Un portón cerrado, vecinos en disputa, dudas sobre quién debe pagar el mantenimiento o cuánto puede medir un acceso. Las servidumbres de paso suelen convertirse en uno de los conflictos más frecuentes entre propietarios en Costa Rica.
Al observar consultas de lectores sobre el tema en Facebook, La Nación recopiló las principales inquietudes y Andrés Herrera Jaramillo, abogado especialista en derecho inmobiliario de la firma Tactic Legal, brindó respuestas sobre los escenarios legales que más dudas generan entre los propietarios.
1. ¿Qué pasa si el dueño del lote que debe otorgar o que otorgó servidumbres fallece? ¿Cómo se otorgan permisos en estos casos?
Jaramillo explicó que, si la servidumbre ya fue constituida de forma válida —ya sea inscrita o adquirida legalmente—, esta se mantiene sobre el predio sirviente incluso tras la muerte del propietario, debido a que los derechos y cargas se transmiten junto con la finca.
Sin embargo, si la servidumbre aún no ha sido constituida y requiere autorización del dueño del terreno, el consentimiento deberá ser otorgado por los actuales titulares registrales, como herederos o adjudicatarios del proceso sucesorio, mediante los documentos públicos correspondientes.
El especialista añadió que, en casos de segregación o ampliación de la servidumbre, también deben cumplirse requisitos catastrales y municipales. Además, recordó que las servidumbres son indivisibles y permanecen ligadas al inmueble, por lo que cualquier modificación relevante debe resolverse dentro del proceso sucesorio o tras la adjudicación de la propiedad.
En caso de disputas relacionadas con un inmueble cuyo propietario falleció, Herrera indicó que las gestiones legales podrían dirigirse contra la sucesión del causante.
2. Compré un lote, pero solo tiene salida a la calle. ¿Debo pedir servidumbre para salir por el lado de atrás?
Según explicó Herrera, si el lote tiene acceso a la vía pública por el frente, no existe una obligación legal de crear una servidumbre posterior ni procede solicitarla de forma forzosa.
Este tipo de derecho aplica únicamente para fundos enclavados, es decir, propiedades sin salida suficiente a una calle pública, de acuerdo con el artículo 395 y siguientes del Código Civil.
Añadió que, cuando ya existe acceso público, cualquier ingreso adicional por terreno ajeno requiere el consentimiento del propietario o la constitución voluntaria de la servidumbre.
De lo contrario, una gestión de este tipo podría considerarse improcedente o abusiva. Asimismo, recordó que las segregaciones de lotes mediante servidumbre deben ajustarse a los requisitos técnicos y urbanísticos establecidos por catastro, la municipalidad y el INVU, según corresponda.
3. ¿El último lote que se vendió en la servidumbre de paso tiene derecho a entrar y salir, o también a uso comercial?
El titular del predio dominante puede realizar las obras necesarias para ejercer la servidumbre, siempre dentro de los límites establecidos en el título constitutivo y procurando generar la menor afectación posible al terreno sirviente.
Herrera precisó que este derecho real no permite aumentar la carga sobre la propiedad afectada, por lo que un acceso residencial no justifica, por sí solo, un uso intensivo con fines comerciales, como parqueos públicos o tránsito constante de camiones pesados. En esos casos, el dueño del predio sirviente podría solicitar una readecuación, una indemnización o acudir a la vía judicial para limitar el uso.
Herrera añadió que, para determinar un eventual abuso, también se toma en cuenta el título de la servidumbre, la forma en que históricamente se ha utilizado y la normativa urbanística vigente, como el uso de suelo municipal y el plan regulador.
4. ¿Es cierto que existe alguna ley en el país que establezca que no se pueden inscribir servidumbres de paso en casi todo el país y que no se puede accionar un terreno que no sea de 5.000 metros?
Herrera explicó que es incorrecto afirmar que existe una prohibición general para inscribir servidumbres de paso, ya que ninguna ley nacional lo impide. Lo que sí ocurrió fue un endurecimiento de los requisitos técnicos y urbanísticos para ciertos fraccionamientos y accesos mediante servidumbre, sobre todo fuera de cuadrantes urbanos.
Detalló que, en esos casos, se exigen visados y avales municipales o del INVU, además de requisitos mínimos de área según la zonificación aplicable. Añadió que las servidumbres inscritas pueden registrarse en planos si cumplen las disposiciones técnicas y se identifican correctamente los fundos dominante y sirviente.
Herrera concluyó que no existe una prohibición general, sino regulaciones que varían según el tipo de servidumbre, el uso previsto y la normativa municipal y catastral vigente, por lo que cada caso debe analizarse de forma particular.
5. ¿Qué pasa si colocan portones y cámaras de seguridad a una servidumbre de paso?
La instalación de un portón en una servidumbre no es ilegal por sí sola, siempre que no dificulte ni limite de forma irrazonable el derecho de paso. Recordó que el artículo 373 del Código Civil prohíbe al propietario del predio sirviente hacer más incómodo el uso de la servidumbre.
Herrera añadió que, si el portón restringe horarios, impide el tránsito normal o condiciona el acceso sin justificación, el titular del predio dominante puede reclamar la restitución del paso e incluso acudir a la vía judicial. De igual forma, señaló que el dueño del predio dominante tampoco puede apropiarse de la franja de servidumbre ni impedir el acceso al propietario del terreno sirviente.
