En la última década, el auge inmobiliario en las zonas costeras del Pacífico se disparó. En distritos como Cabo Velas, ubicado en el cantón de Santa Cruz, Guanacaste, las playas de Tamarindo, Conchal y Flamingo se han poblado con nuevos proyectos de viviendas, muchos de ellos vacacionales, donde el apartamento más barato cuesta $370.000. En ese mismo lugar también converge otra realidad: Cabo Velas forma parte de los distritos con los índices más altos de habitantes que viven en asentamientos precarios.
Una situación similar experimenta Garabito, Puntarenas, donde 10 de cada 100 personas habitan en precarios. Este cantón costero, al igual que Santa Cruz, puntúa entre los municipios que más permisos de construcción para vivienda solicitan. Ahí el precio mínimo de los proyectos de vivienda a la venta también es elevado. Si una persona decide mudarse a la zona se puede encontrar apartamentos con precios que empiezan en poco más de medio millón de dólares y casas desde los $149.000.
Los distritos de Cabo Velas y Jacó, en Garabito, también poseen otra característica que comparten algunas comunidades turísticas de Guanacaste y Puntarenas. En ambos el 40% de las viviendas están desocupadas, ya sea porque son para uso vacacional de sus propietarios o están destinadas a alquileres de corta estancia para turistas.
Estos contrastes son parte de los hallazgos expuestos en el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda, elaborado en 2024 por la Universidad de Costa Rica (UCR) y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
Según reveló el informe, las zonas del Pacífico con mayor concentración de construcción residencial tienen los porcentajes más altos de vivienda desocupada y coinciden con las regiones con mayor índice de población en asentamientos informales, conocidos como precarios, de ese litoral.
Estas regiones también presentan otra particularidad: se ubican en dos de las regiones más pobres del país. Tanto la región Chorotega (compuesta por Guanacaste) como la Pacífico Central poseen un 24% de pobreza.
El auge de la construcción en Guanacaste y el Pacífico Central está vinculado al crecimiento del turismo y a la llegada de inversiones extranjeras en el sector inmobiliario. Así lo señaló el economista José Luis Arce, quien realizó el análisis macroeconómico del informe.
Según detalló Arce a La Nación, este fenómeno ha impulsado el desarrollo de segundas residencias y viviendas de playa, muchas de ellas destinadas al alquiler de corto plazo o a la residencia de extranjeros no domiciliados, convirtiendo a estas zonas en polos de inversión inmobiliaria y turística.
Sin embargo, el economista advierte de que este crecimiento responde más a la demanda del sector turístico que a las necesidades de vivienda de la población local. Esto produce una brecha de desigualdad entre el mercado inmobiliario de alto costo y la realidad económica de los sectores más vulnerables, para los cuales el desarrollo no se traduce en acceso a vivienda digna.
Costoso acceso a la vivienda
El desarrollo inmobiliario en las costas del Pacífico ha transformado el paisaje con un incremento notable en la construcción de viviendas; en los mapas es fácil ver cómo gran parte del desarrollo residencial se ha concentrado en estas zonas. Sin embargo, acceder a una casa en estas localidades resulta cada vez más difícil para una parte considerable de la población.
Según el informe de vivienda, en el 2024 dos provincias presentan los precios más altos tanto en vivienda vertical (torres de apartamentos) como en vivienda horizontal (casas independientes): Guanacaste y Puntarenas. Por ejemplo, mientras que un apartamento de 43 m² en Alajuela puede costar $71.000 (el precio más bajo del país), en Guanacaste el precio mínimo se eleva a $204.000 para uno de 64 m². De igual forma, la casa más económica se encuentra en Heredia, con un valor de $72.142 y 70 m², mientras que en Guanacaste alcanza los $369.000 por una de 140 m².
En Guanacaste y Puntarenas hay un total de 11 proyectos residenciales que ofrecen soluciones de $400.000 en adelante.
“Las viviendas que se ofrecen en las costas son pensadas para uso vacacional de personas que residen en el GAM o fuera del país (...), mientras que proyectos verticales suelen ser tanto para venta vacacional como para pobladores o personal de las empresas que se ubican en la zona gracias a la actividad comercial que generan los puertos, según indican agentes inmobiliarios”, afirma la investigación de la UCR.
