En Costa Rica hay 361.847 viviendas alquiladas, según los datos más recientes publicados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC). Algunas están rentadas en colones, pero otras están pactadas en dólares. Y justo ahí está el tema.
Aunque los alquileres de vivienda estén pactados en dólares, la ley permite que puedan ser cancelados en colones, usando el tipo de cambio de venta de referencia del Banco Central de Costa Rica (BCCR) vigente a la fecha acordada de pago.
En momentos en que el precio del dólar en Costa Rica está en niveles mínimos históricos, esto representa una ventaja para los inquilinos que ganan en moneda nacional pero pactaron su arrendamiento en dólares, pues es casi un “descuento”: necesitan menos colones para cubrir el mismo monto en dólares.
Pero del otro lado, los propietarios de esas viviendas sienten el golpe. Reciben menos colones por ese mismo alquiler, lo que puede afectar sus ingresos mensuales, sobre todo si dependen de ese dinero.
Pese a la desventaja, hay un punto clave: cuando el precio del arrendamiento de una vivienda es en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste. Así lo establece la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (7.527).
Es decir, el propietario de la vivienda no puede establecer cláusulas que le permitan subir automáticamente el monto en dólares del alquiler de la casa.
Entonces, ¿qué puede hacer el dueño de la vivienda?
Adriana Rojas, socia fundadora de la empresa Salud Financiera, recomendó a los propietarios estar pendientes de cuándo vence el contrato. Ahí se abre la oportunidad de renegociar: subir el monto en dólares o incluso cambiar la moneda del alquiler.
Antes de que concluya el contrato de arrendamiento, las partes pueden acordar nuevas condiciones que regirían en una eventual renovación, ya sea un ajuste en la renta en dólares o el cambio de moneda. Si el inquilino no acepta la propuesta, el contrato terminaría al final del período pactado.
Otra alternativa que podría valorarse, según confirmó Guillermo E. Zúñiga, socio experto en derecho inmobiliario de Ecija, es incrementar la mensualidad o cambiar la moneda durante el contrato, pero esto solo es posible si ambas partes están de acuerdo.
En ese caso, podrían hacer una adenda, aunque la mejor recomendación es firmar un nuevo contrato con las condiciones pactadas. Si no hay acuerdo entre las partes, las reglas actuales seguirán vigentes hasta que termine el plazo pactado de alquiler.
Ahora, ojo con esto: si se pasan a colones, el juego cambia. En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido en moneda nacional se puede ajustar al final de cada año del contrato.
En términos sencillos, si la inflación interanual no supera el 10%, el propietario puede reajustar el alquiler en un porcentaje igual o menor a ese nivel. Si la inflación supera ese 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) define el porcentaje adicional de aumento que se podría aplicar al alquiler de la vivienda.
Finalmente, hay un detalle práctico que puede ser considerado.
Si el propietario de la vivienda tiene deudas en dólares y usa ese alquiler para pagarlas, puede buscar en qué entidad financiera comprar la divisa a un tipo de cambio más favorable, recomendó Carlos Vásquez, fundador de Quantum Coaching Group, conferencista y capacitador en finanzas personales.