Sobre las cámaras de seguridad, Herrera indicó que su colocación no vulnera automáticamente la servidumbre, siempre que no obstruyan el paso ni afecten derechos como la intimidad o la privacidad. Las partes pueden acordar medidas para equilibrar seguridad y acceso, como portones con llaves compartidas o mecanismos similares.
6. ¿Adónde hay que dirigirse para reclamar la medida de la servidumbre?
El ancho de una servidumbre depende de su naturaleza y de lo establecido en el título constitutivo.
- Voluntarias: la dimensión se define en la escritura y el plano catastral.
- Forzosas: un juez debe fijar la medida necesaria para garantizar el acceso, con un mínimo de dos metros y un máximo de seis, salvo acuerdo entre las partes.
Herrera aclaró que el tamaño del predio dominante no determina automáticamente el ancho de la servidumbre, pues prevalece el criterio de necesidad y razonabilidad. Añadió que, ante dudas o conflictos, es recomendable solicitar certificaciones registrales, revisar el plano catastral y contar con un levantamiento topográfico profesional.
Si existe controversia sobre el uso o la dimensión de la servidumbre, el caso debe resolverse en la vía civil. También aconsejó consultar a la municipalidad y revisar el plan regulador cantonal para verificar eventuales requisitos locales.
7. Si solo una persona da mantenimiento a la servidumbre, ¿se puede obligar a los demás a pagarle a quien brinde el mantenimiento?
El artículo 374 del Código Civil establece que quien se beneficia de una servidumbre debe asumir, por regla general, los gastos de mantenimiento y las obras necesarias para su uso, salvo que exista un acuerdo distinto entre las partes.
Cuando el paso favorece a varios predios dominantes, los costos deben repartirse de forma proporcional y equitativa entre los beneficiarios. Asimismo, indicó que quien cubra por cuenta propia gastos razonables para conservar el tránsito puede reclamar el reintegro correspondiente, ya sea por la vía extrajudicial o judicial.
Si surge una disputa sobre la obligación de contribuir o el monto de los pagos, corresponde al juez civil resolver el conflicto y determinar eventuales indemnizaciones.
8. Alguien tuvo una servidumbre por más de 30 años, pero no de paso, sino que pasaba una línea eléctrica por una finca desde el año 1999. Los dueños de la finca de un día para otro cortaron la electricidad sin ninguna orden de un juez. ¿Se puede hacer un reclamo?
Una línea eléctrica que atraviesa una finca constituye, por su naturaleza, una servidumbre continua y aparente, ya que se evidencia mediante postes, cables u otras estructuras visibles.
Aunque la servidumbre no esté inscrita, un uso prolongado y evidente podría consolidarla frente al propietario del predio sirviente, aunque la falta de registro limita su oponibilidad ante terceros. Aclaró, además, que la mera tolerancia del dueño no basta para constituir ese derecho.
Herrera señaló que el propietario del terreno afectado no puede interrumpir unilateralmente el servicio ni destruir la infraestructura, pues ello podría generar acciones judiciales, medidas cautelares e indemnizaciones.
Recomendó recopilar pruebas documentales, técnicas y testimoniales para determinar si existe una servidumbre válida o solo un uso tolerado. En caso de disputa, indicó que corresponde acudir a la jurisdicción civil.
9. ‘Mi mamá donó una propiedad a 4 nietos, y quedó dividida en cuatro lotes con sus respectivos dueños, pero la servidumbre está a nombre de ella, ¿qué se puede hacer?”
Si en el Registro la servidumbre todavía aparece a nombre de la donante, esto podría responder a una falta de actualización registral tras la segregación del inmueble o a una imprecisión en el título inscrito.
Herrera indicó que lo primero es revisar la escritura de donación, los planos catastrales y los asientos registrales. A partir de ello, la corrección suele realizarse mediante una escritura pública de aclaración o redistribución de la servidumbre, en la que se identifiquen correctamente los fundos dominantes para su inscripción en el Registro Inmobiliario.
Si existe oposición entre copropietarios, desacuerdo sobre el alcance del derecho o problemas para inscribir la modificación, el conflicto deberá resolverse en la vía civil. Cualquier ajuste debe respetar el principio de no aumentar la carga sobre el predio sirviente y garantizar la seguridad jurídica registral y catastral.
10. ‘Si una servidumbre de paso de lotes agrícolas no es parte de ningún lote, solo parte de la finca madre, ¿alguien necesita pagar impuestos de la propiedad?’
Una servidumbre de paso no constituye una finca independiente, ya que la franja destinada al tránsito continúa formando parte del predio sirviente y sigue siendo propiedad del titular registral de la finca madre, aunque esté gravada en favor de otros lotes.
Por esa razón, el pago del impuesto sobre bienes inmuebles corresponde, en principio, al dueño registral del terreno donde se ubica la servidumbre.
Los beneficiarios del paso no adquieren, por sí solos, la condición de contribuyentes. Solo en casos excepcionales, como la segregación e inscripción de la franja como finca aparte, podrían generarse efectos distintos en materia tributaria.
Una servidumbre requiere al menos dos predios distintos: uno dominante y otro sirviente. Aunque los usuarios del derecho pueden pactar entre sí la distribución de gastos de mantenimiento o compensaciones, esos acuerdos no modifican la responsabilidad tributaria.