Más casas nuevas, más casas desocupadas
El interés por desarrollar proyectos inmobiliarios en la costa ha sido evidente en los últimos años. Entre el 2021 y el 2023, se tramitaron 288 proyectos residenciales ante el CFIA, de los cuales un 24% se ubicó en Guanacaste y un 16% en Puntarenas, reflejando la apuesta de las desarrolladoras por estas zonas. No obstante, esta expansión no necesariamente responde a la demanda de vivienda de la población local, pues el auge no ha significado una mayor ocupación de viviendas.
Garabito, por ejemplo, experimentó un crecimiento del 82,6% en su parque habitacional en la última década, prácticamente duplicando la cantidad de viviendas que había en el 2011. Cantones de Guanacaste, como Hojancha (47,2%), Santa Cruz (44,5%), Carillo (35%), La Cruz (35%), Nicoya (29%) y Nandayure (29%) también siguen una tendencia de crecimiento.
Este aumento no parece estar orientado a cubrir las necesidades habitacionales de la población, ya que los distritos con mayor porcentaje de vivienda individual desocupada se ubican, en su mayoría, en el litoral Pacífico. En 15 distritos a lo largo de la costa de Guanacaste y Puntarenas, más del 30% de las residencias están desocupadas.
De esta forma el auge se vincula a la proliferación de viviendas para alquileres temporales o segundas residencias, así lo detalla el informe del sector vivienda. Según el análisis, este fenómeno es evidente en zonas turísticas, donde la presencia de casas vacías se explica, en gran medida, por su uso recreativo o por su inclusión en plataformas de hospedaje de corta estancia.
Contrastes en la costa
FUENTE: Hasta 40% de viviendas desocupadas || INFOGRAFÍA / LA NACIÓN.
Habitantes en precariedad
La otra cara de la realidad es el alto porcentaje de población de las costas que vive en condiciones de precariedad. En 34 distritos del país, al menos un 10% de los habitantes reside en precarios. Entre ellos destacan destinos turísticos del Pacífico, como Jacó, Tárcoles, Cabo Velas, Quepos y Nacascolo.
Comunidades como Chacarita, ubicada en el cantón central de Puntarenas, al igual que Cabo Velas, presentan un porcentaje de precariedad similar al de León XIII, en Tibás.
Sin embargo, los distritos con mayor urgencia de subsidios para atender el problema de los asentamientos informales no son los que más recursos reciben. Según menciona el análisis, esta situación evidencia la necesidad de una estrategia coordinada entre los gobiernos locales, el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV) y las instituciones responsables, con el fin de garantizar una distribución más equitativa de los subsidios y una atención efectiva a las comunidades en mayor vulnerabilidad.
“Es impresionante -y no debería ser parte de la realidad nacional- que cantidades tan grandes de personas vivan en tales condiciones. Uno de los aspectos más importantes a señalar es que, se observa que las zonas del Pacífico con mayor concentración de construcción residencial y de vivienda individual desocupada coinciden con las zonas con mayor cantidad de población en asentamientos informales de ese litoral”, explica el informe.
Necesidad de políticas públicas
El economista José Luis Arce advirtió que el desarrollo económico no puede centrarse solo en apoyar los sectores más dinámicos, sino que debe ir acompañado de políticas públicas que atiendan a las poblaciones más vulnerables y promuevan una mayor equidad para estas zonas.
Arce mencionó tres políticas públicas clave para mejorar las condiciones de las poblaciones más vulnerables. La primera se centra en las ayudas sociales, como las transferencias monetarias y apoyos específicos dirigidos a las familias más pobres, para mitigar las condiciones de pobreza que caracterizan los sectores del litoral Pacífico.
La segunda es una política educativa y de empleabilidad, que fomente el desarrollo de habilidades en áreas como el turismo, la construcción y la gestión inmobiliaria, con el fin de mejorar las oportunidades laborales y facilitar el acceso a una mejor calidad de vida en las regiones afectadas.
Finalmente, Arce subrayó la urgencia de implementar una política de vivienda que asigne más recursos públicos a la vivienda social. Esto, señaló, es especialmente necesario dado que en los últimos años los recortes en este sector han afectado aún más a las zonas más vulnerables, dejando a muchas familias sin acceso a una vivienda digna.