Todo comprador extranjero que adquiere una propiedad en Guanacaste escucha razones para confiar: Costa Rica es una democracia estable, tiene legislación ambiental, un Registro Nacional funcional y tribunales independientes. Todo eso es cierto. Pero mi experiencia como propietario en Nosara me enseñó que buenas leyes no siempre equivalen a una protección efectiva.
Antes de comprar, hice la debida diligencia recomendada: estudio del título en el Registro Nacional, revisión de la estructura societaria, plano catastrado, permisos y asesoría jurídica. Era indispensable, pero resultó insuficiente. Los desafíos aparecieron después, cuando surgieron controversias y fue necesario que distintas instituciones intervinieran.
En términos de legalidad, Costa Rica regula con detalle los desarrollos inmobiliarios. Ahora bien, el problema no es la ausencia de normas, sino lo que ocurre al intentar hacerlas cumplir, cuando las instituciones simplemente no responden a las denuncias, se escudan en discursos burocráticos y no ofrecen soluciones.
Para un comprador, no basta comprobar que existe un permiso: también debería verificar si lo construido corresponde a lo autorizado, si hubo inspecciones posteriores y qué ocurre cuando un ciudadano presenta una denuncia o solicita una revisión.
En la práctica, la fiscalización puede depender de que alguien active el procedimiento, como nos ha sucedido a algunos propietarios con la Municipalidad de Nicoya, que nos ha quedado debiendo.
Mi experiencia permite dimensionar lo que ocurre cuando estas dudas se convierten en una controversia.
En un proceso del que soy parte, un Juzgado Civil dictó una medida cautelar que suspendió determinados acuerdos de una asamblea de condominio que cambió las reglas de pagos para los propietarios.
El tribunal examinó el expediente y concedió la protección solicitada. Sin embargo, aquello no terminó con el conflicto: siguieron impugnaciones procesales y, meses después, fue necesaria otra resolución que reiterara expresamente y sin excepciones que la suspensión continuaba vigente.
Aprendí que obtener una resolución judicial y lograr que sus efectos se materialicen oportunamente pueden ser cosas muy distintas. Una medida cautelar puede ser apenas el inicio de un recorrido de escritos, recursos, nuevas gestiones y costos.
Otro ejemplo ha sido el asunto del agua. Nosara tiene un abastecimiento limitado y estacionalmente frágil, administrado mediante Asadas, AyA y otros esquemas. Se emiten cartas de disponibilidad, se perforan pozos y se realizan conexiones. Sin embargo, que una conexión funcione no demuestra que su documentación, concesión o autorización estén en regla.
Acudí a entidades con competencia sobre infraestructura de agua y electricidad. Durante meses, no obtuve respuestas sustantivas a gestiones que consideraba necesarias. Ante ello, recurrí al Tribunal Contencioso Administrativo mediante amparos de legalidad, mecanismo destinado a exigir que una entidad pública cumpla deberes que el ordenamiento le impone. En mi caso, ha sido necesario presentar tres amparos de legalidad contra autoridades con competencia en agua y electricidad en esta zona, a fin de esclarecer las presuntas irregularidades que he denunciado durante casi un año.
Ese dato ayuda a comprender la dimensión del recorrido. No se trata simplemente de presentar una denuncia y esperar una respuesta. Puede implicar acudir a distintas instancias, insistir para obtener pronunciamientos administrativos y sostener simultáneamente procesos civiles, penales y administrativos.
El costo también importa. Mantener vigente una sola medida cautelar requirió, en mi caso, depositar una garantía sustancial en efectivo –una suma de cinco cifras retenida por el tribunal durante el proceso–, además de asumir durante años honorarios profesionales.
Para quien busca hacer valer sus derechos, el paso del tiempo tiene un costo económico y emocional considerable, que también debería ponderarse a la hora de tomar la decisión de adquirir o no una propiedad.
No relato estos hechos para atribuir responsabilidades. Existen procesos en curso y cualquier determinación corresponde a las autoridades y tribunales competentes.
Los menciono porque muestran un riesgo que un comprador debería valorar: la debida diligencia no termina al confirmar que el título está limpio.
Antes de comprar, conviene saber quién administra el desarrollo y cómo se toman las decisiones, comprobar el respaldo documental de los servicios de agua y electricidad, verificar que lo construido coincida con los permisos, conocer si existen denuncias o procedimientos relevantes y entender qué vías habría que recorrer para hacer valer los derechos, cuánto podrían tardar y costar.
Después de años recorriendo vías judiciales y administrativas, esa es la lección que considero más importante compartir: antes de invertir, no basta preguntar qué derechos existen. También hay que entender qué puede requerirse, en la práctica, para hacerlos valer.
En un mercado inmobiliario de alto valor, ese riesgo también debería formar parte de la decisión de compra.
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David Riabov es socio director y fundador de Schatch Agency, y propietario de un inmueble en Nosara.
