desamparados tienen más del 90% de su área ya cubierta, según destacó el Estado de la Nación en su más reciente informe. Catedral (distrito de la capital) alcanza incluso el 98,92%.

Desarrollo urbano de la GAM.
Desarrollo urbano de la GAM.

“Desde el punto de vista ambiental, hay que recordar, entre otros aspectos, que gran parte de la GAM tiene zonas de recarga acuífera, por lo que dicha cobertura urbana afecta el recurso hídrico”, advierte el documento.

Este agotamiento de los mejores suelos para levantar edificaciones, es producto de las tendencias constructivas de las últimas cuatro décadas, que están provocando un giro más vertical en el crecimiento inmobiliario de esta área metropolitana y una baja en el ritmo de expansión de la mancha urbana, la cual en los últimos ocho años creció en tan solo 1.551 hectáreas.

Para el año de 1986, el área urbana de la GAM era de aproximadamente 20.986 hectáreas; en 1997 alcanzó 27.044 y en 2010 llegó a 33.088. En la actualidad se estima en 34.639 hectáreas.

Las edificaciones verticales han propiciado la disminución de estas tasas de expansión, y que durante el periodo 2010-2018 se registrara un aumento en la densidad poblacional (cantidad de habitantes por hectárea).

“Entre 1997 y 2010 no hubo cambios sustantivos en este indicador (densidad), pero entre 2010 y 2018 se registró un aumento de 3 puntos, muy superior a los 0,4 puntos de los trece años previos”, señala el informe.

Otro elemento al que llaman la atención los investigadores, es que el crecimiento de la GAM, se ha dado mediante el uso de espacios vacíos en los bordes (hacia las zonas de montaña al sur y al norte) o dentro de áreas urbanas consolidadas.

¿Una solución de altura?
Las construcciones verticales ganan terreno en el GAM ante la falta de espacios disponibles para levantar viviendas y otro tipo de edificaciones. Archivo

El Estado de la Nación señala que sin las herramientas de ordenamiento territorial adecuadas ni visión regional, “la mayor densidad de algunos puntos o las construcciones verticales no necesariamente resolverán el alto impacto económico, social y ambiental de los patrones de movilidad y transporte, dado que no fueron procesos planificados”.

Un criterio similar expresó el ingeniero Javier Chacón, director de Operaciones del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), al consultársele por los resultados del informe.

“La construcción en altura y la densificación de las ciudades, trae consigo la necesidad de cambiar los parámetros de transporte que actualmente se manejan en nuestra sociedad. Si solamente se densifica, pero se sigue utilizando el vehículo como el único medio de transporte, es claro que esta condición solo va a aumentar el caos vial”, manifestó.

Por otro lado, Chacón también apuntó que la construcción de sistemas de transporte masivo de personas (como el tren, metro, monorriel, o cualquiera de las medidas que está analizando el país) requieren de altas densidades de personas en su recorrido, que permitan que el sistema tenga altos niveles de ocupación, y la inversión realizada en el medio de transporte sea a menor plazo.

Normalmente, entre mayor densidad de población, también es menor la subvención que el estado debe otorgar a este sistema”, dijo.

El ingeniero ve la construcción en altura como "una necesidad para Costa Rica”, y que a pesar de ser un país sísmico, se puede desarrollar de manera segura.

“(...) en el país existen profesionales capacitados y especializados en diseño estructural y con conocimiento necesario para realizar la construcción de edificación en altura. De igual forma, como organización comprometida, el CFIA pone a disposición de la sociedad costarricense un Código Sísmico que es ejemplo mundial, y que establecen los lineamientos de diseño que deben cumplir todos los profesionales responsables”, explicó.

Con respecto a la altura máxima que puede alcanzar la construcción de un edificio dada las condiciones sísmicas de una zona, Chacón dijo que entre los factores críticos de decisión, pueden haber más elementos financieros que técnicos. Por ejemplo, en otros países con alta sismicidad existen torres de 300 metros de alto, y más de 60 niveles (por ejemplo, Chile y Japón), mientras que en nuestro país, la edificación más alta tendría aproximadamente 100 metros de altura y 28 niveles.

La zona metropolitana del Valle Central se encuentra saturada de viviendas
La zona metropolitana del Valle Central se encuentra saturada de viviendas
Buscando la sostenibilidad

Para el ingeniero Rodolfo Castro, presidente del Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), las variables ambientales y sociales cobran cada día más relevancia en la toma de decisiones de los desarrolladores inmobiliarios,.

“Las obras se están planificando, diseñando, construyendo y operando con metodologías que buscan reducir su impacto negativo en el ambiente, tales como la aumentar la eficiencia energética, el tratamiento y reutilización de aguas residuales, el aumento de infiltración de agua llovida, el control de escorrentía para reducir posibilidad de inundaciones, etcétera”, dijo a La Nación.

“Inclusive, hoy en día, son comunes los proyectos inmobiliarios que buscan estándares o certificaciones ambientales internacionales que exceden significativamente la normativa nacional”, agregó.

El representante empresarial, indicó que la responsabilidad de los desarrolladores inmobiliarios “es enorme ya que su gestión tiene un impacto ambiental y social muy significativo, no solo al momento de gestar el desarrollo, pero también durante todo el período de vida útil de los mismos”.

Según Castro, en la actualidad existe un consenso muy generalizado de cuál es la mejor forma del desarrollo urbano y esto es densificar las ciudades.

“La densificación no solo reduce el impacto ambiental y mejora la eficiencia en uso de los recursos, también aumenta la calidad de vida y la integración de los miembros de la sociedad. En la medida en que todos los actores, públicos y privados, nos movamos en esta dirección de modo congruente y organizado, más rápidamente vamos a lograr vencer estos retos tan importantes”.

“Un ejemplo muy evidente es el manejo del recurso hídrico, en términos generales el agua en nuestro país es abundante, pero es costoso distribuirla geográficamente, pero sobretodo los usuarios vemos el agua como inagotable y barata y por lo tanto, la desperdiciamos. Con mejor normativa, educación y uso de tecnologías modernas este es un problema que podría desaparecer en un plazo muy corto”, acotó.