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Una concesión en la zona marítimo terrestre (ZMT) permite usar y disfrutar un terreno público frente al mar bajo determinadas condiciones, pero no otorga las mismas facultades que una finca inscrita a nombre de un particular.
Para aclarar los alcances de esta figura jurídica, la abogada Mercedes Sancho Rubí, socia de Quatro Legal, explicó qué usos permite la ley, cuáles son las restricciones, cómo se adquieren y traspasan estos derechos, y por cuánto tiempo pueden mantenerse.
La zona marítimo terrestre es una franja de 200 metros de ancho a partir de la línea de pleamar ordinaria, el punto en que el agua del mar alcanza su nivel máximo en la costa. Se divide así:
- Una zona pública que comprende los primeros 50 metros desde la pleamar ordinaria
- Una zona restringida que corresponde a los 150 metros restantes.
La ZMT parte del patrimonio nacional, pertenece al Estado y tiene carácter inalienable e imprescriptible.
Mercedes Sancho recordó que la ZMT es administrada, principalmente, por las diferentes municipalidades dentro de sus respectivas jurisdicciones, bajo la supervisión y coordinación de las autoridades competentes.
En la zona restringida, puede otorgarse una concesión, figura mediante la cual el Estado permite a un particular utilizar y aprovechar un área determinada bajo las condiciones establecidas por la ley y el respectivo plan de desarrollo.
La concesión no equivale a una propiedad privada y sus derechos no pueden venderse como si se tratara de una finca; en los casos permitidos, pueden cederse o traspasarse con las autorizaciones correspondientes.
Sancho aclaró, sin embargo, que no todo inmueble ubicado dentro de los 200 metros pertenece necesariamente al Estado. La Ley N.° 6043 contempla excepciones para determinadas propiedades privadas inscritas antes de su entrada en vigor y otros terrenos cuya situación jurídica está regulada por leyes especiales.
¿Puede un extranjero adquirir concesiones de ZMT?
La abogada señaló que existen restricciones para extranjeros y sociedades con capital extranjero. Una persona extranjera puede ser concesionaria si cumple los requisitos legales, mientras que la normativa establece limitaciones para sociedades domiciliadas en el exterior, constituidas por extranjeros o cuyo capital pertenezca mayoritariamente a personas extranjeras.
¿Qué se puede hacer con una concesión en la ZMT?
Mercedes Sancho explicó que un concesionario no puede construir con la misma libertad que tendría el propietario de una finca privada. Las obras deben ajustarse al destino autorizado, al plan regulador costero de la municipalidad correspondiente y a los permisos municipales y sectoriales requeridos.
De acuerdo con el artículo 41 de la Ley N.° 6043, se puede edificar obras compatibles con el uso establecido en la concesión y con la planificación de la zona. Dependiendo de la zonificación, esto puede incluir viviendas, quintas de recreo, hoteles, comercios y actividades turísticas, entre otros usos.
En las zonas declaradas turísticas, el artículo 57 establece condiciones específicas para residencias, quintas de recreo, hoteles, restaurantes, negocios comerciales y otras actividades, siempre de acuerdo con el plan de desarrollo correspondiente. Sancho señaló que el destino de la concesión no puede modificarse sin autorización formal y escrita de la municipalidad.
En cuanto a las limitaciones, Sancho recordó las siguientes:
- Construir fuera del área otorgada en concesión.
- Ocupar o construir en la zona pública (en los primeros 50 metros) como si se tratara de una propiedad privada.
- Levantar obras incompatibles con el uso autorizado.
- Modificar el destino del terreno sin autorización municipal.
- Impedir el acceso público a la zona pública.
- Realizar construcciones sin los permisos correspondientes.
- Ejecutar obras que contradigan el plan regulador costero.
¿Se puede vender una concesión de ZMT?
Sancho explicó que, según el artículo 45 de la Ley N.° 6043, una concesión en la ZMT puede cederse o traspasarse, pero no puede venderse libremente como si fuera una propiedad privada.
