Es común que personas conocidas vendan un bien, como un vehículo o una motocicleta, mediante un contrato de compraventa sin realizar de inmediato el traspaso en el Registro de la Propiedad, muchas veces para ahorrar dinero ante los costos del trámite. Sin embargo, esta práctica puede acarrear riesgos y consecuencias legales importantes en Costa Rica.
La abogada Angie Portela, gerente legal de la firma APriori, explicó a La Nación la importancia de realizar estos traspasos, la diferencia entre ser propietario registral y mero poseedor de un bien, así como las consecuencias de no inscribir los bienes de inmediato y los mecanismos legales para subsanar la falta de traspaso, entre otros aspectos relevantes.
¿Cuáles son los efectos legales de no inscribir el traspaso de un bien en el Registro Nacional costarricense?
De acuerdo con Portela, los contratos privados sí producen efectos vinculantes entre las partes que los suscriben (comprador y vendedor), al igual que las escrituras traslativas de dominio. No obstante, no lo hacen frente a terceros ni frente al Estado, mientras no se inscriba ante el Registro de la Propiedad.
“Por ejemplo, si el vehículo no se ha inscrito o solo existe un contrato privado y tengo un accidente, el responsable civil del accidente es el que puede autorizar la conciliación. También, al no existir un traspaso, el vehículo podría ser embargado por deudas del vendedor”, explicó la abogada.
Además, recordó que el artículo 460 del Código Civil establece que la transmisión de dominio de bienes inmuebles y de otros para los cuales la ley exija registro, solo produce efectos contra terceros desde la inscripción en el Registro Público.
¿Qué diferencia existe entre ser el poseedor de un bien y ser el propietario registral al momento de reclamar derechos ante el Estado?
Portela señaló que el poseedor de un bien es aquella persona que tiene la tenencia y se comporta como dueño, pero sin título inscrito. Además, puede ejercer acciones posesorias (para que no lo despojen).
En el caso de bienes muebles no registrales, la posesión permite presumir la propiedad sobre el bien. Por ejemplo, una computadora, un teléfono celular, una mesa, un sillón, etc.
En cambio, el propietario registral aparece como dueño en el Registro Nacional. Este es el único reconocido como tal por el Estado, con plenos efectos frente a terceros. Se trata de bienes inmuebles (propiedades), vehículos, motocicletas, etc.
Portela recordó que, en un litigio, el juez presume propietario a quien figura en el Registro Nacional. El poseedor tendría que probar su derecho mediante contrato, prueba de pago, testigos, entre otras pruebas, pero su posición es más débil y no le garantiza un fallo favorable.
¿Qué puede suceder si una persona adquiere un vehículo o propiedad mediante contrato privado, pero nunca realiza el traspaso en registro?
La abogada explicó que entre el comprador y vendedor el contrato se mantiene como válido, y el comprador puede exigir el traspaso.
No obstante, frente al Estado o terceros, el comprador no puede reclamar alguna circunstancia como dueño registral sobre ese bien hasta tanto no se inscriba. Por ende, si hay un embargo, una expropiación o un accidente de tránsito, la responsabilidad y derechos recaen sobre el titular registral.
En ese sentido, Portela confirmó que puede perder legitimación activa, es decir, no puede demandar por daños ocasionados al carro o a la propiedad porque legalmente “no es suyo”.
¿En qué casos puede una inscripción registral errada impedir que el verdadero propietario reclame indemnización ante una pérdida causada por la administración pública?
Si un bien está mal inscrito (por ejemplo, un inmueble registrado a nombre de otra persona por error), el afectado puede carecer de legitimación para reclamar una indemnización por daños ocasionados por el Estado, como en casos de expropiación o destrucción.
Según Portela, la Sala Primera ha reiterado que el Registro goza de fe pública registral, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público. Esto implica que, si la persona no figura como propietaria, el Estado indemniza únicamente al titular registral, no al poseedor.
¿Cuáles son las consecuencias procesales de presentar una demanda por daños cuando el bien no está inscrito legalmente a nombre del demandante?
El juez puede declarar la demanda sin lugar por falta de legitimación activa, dado que no existe un derecho registral a favor del demandante.
En todo caso, podría iniciar un proceso independiente contra el vendedor para exigir la entrega de la escritura y su inscripción, pero no para reclamar daños a terceros ni al Estado.
¿Cuáles mecanismos legales pueden utilizarse para subsanar inscripciones erróneas después de ocurrido un daño o pérdida?
Portela se refirió a la existencia de tres mecanismos legales que pueden ser utilizados para subsanar este tipo de inscripciones erróneas ante el Registro de la Propiedad:
- Rectificación registral: este instrumento está contemplado en el artículo 104 y siguientes del Reglamento del Registro Público. Según la normativa, si hay error material, se corrige mediante gestión administrativa.
- Proceso judicial de rectificación o usucapión (prescripción adquisitiva): Si la inscripción no refleja la realidad o nunca se hizo, se puede acudir a tribunales para que se declare la propiedad y obligue la inscripción.
- Pruebas diferentes al registro: En casos de posesión prolongada (10 años si es una posesión ordinaria y 20 si es extraordinaria), se admite usucapión con prueba documental y testimonial.
¿Una prueba testimonial podría subsanar la no inscripción registral en la determinación de la propiedad de bienes muebles e inmuebles?
Para bienes inmuebles o vehículos, Portela explicó a este diario que no puede utilizarse una prueba testimonial para reemplazar la inscripción ante el Registro de la Propiedad.
Por el contrario, la ley exige un documento escrito y la inscripción registral. La prueba testimonial podría servir en juicios de usucapión o para demostrar la existencia de un contrato privado, pero nunca alcanza por sí sola para acreditar propiedad frente al Registro.
Si alguien compra un bien, pero decide realizar el traspaso en el registro hasta tiempo después, y a la hora de hacerlo el antiguo dueño le indica que ya no lo quiere traspasar, ¿qué mecanismos tiene la persona que pagó el bien para protegerse?
Portela enfatizó en que los compradores deben tramitar de inmediato los traspasos. Por esta razón, el comprador escoge, generalmente, el notario y paga los gastos. Si el antiguo dueño se niega, el comprador podría recurrir a alguna de estas opciones:
- Presentar demanda de otorgamiento de escritura.
- Solicitar un proceso monitorio o sumario para obligar al vendedor a firmar el traspaso.
Mientras tanto, legalmente, el vehículo sigue perteneciendo al vendedor, quien podría incluso venderlo de nuevo o ser embargado.