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Comprar una casa frente al mar puede parecer una oportunidad difícil de dejar pasar cuando se cuenta con los recursos para hacerlo. Sin embargo, detrás de una propiedad en la costa puede existir una condición jurídica que determine si realmente podía venderse: descubrir que el inmueble se encontraba dentro de la zona marítimo terrestre.
La zona marítimo terrestre (ZMT) es una franja de 200 metros de ancho que se extiende a lo largo de los litorales Pacífico y Atlántico. Se mide horizontalmente a partir de la línea de pleamar ordinaria (el punto en que el agua del mar alcanza su nivel máximo en la costa).
Es parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y tiene carácter inalienable e imprescriptible. Además, su área se divide en una zona pública, que comprende los primeros 50 metros desde la pleamar ordinaria, y una zona restringida, que corresponde a los 150 metros restantes.
La abogada Mercedes Sancho Rubí, socia de la firma Quatro Legal, explicó a La Nación qué ocurre cuando una persona compra un inmueble en estas condiciones sin saberlo, si puede reclamar al vendedor y cuáles son las implicaciones legales de la transacción.
¿Qué pasa si compré una casa y luego me entero de que está en una ZMT?
De acuerdo con Mercedes Sancho, antes de adquirir una propiedad en Costa Rica, es indispensable contar con el acompañamiento de un abogado y notario que realice una debida diligencia.
Este estudio debe verificar, entre otros aspectos, el historial de la finca, sus linderos, gravámenes, propietario registral y, especialmente, la naturaleza jurídica del inmueble para determinar si puede ser objeto de una compraventa.
La abogada señaló que el análisis también debe establecer si el terreno se encuentra dentro de la ZMT y, en ese caso, si corresponde a la zona pública (los primeros 50 metros) o a la restringida (los 150 restantes).
Por ello, advirtió de que una persona no puede asumir que una propiedad frente al mar puede comprarse únicamente porque alguien la ofrece en venta.
Sancho explicó que existen dos escenarios:
- Zona pública: Si el inmueble se encuentra en esta franja, no puede ser objeto de compraventa privada, pues se trata de un bien de dominio público, imprescriptible e inalienable, de acuerdo con el artículo 1 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (N.° 6043). La abogada recordó que tampoco es posible adquirir derechos privados sobre estos terrenos mediante posesión o usucapión. Además, el artículo 20 establece que esta área está destinada al uso público y no puede ser ocupada bajo ningún título, salvo las excepciones previstas por ley.
- Zona restringida: La ubicación en esta franja no implica necesariamente que la adquisición sea inválida. Según Sancho, allí pueden existir concesiones otorgadas legalmente y también hay excepciones contempladas en el artículo 6 de la Ley N.° 6043. Asimismo, existen propiedades inscritas como privadas desde antes de la entrada en vigor de esa normativa, en 1977.
En los casos en que corresponda una concesión, Sancho detalló que lo que procede es tramitar ese derecho y no una compraventa.
En criterio de la abogada, un notario no debería poder formalizar la venta de una casa ubicada en la zona pública de la ZMT, pues se trata de un bien demanial y fuera del comercio. En cambio, cuando se trata de la zona restringida, debe determinarse primero la naturaleza jurídica del inmueble y si corresponde tramitar una concesión.
¿Puedo reclamar al vendedor?
Sancho explicó que la transferencia de una propiedad entre vendedor y comprador debe formalizarse mediante una escritura pública ante un notario, con la comparecencia de las partes.
Por ello, señaló que el Estado no puede vender un inmueble ubicado en la zona marítimo terrestre como si se tratara de una propiedad privada. Si un supuesto propietario suscribe una escritura de compraventa sobre un terreno que no puede ser objeto de esa transacción, el negocio podría ser declarado nulo.
La abogada indicó que una persona que adquirió un inmueble creyendo que se trataba de una propiedad privada podría reclamar al vendedor si posteriormente se determina que pertenece al dominio público de la ZMT y que, por tanto, no podía venderse.
Entre las acciones que podrían plantearse están la recuperación del dinero pagado y el reclamo por daños y perjuicios, además de las gestiones correspondientes para determinar la nulidad del negocio.
Si el vendedor presentó como propiedad privada un inmueble que jurídicamente pertenece al dominio público de la zona marítimo terrestre —salvo los casos en que proceda una concesión en la zona restringida—, podría existir un incumplimiento contractual y responsabilidad frente al comprador.
¿Cuál es el plazo y las consideraciones a tomar en cuenta para hacer dicho reclamo?
La abogada explicó que el comprador está sujeto a plazos de prescripción para determinadas acciones contra el vendedor, pero no existe un único plazo aplicable a todos los reclamos. Este dependerá de la acción que se plantee y deberá determinarse en cada caso concreto.
Entre los principales aspectos que deben analizarse señaló:
- Nulidad absoluta de la compraventa: puede alegarse en cualquier momento, conforme al artículo 1062 del Código Civil, aunque deben revisarse las características de la acción y sus pretensiones accesorias.
- Devolución del precio: debe analizarse junto con la acción de nulidad y las reglas de restitución aplicables para determinar el plazo correspondiente.
- Daños y perjuicios: están sujetos a prescripción, cuyo plazo dependerá de la acción específica que se ejerza.
- Ocultamiento o mala fe del vendedor: debe estudiarse de manera independiente, según las consecuencias económicas que se pretendan reclamar.
Por su parte, en cuanto a las consideraciones que debe tomar en cuenta una persona si desea formular un reclamo, Sancho explicó que dependerá de las circunstancias, pues el comprador afectado podría plantear distintas acciones al amparo del Código Civil:
- Resolución o nulidad de la compraventa, si el inmueble no podía ser objeto de venta.
- Restitución del dinero pagado.
- Indemnización por daños y perjuicios, siempre que exista fundamento y prueba, particularmente si el vendedor conocía la imposibilidad de comercializar el inmueble y aun así lo ofreció.
- Saneamiento por evicción, cuando el comprador pierde el bien debido al derecho que corresponde al Estado o a un tercero.