La figura jurídica corresponde al traspaso de los derechos derivados de la concesión, proceso que requiere la autorización de la Municipalidad.
La abogada señaló que las partes pueden acordar un precio y suscribir un contrato de cesión, pero este no produce por sí solo el traspaso válido de la concesión. Lo que se transmite no es el terreno, sino el derecho de uso y disfrute por un periodo determinado. En caso de existir una construcción, explicó, también pueden transferirse las mejoras asociadas a ese derecho.
El trámite debe realizarse mediante una solicitud formal ante la Municipalidad correspondiente, que deberá autorizar el cambio de concesionario conforme a los requisitos establecidos por la legislación.
¿Una persona puede solicitar una concesión o debe otorgarse mediante concurso?
De acuerdo con la especialista, el otorgamiento no se hace mediante concurso ni como si fuese una licitación. Señaló que, generalmente, las concesiones ya están otorgadas y se negocia su traspaso entre partes.
¿Cuál es el plazo máximo o mínimo de una concesión?
Mercedes Sancho recordó que, por ley, las concesiones se otorgan por un plazo no menor de cinco ni mayor de 20 años, y deben indicar el canon a pagar y su forma de pago. Sin embargo, detalló que las marinas y atracaderos turísticos por ejemplo, manejan plazos distintos.
Si tengo una concesión, ¿debo comprometerme a hacer una inversión mínima o puedo dejar el terreno en su estado natural?
Sancho explicó que no existe una obligación general de construir o realizar una inversión mínima en toda concesión de la ZMT. Incluso, una parcela puede destinarse a la conservación o preservación de la naturaleza. Sin embargo, el uso permitido dependerá del destino establecido en la concesión, el plan regulador costero y las condiciones del contrato.
En ese sentido, la abogada señaló que la ley exige precisar el destino del terreno, por lo que si una concesión fue otorgada para uso residencial, por ejemplo, podrían existir obligaciones de desarrollo que impidan mantenerla indefinidamente sin construir.
Según Sancho, la falta de construcción no constituye por sí misma una infracción, pero podría generar consecuencias si existe una obligación concreta de desarrollar o utilizar el terreno conforme al destino autorizado. Además, el incumplimiento de las condiciones de la concesión puede incluso llevar a su cancelación.
¿Qué pasa si expira el plazo de una concesión?
Sancho explicó que el vencimiento de una concesión en la ZMT no convierte al concesionario en propietario del terreno ni implica una renovación automática, ya que la ley establece un procedimiento específico para solicitar la prórroga y, si esta no se obtiene, el derecho se extingue.
Según la abogada, la normativa permite prorrogar las concesiones sucesivamente, siempre que el titular presente la solicitud y esta sea aprobada por la Municipalidad correspondiente y, cuando proceda, por la autoridad competente.
La gestión debe realizarse dentro de los tres meses posteriores al aviso municipal sobre el vencimiento. Sin embargo, Sancho recomienda iniciar el trámite al menos seis meses antes y mantenerse al día con el canon y las demás obligaciones.
La especialista advirtió que una solicitud presentada fuera de ese plazo se considera una nueva petición de concesión, por lo que se deberá cumplir nuevamente con los requisitos y la petición quedará sujeta a valoración municipal. La prórroga también puede denegarse por razones de utilidad pública, conveniencia general, necesidad del terreno para proyectos aprobados o incumplimiento de las obligaciones del concesionario.
Si el plazo vence sin que se haya aprobado la prórroga, la concesión se extingue y desaparece el derecho de uso y disfrute que tenía el titular.
¿Cómo se paga una concesión?
Sancho explicó que una concesión no se paga mediante cuotas mensuales, sino a través de un canon establecido en el contrato de concesión con la Municipalidad. Este monto sustituye el impuesto territorial o de bienes inmuebles y debe ser asumido por el nuevo concesionario una vez aprobado y formalizado el traspaso.
